识“物”丨奔向高端商写 物企真的准备好了吗?

本文来源于:财经网 2022/11/24

“蛋糕”诱人,但难吃到嘴

伴随着我国消费升级,产业高端化已是大势所趋。纵观整个市场,除了传统的3C、家电行业,包括服装、啤酒、方便面等各行各业也同样在寻求高端化。

被开发商称为“未来”的物管行业,也正在追赶新趋势。近期,不少物管企业在商管板块动作频频,但一改过去粗放式扩张、发展的路径,转而聚焦高端。

加码高端商写

11月16日,卓越商企服务官微宣布和东方愿景签约,为海口世贸大厦提供前介和筹备期服务,并将在项目落成后转为运营期服务。

据介绍,海口世贸大厦规划涵盖高端商业、超甲级写字楼、国际星级酒店、国际金融机构的业态群,是海口的地标式建筑。对于这一次签约,卓越商企服务称有助于构筑更为高端的物管业务版图。

而加码高端商写板块的企业并非仅此一家。11月8日,美置服务与第一太平戴维斯合作成立新公司,聚焦国内整合商业物业、高端产业园物业。除此之外,金融街物业也宣称将自身战略定位聚焦在高端商务物业运营方向,并于3月底与第一太平戴维斯成立合资公司。

对此,中物研协总经理杨熙表示,物企一直以来都想进军高端商写领域,但这个领域的门槛也相对较高。例如,万物云一直提倡在商写中使用FM设施管理,这些业务有较高的运营能力和专业技能的要求。基于这一领域具有相对较高的门槛,所以这一市场之前长期被国际五大行(分别为世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯、仲联量行)“把持”。行业出现转变的关键事件就是万物云和戴德梁行成立万物梁行,专注于商写。

如今,行业TOP10的物企均已布局商写板块。其中,龙湖收购楷林商服全部股权,拓展其在高端办公楼业态方面的布局,保利物业成立商写品牌星云企服以及绿城服务成立商写品牌绿城云享等。

高端商写板块之所以令各大物企趋之若鹜,并非没有逻辑可寻。从整个商写领域来看,写字楼是TO B模式,它主要针对一栋楼的一位甲方业主,不像住宅需要面对小区内成百上千的业主。在这种模式下,物业费的收取只需要跟一位甲方商议,物业凭借自己的服务有明确的定价权。

一般而言,高端商写的甲方属于对服务有更高要求,对价格相对不那么敏感的一类群体,物企的定价权空间更大。杨熙称,高端商业写字楼的的物业管理价值更高,且可长时间持续,而这种特性自然就会吸引了大量物企来布局。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟则认为,商写板块的毛利率更高是业内的共识。且与普通商写对比,高端商写的单价要高,所以只要服务足够高,利润就会相对更高。

其次,高端商写可能还会负载一些其他业务。例如,在基本的服务之外,可能会带来更多的增值服务需求。这种情况下,IFM(综合设施管理)在高端商写就可能会更好地展开,让企业从服务提供商成为合作伙伴,获得物管服务之外的更多收益。

展开激烈竞争

在牛晓娟看来,加速布局高端板块会成为物企重要的发力点之一。从需求端来看,城镇化与居民消费水平在不断提升,衍生出多元化的物业服务需求,高端写字楼和产业园区等形态也需要这种服务。

从供给端来看,基于科技赋能,使得物业服务效率大幅提升,行业内凝聚了一大批懂服务、善服务的人才,并且形成了较为完备的高端物业服务标准和体系,已经积累了众多高端物业服务的项目和案例。

克而瑞物管研判,随着商写领域价值被市场的充分发掘,未来势必有更多后发物企躬身入局,商写领域的竞争定然会愈发激烈。而国内高端商写项目数量本就不多,这一细分赛道的市场空间十分有限,且主要由国际五大行占据主导地位,因此在可预见的将来,国内商写领域头部物企与国际五大行之间在高端商写项目方面的争夺不可避免。

杨熙则指出,五大行接手高端商写时,不只是做好物业管理,更重要的任务是去做相应的租售服务,尤其是外资进入中国后,会委托五大行来租赁写字楼,他们凭借较强的运营能力能够获得市场青睐。

纵观五大行的发展史不难发现,交易代理服务是其历史最为悠久的基石业务。例如,世邦魏理仕自1906年成立时便强调自己“房地产交易代理商”的身份,仲量联行前身仲量行成立初期也专注于房地产投资、租赁咨询及经纪业务

不过,杨熙指出,现在外资进入中国的速度有所减缓,而且五大行的收费价格相对较高,针对客户的需求还需去总部申请审批,导致灵活度不够,这些综合因素的出现,也给国内的物企留下了一定的发展空间。

提升服务能力

近期,万物云董事长朱保全多次在公开场合提及,莫让所谓增值服务的高毛利乱花迷人眼。

但现实情况是,物企的毛利率正经历下行。克而瑞数据显示,2022年上半年,上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%。对于盈利水平不断下滑的物企而言,增值服务存在不确定性,但高端商写却是一块相对低风险、高毛利的诱人“蛋糕”。

不过,想要抓住这一机遇,也并不容易,市场对于企业的服务能力显然有着更高要求。

以同样布局高端商写的华润万象生活与卓越商企服务为例,半年报显示,截至2022年6月底,华润万象生活购物中心商业、写字楼运营服务及物业管理服务在管面积为1826.7万平方米、卓越商企服务的商务物业在管面积为2302.7万平方米。卓越商企服务的规模超过华润万象生活近30%,但是规模效应并未带来更高利润空间。

数据显示,2022年上半年,华润万象生活商业运营及物业管理服务的毛利率为50.3%。同期,卓越商企服务商务物业的毛利率为25.5%。其中,第三方拓展项目的毛利率甚至低至14.2%。

不仅如此,杨熙坦言,目前,在专业性和高端服务方面,仍是五大行的实力更强一些,国内物企的专业服务能力还亟待提升。

11月21日,中海物业董事局主席张贵清在出席论坛时提出,若想提升物业品牌建设,核心是建设服务力、产品力、市场力、科技力和组织力。碧桂园服务总裁李长江提及了自己的高校团队,称力争做物业中的“茅台”。

牛晓娟则认为,企业提升专业、高端的服务能力,首先要服务体系完善且标准够高。高端物业服务体系与其他服务体系的差异化主要体现在服务专业度方面。其次,企业的服务理念要更先进,更有前瞻性,例如IFM服务理念等。

在她看来,高端物业服务的标准应在服务精细化程度、管家素质、服务频次、效率以及软硬件配置标准中与其他服务产品区分开来,深化并突出设计个性化服务内容与增值服务类别标准。具体而言,高端物业服务不在于“多”和“全”,而在于将基础做到极致,并达到体系完善。

可以说,未来,国内重仓商写的物企只有充分淬炼、不断提高自身在商写领域的服务能力,才有可能在即将到来的较量中赢得机会。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静

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