市相丨抢收“双11” 掀起“纳保”热:长租公寓谋翻盘

本文来源于:财经网 2022/11/09

如何更好实现盈利目标?

当下,借助“双11”展开营销的企业不胜枚举。除去零售商之外,许多长租公寓品牌也在这期间推出了各类促销优惠活动。

此外,近期有关长租公寓的新闻也是接连不断。11月1日,华夏基金华润有巢租赁住房REIT(基础设施领域不动产投资信托基金)获批发行;9月26日,魔方公寓运营商魔方生活服务向港交所递交了招股书。

不仅如此,自5月以来,全国多地陆续出台政策鼓励存量房源转化为保障性租赁住房,长租公寓企业也积极将旗下租赁住房项目纳入保租房体系,即所谓的“纳保”。据ICCRA统计数据显示,截至2022年二季度末,全国已开业房间中约有6.9%实现“纳保”。

不过,主动促销与政策、融资等利好能否助力长租公寓企业真正实现稳定盈利呢?

“双11”促销目的明确

财经网注意到,今年双11期间,不少长租公寓企业纷纷推出了优惠活动。

包括龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓、窝趣公寓在内的多家长租公寓品牌推出了秒杀房、折扣房、免电费等优惠政策。除此之外,部分品牌还推出了购物抵房租、分享领礼物等活动。在一系列折扣下,万科泊寓部分公寓的租金折扣大约在7折左右,旭辉瓴寓部分公寓甚至能以6折的价格租到。

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来源:龙湖冠寓小程序截图

而在优惠活动的带动下,部分长租公寓的签约量开始有所增加。

一位龙湖冠寓工作人员向财经网表示,“双十一”折扣推出后,折扣房型的出租率有所增长,目前仅剩5套余房未出租。而一位万科泊寓工作人员对财经网表示,她所在的公寓刚开业不久,于10月才开启预售。在预售优惠叠加双11优惠下,目前绝大多数房价已经出租出去。

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来,11月是租赁行业的淡季,与旺季相比,长租公寓的空置率会偏高。而“双11”活动的热度较高,也因此,长租公寓企业选择在这个时点进行营销,既是为了降低空置率,也是为通过营销活动提升品牌知名度。

而在中指研究院研究副总监徐跃进看来,除了应对淡季之外,近期多地疫情出现抬头迹象,也促使长租公寓企业加紧推出“双11”优惠活动。此时主动让利促销,提高出租率,可以提前防范不稳定因素对租赁市场可能造成的负面影响,是稳健策略的一种体现。

稳定盈利如何破解

不过,虽然部分长租公寓的优惠活动取得成效,但整体来看,长租公寓企业要想实现稳定盈利并不容易。

在2021年业绩会上,招商蛇口就曾表示,其是国内为数不多在长租公寓领域实现盈利的公司。而除招商蛇口外,龙湖冠寓在2021年首次实现盈利,万科则表示,租赁业务预计将于2023年实现成本法下会计报表盈利。

此外,近期递表港交所的魔方生活服务虽然实现了营收增长,但却未能实现稳定盈利。招股书显示,2019年至2022年上半年,魔方生活服务分别实现营业收入9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.50亿元,期内利润则分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元、41.0万元。

对此,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对财经网表示,魔方生活服务之所以能在2021年实现盈利,主要是由于其在年初收购了微领地旗下21家项目公司。这21家项目是微领地中表现最好的项目,盈利能力较强,在并表计算后,企业的业绩表现就“优秀”了许多。

他谈到,长租公寓之所以盈利困难,主要在于项目的前期成本及运营成本过高。投资长租公寓项目,需要投入大量的资金用于租赁物业、装修,在正式运营后,还要面临长期折旧和诸多隐形的项目投资风险。因此,若想实现盈利,需要企业在压缩成本的同时提升运营效率,并对拓展项目进行严格把控。

而在中指研究院调查事业部总监吴建钦看来,长租公寓企业若想摆脱亏损,实现盈利,除要提升运营管理水平外,还需注意两个关键点:一是深耕一线及热点二线城市,这类城市流动人口、毕业生规模较大,住房租赁需求旺盛。临近轨道交通、商业等优质地段的长租公寓项目能保持较高的出租率;二是产品定位精准,针对不同客群诉求打造不同的长租公寓产品,例如蓝领低端公寓、白领中端公寓、精英高端公寓以及适宜家庭型客群居住的住房租赁社区,满足多元化的租赁住房需求。

“纳保”成为新出路?

除了在产品定位、提升效率等方向上下功夫,部分长租公寓企业还将目光投向了“纳保”。

自2020年末提出保障性租赁住房概念以来,我国的保租房建设进程不断加速。住建部数据显示,“十四五”期间,全国计划筹集建设保租房870万套间,其中,2022年全国计划筹集建设保租房240万套间。而长租公寓企业也可以通过申请,将旗下房源纳入保租房体系。

据胡景晖介绍,“纳保”之后,长租公寓企业可以享受金融支持、税收减免、财政补贴,改建审批绿色通道,公寓适用民水民电民气价格等优惠政策。

除此之外,符合标准的长租公寓项目“纳保”后,企业也可借此发行保租房REITs。

今年以来,已有4只保租房REITs成功上市。11月1日,上交所公司债券项目信息平台显示,华润有巢租赁住房REIT已获批发行。而在此前的8月31日,已有华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT成功上市交易。

在徐跃进看来,公募REITs融资是十分契合长租公寓项目运营特征的一种融资方式。保租房公募REITs的落地,为项目提供了宝贵的融资退出渠道,对于房企长租公寓项目“纳保”的吸引力很大。

也因此,长租公寓企业对“纳保”热情颇高。据ICCRA统计数据显示,包括万科泊寓、华润有巢、招商伊数、旭辉瓴寓在内的13家住房租赁企业的“纳保”占比超过10%。

但胡景晖坦言,即使被“纳保”,也不能保证企业能够实现稳定盈利。他表示,“纳保”之后,长租公寓的房租就不能高于同品质市场化租赁住房的价格,且每年房租的涨幅不能超过5%。此外,保租房还可能需要承接一定的安置任务。因此,对于相关企业而言,是否要参与“纳保”,应当看成本降低额度能否覆盖收入减少额度。

因而,对长租公寓企业而言,“纳保”并不是万能的,而只是选项之一。但无论是否被“纳保”,提升运营效率、做好产品定位、保障健康的现金流,才是帮助企业更好实现盈利目标的核心。

文/王健文(责编:高雅)

编辑:王健文

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