市相丨魔方生活服务赴港 长租公寓危中寻机

本文来源于:财经网 2022/09/30

如何更好地提升管理能力、避免盲目拓展规模,如何保障现金流安全及租客利益等问题,也需要企业认真思考。

沉寂了一段时间的长租公寓行业,又开始向资本市场进发。

9月26日,魔方生活服务集团有限公司(下称“魔方生活服务”)递表港交所,正式开启IPO进程。若其未来成功上市,将成为港交所首家长租公寓上市公司。

不过,作为长租公寓龙头,魔方生活服务与业内其他企业相同,也面临着盈利能力不强,成本高企等一系列问题。经历过低谷的长租公寓行业该如何发展?魔方生活服务冲击上市,又能为业内其他企业怎样的指引?

多方入局长租

此次递表港交所的魔方生活服务,是长租公寓品牌“魔方公寓”的运营商。招股书显示,截至2022年6月30日,魔方生活服务共拥有76190套在营公寓,分布在全国26个城市之中。

作为“创业系”集中式长租公寓企业的代表,魔方生活服务由创业团队建立,并逐渐成长至今。魔方生活服务的在营公寓虽然居于创业系之首,但在五大集中式长租公寓中,其排在第三位,前两位分别是万科泊寓、龙湖冠寓,分别为房地产企业万科、龙湖的附属公司。目前市面上除“创业系”、“房企系”之外,房屋中介平台自如也推出了自如寓项目,开展长租公寓业务。

虽然自2010年前后,长租公寓模式便开始在国内兴起,但直到2015年“租购并举”政策出台后,这一概念才逐渐转热,吸引大量资本涌入。而后,2019年11月,青客成功登陆纳斯达克,2020年1月,蛋壳公寓在纽交所上市。但好景不长,2020年,青客与蛋壳公寓先后暴雷,朗诗、远洋等房企也逐渐退出这一市场。但万科、龙湖、自如等企业仍在继续运营相关项目。

对此,中指研究院调查事业部总监吴建钦认为,虽然行业曾经经历低谷,但长租公寓作为解决住房困难问题的主要载体,未来发展市场空间仍较大。从政策面来看,各级政府为了鼓励长租公寓企业积极布局,在新增供应、存量改造、财政税收、融资方式等方面密集发布利好政策,为企业减税降负,降低融资成本,推动业务开展。

但在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,在行业发展初期,即“房企系”、风投资金都尚未进入时,长租公寓运营商还能保持一定的利润水平。随着大量资金涌入这一行业,带动房源价格上涨,但租金上涨空间有限,致使行业整体的盈利能力下滑,部分企业便退出了这一行业。但部分企业已经在这一业务中投入了大量的资金,难以退出,便不得不将项目继续运营下去。

盈利仍是难题

对长租公寓企业而言,实现稳定盈利并不简单。

招股书显示,2019年至2022年上半年,魔方生活服务的收入分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.50亿元,但期内利润却如同坐上了过山车,分别为6355.1万元、-2.31亿元、2.95亿元、41.0万元。

2021年,魔方生活服务实现扭亏为盈。但黄立冲认为,魔方生活服务之所以能实现盈利,是与其在2021年初收购微领地旗下21家项目公司是分不开的。上述21家项目是微领地中表现最好的项目,盈利能力较强,而在并表计算后,企业报表便“漂亮”了许多。

但大部分长租公寓企业能实现赢利者可谓寥寥无几。

在2021年业绩会上,招商蛇口表示,其是国内为数不多在长租公寓领域实现盈利的公司。除招商蛇口外,2021年,龙湖冠寓首次实现盈利,而万科则表示,租赁业务将于2023年实现成本法下会计报表盈利。

对此,黄立冲认为,投资长租公寓项目,前期要投入大量的资金用于租赁物业、装修,而在正式运营后,还要面临长期折旧和诸多隐形的项目投资风险,许多企业难以实现盈利。因此,长租公寓企业若想扭亏,需要在压缩成本的同时提升运营效率,且要严格把控拓展项目,保障企业拥有健康的现金流。

吴建钦表示,长租公寓企业若想实现稳定收益,要注意三个关键点。一是深耕一线及热点二线城市,这类城市流动人口、毕业生规模较大,住房租赁需求旺盛,临近轨道交通、商业等优质地段的长租公寓项目能保持较高的出租率;二是产品定位精准,针对不同客群诉求打造不同的长租公寓产品,例如蓝领低端公寓、白领中端公寓、精英高端公寓以及适宜家庭型客群居住的住房租赁社区,满足多元化的租赁住房需求;三是提升运营管理水平,建立专业的运营管理团队,在看房、签约、入住、服务等各环节精准把握,提升管理效率。

上市潮或难出现

自青客、蛋壳公寓相继暴雷后,长租公寓企业在资本市场中也是备受打击。青客暴雷后,其股价一路下跌,至美股9月29日收盘,其股价已跌至2.01美元/股,较最高股价102.19美元/股跌去98.03%。而2021年4月5日,纽交所暂停蛋壳公寓交易,开启除牌程序。最终,在上市455天后,蛋壳公寓黯然退市。

而在此之后,再未有长租公寓企业冲击资本市场,直到此次魔方生活服务递表。但有志于上市的长租公寓企业远不止魔方生活服务一家,如旭辉瓴寓就已经启动了A轮融资,预计募资超过1亿美元,且将于2023年IPO上市。

自花样年分拆彩生活上市后,房企逐渐开始分拆物业板块上市,在2020年至2021年上半年,物管板块出现了一轮“上市潮”。那么未来,长租公寓企业是否会如同物管企业一样,得到资本市场的青睐?

对此,黄立冲认为,长租公寓的运营逻辑与物管企业完全不同,运营风险也要高于物管企业。因此,相关企业很难大批量上市,并取得高估值。

吴建钦也表示,从当前情况来看,未来一段时间内长租公寓市场上市潮出现的可能性不大,长租公寓快速发展的这5-6年,共有两家企业上市,但发展并不如预期。此外,对于长租公寓企业而言,上市虽然是融资的重要方式,但并非第一选择。短期来看,较好的融资方式是REITs,保障性租赁住房REITs目前更受资本市场青睐。

不过,若未来魔方生活服务成功上市,也会在一定程度上提振长租公寓行业的信心。但在思考如何融资之外,如何更好地提升管理能力、避免盲目拓展规模,如何保障现金流安全及租客利益等问题,也需要企业认真思考。

文/王健文(责编:高雅)

编辑:王健文

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