以房抵债潮起

本文来源于:乐居财经 曾树佳 2022/09/30

如人饮水,冷暖自知。在现实中,未来会有越来越多尤安设计们接受“以房抵债”的方案。

林丽是一位乙方老板,主要客户是华北房地产商。自从最大客户暴雷后,她开始慌了,“去年打工挣得钱全都贴进去了,还赔钱。”

她隔三差五蹲守在房企门口“讨债”。对接她的房企负责人换了一茬接着一茬,但口径却很统一,“要钱没有,我们只能抵房”。

在林丽看来,“该地产商在实行抵房方案时比较强势,指定哪个就得抵哪个,但给的基本卖不出去,只能腰斩去卖。”权衡之下,她直接向法院起诉了。

自去年地产下行以来,“以房抵债”已经成为常见的化债方式。以往,祭出该举措的大部分是暴雷房企,现在随着行业流动性困局的深入,国央企甚至也开始照葫芦画瓢。

以房抵债,充斥着债权人与开发商之间的博弈。房企凭借此种方式,既能降低债务压力,又能清库存获取现金流,一举两得;但上下游供应商普遍不太愿意接手这类“烫手山芋”,“因为拿在手中不好出手,就算换得现金,也是折价出售,蒙受损失。”

虽然乙方公司们内心不情愿“接房”,但开发商也根本掏不出现金还款,前者走投无路下,只能被迫将“以房抵债”当作是化债的最优解。有一家景观设计公司,没找房企要回来钱的情况下,突然成了地主,手里6套期房。

再如,最近的尤安设计,它接受了7家地产商144套房的以房抵债方案,化解应收账款的回款风险。这种相对明智的选择,使这家设计公司预计增加了近千万元的利润。

在很多乙方看来,“不答应‘以房抵债’也没有办法,至少房子是可以看得见摸得到的东西,不像开发商的口头承诺,说没就没。”

化债最优解

作为一家以建筑方案设计为业的上市公司,尤安设计(SZ:300983)被地产商拖欠债务而迟迟无法回收,为确保资产安全,以免夜长梦多,它最后果断与7家房企,接受一项房产抵债的方案。

在此次以房抵债中,不仅有民营开发商,还有国央企开发商。其中,保利集团、金茂、中粮分别拿出了3套、1套、1套房产,市场评估金额均高于抵债金额。

而绿地所拿出的抵债资产最多,共有119套商品房,房产面积14712.72平方米,抵债作价2.61亿元,但这些资产的评估价只有2.24亿元,与抵债金额相差了3700万元。

大众置业所拿出的11套房产抵债作价2070.35万元,但评估价只有1525.36万元;融创的7套房产抵债作价447.76万元,评估价为445.86万元;宝能的2套房产抵债作价379.74万元,评估价343.72万元。

由此计算,所有抵押房产的资产评估价值为2.52亿元,评估值低于抵债房产的作价2.95亿元,差异率为14.61%。

尽管如此,尤安设计预计,因债务重组而增加的税前利润,合计为885.47万元,这足以让其扭亏。后续,这家公司将加快处置抵债房产,确保经营资金及时回笼。

不止尤安设计一家,高度依赖房地产的建筑设计公司,难免会被地产商拖累。

再比如中泰设计,它于4月25日提交了终止创业板IPO的申请,该公司对恒大的应收款项余额为3229万元,其中已全额计提坏账准备的应收款项,高达2856万元。

去年12月,递交招股书近4个月的洲宇设计,则遭遇证监会40问,其中包括应收账款、客户集中度、关联方资金拆借等问题。据乐居财经获悉,洲宇设计2021年净利润仅1.1个亿,但应收账款和票据却接近3亿。

地产上下游供应商接手房产的例子,屡见不鲜。在此之前,包括三棵树、帝欧家居、东鹏控股、金螳螂、索菲亚、皮阿诺、世联行等,均相继披露与恒大达成了购买资产协议,以实物的形式消除债务。

例如,在融创出现流动性紧张情形之后,有屋智能通过多种方式催收款项,并协商了“以房抵债”的方案。接受抵债资产为武汉融创玖玺臺的2 套住宅和2套商铺,以及青岛融创时代公馆的71套住宅及商业配套。

其中,武汉融创玖玺臺住宅 1套住宅已对外出售,销售金额为412.34万元,与抵债金额一致,另一套住宅拟用于员工宿舍;而2套商铺则拟用于新建门店。另外,有屋智能已将青岛融创时代公馆抵债房产,对外出售给胶州城发,实现销售回款9209.03 万元。

以往,成为供应商“苦主”的,往往是部分出险房企,如今从尤安设计公布的房企债务名单中,却看到了绿地、保利、金茂、中粮等国央企的身影。可见国资的现金流,也并不充裕。

看完今年地产半年报,就能明白地产寒气之下,没有哪家房企能幸免。哪怕最安全的国资房企,也可能会发生暴雷,或是踩中“三道红线”。

他们也如民企一样,主动优化资产。例如,5月,绿地召开投资人电话会议时提到,计划用3年时间出售2000亿资产,每年500亿-700亿,包含自持商业、办公楼和酒店等。

国资尚且难以独善其身,说明地产行业整体环境还在谷底。因此,以房抵债方案,或许仍是目前情况下的债务最优解之一。

打包“期房”

纵览7家地产商许给尤安设计的房产名单,144套中仅有北京大兴绿地海珀云翡一套,处于建成可交付状态,其余皆为2023年或2024年交付的期房。

这些开发商还算诚实,会在协议上标注“期房”;有的开发商则干脆隐藏房源信息。直到供应商签完抵债合同才发现,“原来房子都没开始建,更别说何时能拿到房。”

期房偿债,是行业实物偿债的一个缩影,现金流拮据,房企只能打包“期房”交给债权人。尽管一纸协议拿在手中,但供应商还要祈祷房企的项目能够顺利交付。这种在担忧中等待的感觉,已有不少人体验过了。

去年掀起的商票违约潮和理财暴雷潮中,乙方、理财投资客、地产企业员工们,就已接到了不少实物兑付的方案。

比如,恒大财富兑付共有3种方案:现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。投资者可从三种方案中选择其中一种兑付,或者组合任意两种及三种方案兑付。

后续几家房企理财产品兑付方案,基本也是参照恒大,照葫芦画瓢。

阳光控股理财产品给出的兑付方案也提及,对于已到期产品,投资人可从“展期6+6个月”或“实物资产兑付”方案中选择其中一种或两种方案的组合进行兑付。

其中,实物资产兑付方面,由各地区公司提供已获取预售证、可供兑付的住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等,投资人按照“属地界定”“先签先得”的原则进行实物资产兑付。

同样被爆出理财兑付逾期的奥园,也制定了现金分期兑付,及实物资产兑付两种方案。用于兑付的实物资产,包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位等物业,总货值不低于90亿。

据乐居财经获取的一份奥园《抵房方案》显示,抵房房源包括除合作项目外的所有房源,主推已竣备、未抵押、不限购的房源。投资人选择抵住宅类产品,可享受8折优惠;抵非住宅类产品可享受7折优惠。员工方面,其强调基层员工优先选房。

凡此种种,不一而足。对于手头缺钱,仅剩房子的地产商而言,以房抵债是他们最后的资本。但这些房产有的定价虚高,或装修、物业简陋,甚至还有的是偏远地区的文旅盘,在市场中很难流通。

这让接手房产的企业或员工,都很为难,但很多时候他们也只能无奈接受,毕竟总比什么都没拿到强。

博弈与让步

以房抵债的衍生物,是工抵房。

一般来说,建筑商要给工人发工资,要给上游支付材料费用,如果开发商还是给不出钱,那么建筑商就把开发商拿来抵押的一批房子放到市场上卖,价格一般低于市价。

工抵房并不是新东西,2015年前后就出现过不少。当时市场行情不错,供应商手中工抵房甚至可以加价销售。而它在今年下半年集中爆发,主要还是反映了房地产行业的滑坡和行业自救。

所以当下的工抵房,已经逐渐演变成开发商另一种“清库存”的房子,这些工抵房要么是户型差、要么是楼层差的滞销房源。但这类房子基本要求一次性付款,并且由于工抵房是经过抵押的,出售时仍处于抵押状态。

对开发商来说,一方面可以把一些瑕疵类产品,甩卖清仓,相当于清掉无效库存,同时还可以缓解资金压力。因为市场遇冷,房企销售承压,致使回款难,但受银根收紧、发债受阻等因素影响,他们迫切需要现金。

对于建筑商来说,也只能半推半就接受这种房子。他们也并非需要这么多房子,要的是变现资产,以获取资金。

一位混凝土龙头企业商抱怨,房地产市场还很热闹的时候,工抵房基本来自本地开发商,抵押的资产是住宅,而今年大多是国内知名开发商,抵押的却是公寓、写字楼、商铺、车位这些“烫手山芋”,压根卖不出去。

他有苦只能自己吞下,“开发商非常强势:同意拿工抵房,可以搭配一些贷款;不同意,回款就遥遥无期。”

不过,供应商们在这场博弈中,已经开始对地产商的资产定价、质量加以审视。例如,此次尤安设计的债务置换中,就委托评估人员对资产的实地察看与核对,并取得了相关的产权证明文件,进行了市场调查和交易价格的比较,以及其他资产评估程序。

与此同时,它还列出了评估价与抵债金额之间的差额。事实摆在眼前,只有中粮、金茂、保利的房产评估价高于抵债金额,绿地、大众置业、融创、宝能等给出的房产,其评估价均低于抵债金额。

总体算下来,抵债房产的评估价值为2.52亿元,较抵债房产的作价2.95亿元减值4310.96万元。然而,鉴于下游房地产企业出现的流动性危机,尤安设计考虑再三,还是决定对部分客户的资产抵偿作出适当让步。

如人饮水,冷暖自知。在现实中,未来会有越来越多尤安设计们接受“以房抵债”的方案。

注明:本文林丽为采访者化名

编辑:黄宁

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