市相丨节前扎堆入市 北京新房“反差”与“互卷”并存

本文来源于:财经网 2022/09/29

再冲刺一把

楼市传统的“金九银十”促销季来临,但今年房企显然并不轻松。

从华北到华中再到华东范围内的多个地区,房企大幅降价促销的新闻屡见报端。只是,日趋理性的购房者,在汹涌而来的降价潮中反而更理性,“再等等”成为大多数人的共识,因而市场并未迎来明显回温。

即便如此,受困良久的企业仍要寄希望于在国庆黄金周“再冲刺一把”。9月26日,财经网走进北京多个新盘项目售楼处时发现,已有不少新房项目扎堆赶在国庆节前入市。

只是,当下市场降价促销的项目不在少数,但卖得好的不愁卖,卖得差的即便降价也难有起色,市场形成了强烈的“反差”与“互卷”。

项目扎堆入市

9月以来,不少项目抢着入市,且多集中于下半月。据中指院数据显示,9月共有19个项目取得预售证,其中11个项目在下半月取得预售证。

9月25日,北京又有两个新楼盘入市,分别是大兴星光城和宸悦国际。显然,抢在国庆节前入市,几乎成了北京新房市场的常态。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,出现这一现象也在情理之中。“开发商会抢在假期前推动项目入市,增加客户到访量,尽量带动项目的业绩,希望借假期寻求破局机会。”

正因如此,不少项目会推出一系列优惠措施,但力度大小与项目畅销与否有关。郭毅举例称,城南区域的项目给出优惠政策相对普遍、昌平片区项目的价格由于基本靠近指导价,不会给出太大的优惠。

财经网在走访昌平区的宸悦国际、硅谷ONE时发现,两个项目的确并未推出大额优惠。宸悦国际的工作人员李亮(化名)告诉财经网,截至9月26日晚上18时,该项目的优惠是4个9.9折叠加,此后改为3个9.9折叠加。

当问起国庆假期是否会有额外优惠时,李亮称,“一期现在房子卖得差不多了,没有额外优惠了。国庆假期期间,二期可能会开盘,但大概率也不会有太多优惠,并且热销户型折扣力度会更少。”

硅谷ONE售楼处的销售人员刘薇(化名)同样表示国庆假期不会再叠加更多优惠政策。她介绍,目前一套总价约545万元的房子,总体可以优惠35万元。“国庆假期的优惠政策还没申请下来,但预计最高就是在此前的基础上再优惠3-4万元。”也就是如果按照最高的优惠政策计算,项目的折扣力度约在9.28折左右。

市场三七分化

宸悦国际、硅谷ONE之所以有这样的底气,与昌平区域相对旺盛的人气有关。

9月26日下午14时左右,财经网走进硅谷ONE售楼处时,发现只有一组家庭在洽谈区与工作人员交谈。随后在样板间参观时,又有两组新客户紧随而来一起参观。15时左右,陆陆续续看到有更多客户到访。“一般每天下午三四点人就慢慢多起来了”,刘薇如此说道。

微信图片_20220929181732_副本

硅谷ONE样板间。财经网摄

而宸悦国际的售楼处更是人来人往。当天下午16时左右,该项目沙盘前挤满了消费者,且不断有消费者跟随工作人员参观样板间,这期间也有新客陆续到访。据多家媒体报道,宸悦国际开盘当日销售额达到20.7亿元。

但值得注意的是,这并非北京所有售楼处的常态。郭毅表示,目前楼市不存在整体回暖的势头,只是有些产品、区域有升温的机会点。她表示:“北京的高端产品在升温,此外北部的望京、上地、昌平南、海淀北等片区的新项目销量在升温。”

《地产营销人》出品人韩乐则表示,北京市场仍是分化的。“大概百分之七八十的项目卖得一般,售楼处没什么人;百分之二三十卖的还不错,售楼处人多一些。售楼处人来人往并不是普遍现象。”

之所以出现如此明显的分化,显然是多方面原因造成的。韩乐分析指出,销售一般的项目,从区位上看,是那些供应量比较大的区域。比如,朝阳区域爆款的楼盘极少,偶尔才有一两个卖得好的项目,就是因为朝阳集中土拍后供应量太大,从去年到今年大概供了20多块地,是各个区域里供应量最大的,需求被分流了。

从产品来看,各项目产品的定位、户型、装修、品质等方面还存在一些差距,可能跟竞品过于雷同,缺少差异化,因而无法吸引客户。从价格看,北京集中拍地之后经常会出现一种情况,即相距不远的项目,新盘比旧盘拿地价格低,导致新盘的价格、品质都更有优势,而且总有新盘“卷”旧盘,导致旧盘去化艰难。

当然,能够快速去化的项目也存在着共同点。基本都是供应量少、产品价格倒挂、产品稀缺、从拿地到开盘动作快、有一定的产业厚度等特点的项目。

此外,韩乐表示,受断供事件的影响,开发商的品牌效用目前起到一定的作用。“虽然事件发生在其他城市,跟北京好像关系并不是很大,但是对购房者心理会造成一定影响,大家会认为买国企央企的房子更放心。”

产品愈“卷”愈烈

此外,值得注意的是,由于市场竞争愈发激烈,为吸引消费者,房企不得不开始了差异化竞争之路。

韩乐表示,竞争加剧叠加现在市场并不是特别给力,开发商就得去抠产品细节,尽可能做出提升或是迭代,才能吸引购房者。只是,户型的迭代不是颠覆性的创新户型,而是市场上成熟户型的不断优化。比如,100平方米做到三面宽、朝南的户型挺常见,升级时可能会把这种户型的客厅尺度、主卧面宽、得房率再去做一些提升。

而财经网在走访时发现,以九里熙宸、华曦府为代表的的三居刚户型主要着眼于增加面宽。据了解,两个项目面宽都达到13米以上,九里熙宸打造了270度观景飘窗,华曦府的三个卧室皆配飘窗,为房间扩充采光以及景观面。

此外,有的项目还会根据市场需求,在前一期项目基础上进行迭代。比如,北京城建·天坛府三期在前两期基础上,将户型面积进行延展,增加落地窗、270度观景飘窗的设计;保利锦上二期则在一期的基础上将三居户型从114平方米缩小至100平方米以内,同时升级至更大窗墙比及面宽。

当然,也会有项目吸取竞品项目的优点进行升级或打造差异化产品。曾经一同拍出的王四营三兄弟的产品户型和面积段几乎接近,不过在保利和融创精于设计、产品的企业面前,两者联手打造的东岳府项目最终选择走大户型路线。

值得注意的是,在升级迭代产品的房企中,不少项目开始出自于央企、国企之手。这也意味着,一向中规中矩做产品的央企、国企也开始下场卷入“产品战”。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,主要是因为市场不好了,央企、国企也有压力,并且他表示未来这种局面只会愈演愈烈。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们