识“物”丨万物云上市在即 搅动物业资本格局

本文来源于:财经网 2022/09/19

竞争、分化

万众瞩目之下,万物云上市脚步终于再进一步。

9月19日早间,万物云发布公告称,公司拟全球发售约1.17亿H股股份,每股发售价为47.1港元-52.7港元,预计公司股票将于9月22日定价,并于9月29日在香港联交所开始售卖。

这条“大鱼”跃入资本池后,市场又将溅出怎样的浪花?

估值分化或加剧

万科的一举一动都牵动着资本市场的情绪,也为万物云的上市造足了势头。外界十分好奇,一个半年营收超140亿元、合约面积约10亿平方米的行业“巨无霸”迈入资本市场,究竟能为行业带来怎样的变化?

实事求是的说,万物云选择上市的节点并不算友好。毕竟,今年以来物业股整体表现低迷。据中物研协数据显示,8月,非港股通物企、59家上市物企(不含新上市苏新服务)、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分别下跌2.6%、5.4%、6.2%和7.8%,跌幅均大于恒生指数和沪深300(分别下跌1.0%和2.2%)。

经过近一年时间的演变,物企估值也开始逐渐回归理性,且头部物企和中小物企呈现估值分化。中物研协数据显示,截至8月末,59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍,仅剩8.0倍。

不过,龙头物企仍在强势领跑。据wind数据显示,截至9月19日,华润万象生活估值高达30余倍,中海物业、保利物业估值均达到20余倍。

而随着万物云的入场,物业板块有可能迎来新一轮格局变化。富途证券研究报告指出,万物云完成上市,虽然会提高投资者对板块的配置力度,但是上市不可避免地会造成投资者调仓,对于板块内现存的物管公司,尤其是基本面不太扎实、关联方遭遇流动性危机的公司,这一挑战十分现实,并且大概率会发生。

而当投资者开始向龙头企业集中,或将进一步加剧物业股估值的分化。IPG中国首席经济学家柏文喜认为,处于物业股两端的企业,也就是股价表现和未来走势更好的优质企业,以及股价低迷、看不到未来的较差企业,都会成为被调仓的重点企业,前者会被重点加仓,而后者会被抛弃。“物业股的估值会随着万物云的上市而表现得分化愈加明显。

一位资深职业投资人同样告诉财经网,不同物企之间的估值分化会逐渐拉大,未来物业股PE估值的合理区间会落在10-25倍之间。

市场格局生变

在万物云登陆港交所之后,龙头企业中仅剩金地物业和龙湖智创生活尚未上市。截至目前,金地物业尚未推出明确的上市时间表,而龙湖智创生活则已经二次递表,正在推进上市进程。

这也一定程度上意味着,随着万物云的入市,龙头物企的资本化基本完成。只是,物管行业曾经的高光时刻已经远去,那么,在一个相对理性的行情下,完成资本布局之后的物企格局又将如何演变?

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析,从股价来看,现在恒生指数在18588点左右,估计年底前会下探到17000点。因此,物业股也会随之继续下跌,只是大盘股和龙头跌幅小些,相对高位下滑40%-60%;小盘股和民企相对高位下跌,跌幅在80%-95%。

诚然,任何企业都不可避免会受到市场变动的冲击。但市场行情越是不明朗,龙头物企越是容易受到青睐。北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏认为,绝大多数物企都是在香港上市,而港交所主要以机构投资为主,南下资金通常会选择行业中比较大的物企,资金向龙头倾斜是自然而然的事情。

柏文喜则认为,接下来物业股在资本市场上一方面会加快板块内的分化,另一方面也会加快物业板块内的行业整合,出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出的市场格局,行业集中度未来会加快上升。

嘉和家业物业服务研究院预计,未来,物业行业的发展或会与互联网行业相似,最终形成腾讯、阿里、百度等几个巨头竞争的局面,物业行业或将形成碧桂园服务、万物云、保利物业、华润万象生活、龙湖智创生活等头部企业瓜分市场,其他物企众星拱月的格局。

科技故事要落地

目前,面对物管行业竞争加剧、物业服务趋同化,不少物企都在寻找新的突破口。其中,科技赋能成为企业争夺资本的“香饽饽”。在今年的中期业绩发布会上,多家上市物企高管都描绘了企业的智慧化转型进展及发展前景。

其中,旭辉永升服务总裁周洪斌谈到,如果说脚踏实地的服务意识和体系化的服务能力是最基础的行活,那么科技能力则为物管服务赋予了未来的各种可能性。弘阳服务方面则称,数字化浪潮席卷而来,企业正投身其中。而即将登陆港交所的万物云更是早早便定位空间服务,极力褪去物业的传统基因。

据周洪斌透露,旭辉永升服务在智慧化建设上通过持续3年的投入,清晰可见管理费用率在持续下降。而弘阳服务则形成智慧数据库、全景计划系统、弘阳服务APP、弘生活APP四个平台,提高运转效率。由此可见,物企的数字化发力方向仍主要集中在破解人工、效率、管理难题。

在程鹏看来,物企选择“科技赋能”是不得不走的路径,因为物业行步至此,企业正在经历管理的升级,需要用 IT技术、信息技术来赋能企业的管理体系。科技赋能的确给予了传统物业新的想象,只是,外界始终质疑,物企频频喊出的科技口号究竟有没有落地?

而这或许可从万物云的聆讯集中窥得一二。据数据披露,2022年上半年,万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%。其中,社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务收入分别占比总收入的56.3%、35.6%、8.1%。

不过,与科技关联较大的解决方案服务不及10%的占比,暴露了企业布局云计算业务的尴尬,也一定程度上说明了物企走数字化之路并不容易。

程鹏认为,过去企业习惯将人、资金当作生产要素,没有沉淀足够的数据基础。此外,由于统计口径等差异、数据实时变动等原因,不同项目建立的数据系统无法实现有效连通,导致系统之间形成烟筒作用,彼此孤立。

他表示,现在的物企本质上仍是传统型服务公司,真正实现数字化转型难度还很大。不过,数字化的确能赋能物企转型升级。

目前来看,多家物企开始瞄准社区电商以及整个智慧社区的相关服务,进而探路智慧城市的打造。据不完全统计,中海物业、彩生活、绿城服务等物企也已经在与京东、360、商汤科技等科技公司合作,提升自身在智慧社区上的运营水平。

与此同时,物企纷纷将城市服务内容上升至战略层面,抢占智慧城市赛道风口。其中,万物云推出“蝶城”战略,在一个半径3公里的城市区域内构建20-30分钟可触达服务圈;龙湖智创生活投资组建城市管理企业,开启智慧城市治理模式;第一服务控股今年发布了数字孪生智慧城市服务平台——城市服务“蓝图”,也开始进军智慧化城市服务领域。

不过,对物业行业而言,如何将科技赋能真正落地仍是亟待考虑的事情。毕竟,行业市场竞争激烈,受资本市场助推,行业产生了大量“内卷”,影响到成本摊薄和盈利规模的预期。但好的一面是,资本市场助力,会帮助行业形成更广泛的市场教育。而随着万物云等龙头企业的资本化布局完成,资本市场的助力能够带来哪些改变仍需时间来验证。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静

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