房企高管年中看楼市:在复杂多变的市场,要学会适应业绩下滑!

本文来源于:时代周报 2022/09/05

一场新的“长期主义”竞赛,刚刚拉开帷幕。

又是一年“中报季”。

和往年一样,今年各大房企的业绩会依然选择线上举行。不同的是,过去两年房地产市场持续调控产生的效果,在刚刚发布的一张张财务报表上得到充分体现。

告别高增长,销售额及利润双双下滑成为多数房企都在面临的客观事实。

中国指数研究院的报告显示,2022年上半年,TOP100房企累计销售额均值为356.4亿元,同比下降48.6%。其中,销售额超千亿元的房企9家,较去年同期减少10家;销售额超百亿元的房企85家,较去年同期减少47家。

万科董事长郁亮今年年初在集团年会上发言,提出中国房地产已经进入“黑铁时代”。在他看来,今后房地产市场分化会越来越明显,行业规模也会开始萎缩。“今年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,要么死、要么活,没有中间状态。”

万科在业内素以谨慎著称,但此番言论传递出的危机感却是历年少有,不少地产从业者自然也是半信半疑。结合今年上半年各大房企的业绩表现,郁亮的发言并非是危言耸听,而是提前做好了最坏打算。

“对于房地产市场的变化,我们作为管理层也提前预判到了,但其剧烈程度确实超出预期。”碧桂园2022年中期业绩会上,总裁莫斌并不讳言公司所面临的压力。

旭辉董事局主席林中也在业绩会上坦言,公司在去年年初亦没预料到如今的环境。“今年房地产行业进入深度调整年,这让房企意识到高增长只是行业的一个阶段,需要回归理性。”林中认为,面对地产新形势,公司要把风险摆在第一位,利润和规模次之。

显然,各大房企的压力测试,仍没有结束。

反思

古语有云:“静坐常思己过”,意思是一个人独自静坐时,要经常反省自己的过错。对照今年房地产行业,面对难以支撑房企继续高增长的市场环境,以及各类超预期变化,许多地产高管纷纷开始了自我反思。

“我想借这个机会,给大家道歉。”8月15日,建业地产召开投资人沟通会,董事长胡葆森以诚恳的语气作了开场白。他说,建业创办了三十年,第一次出现了经营上的亏损。作为一个决策人,除去道歉以外,这段时间一直在进行着深刻的反思。

胡葆森是房地产界公认的大佬级人物。1992年,由他创立的建业地产从河南起家,之后逐渐发展成为河南房地产行业的龙头企业。

但面对复杂严峻的市场局势,即便强如胡葆森,亦是难挽业绩下滑颓势。2022年中期财报显示,建业地产实现收益73.01亿元,公司权益持有人应占亏损为56.05亿元。

建业地产首席财务官赵瑞昆在沟通会上将亏损归因于五个方面,其中包括销售同比下滑、疫情影响导致工程进度推迟、年内交付体量下跌、结转收入减少等。

“总结来看,上半年亏损是资产相关的评估减值、存货减值等一系列的减值导致的亏损。”赵瑞昆表示,下半年公司将通过提升销售去化、保交付等多种措施,一定要实现盈利。

和建业一样,刚迈入“而立之年”的碧桂园,多项财务指标也出现不同程度波动。

8月中旬,碧桂园召开投资者电话会议,莫斌首先就对业绩波动主动道歉,并详细解释了波动原因,包括市场处于下行周期,本期结算项目销售毛利较低;为保障现金流平衡,公司部分区域对要出清的资产做了一些量价平衡的安排;基于谨慎性原则,公司计提了资产减值等。

莫斌还反思了公司过去数年在管理决策上的问题。“在市场上行期以及增长惯性下,公司对部分市场及项目的选择缺乏审慎原则。所以市场下行之后,和市场预期出现较大反差,也造成了一些投资上的失误。”

如果立足当下,面对此轮行业下行周期,碧桂园整体风险依然可控,且具备了较强的“恢复力”。

“多项关键财务指标都还是正数,目前房地产这个大环境,表现已经很不错了。”一位房企中层告诉时代周报记者。

但莫斌在内的管理层们,依然主动承担了业绩波动的责任。莫斌重申,下一步公司将在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局、授权管理等多个方面进一步加强,并把工作重心放在保证现金流、资产负债表及利润平衡。“同时也请广大投资者放心,管理层有信心把企业竞争力越做越好。”

上海一位房企高层人士告诉时代周报记者,房地产进入“黑铁时代”后,房企不应再奢望未来的市场还会有高增长,平稳的市场,反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。

筑底

2014年,万科首次指出房地产业已经从“黄金时期”逐渐步入了“白银时代”。2022年,万科直接跳过“青铜时代”,提出房地产已经进入到“黑铁时代”。

“黑铁时代”下,房地产市场还会不会继续下探?

在中期业绩会上,郁亮再次给出自己的预判。郁亮认为,从短期来看,市场已经筑底,但是恢复是缓慢和温和的过程。

“现在来看房地产,稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标,前两个基本已经实现了,稳预期出现了比较大的挑战。稳预期问题就是信心问题,在行业冬天里,最重要的就是生火取暖。”郁亮指出。

莫斌也认为,目前房地产市场已经进入了底部,而且是在底部盘整的时候。“但市场信心的恢复不会那么快,时间长短具有不确定性。公司已经把预算从今年6月份做到了明年6月份,预计明年年中市场会恢复到健康发展的阶段。”

龙湖执行总裁陈序平则表示,今年6月起,市场出现了持续筑底并反弹的迹象。公司预判今年是低开-触底-向好的态势,全年房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅,但整体市场回往向好的方向走。

经历过前期的黄金时代、白银时代,黑铁时代带来的行业阵痛在所难免。但用结果判断,行业规模为王、杠杆为王的非理性增长模式走到了尽头,高质量发展成为当前房地产行业的主旋律。

行业的重新定位,带来的是底层逻辑和运行规则的改变。

谈及下半场市场格局演化趋势,中国海外发展董事局主席颜建国提出了“三个分化”:一是市场分化,一二线和强三线城市将是主战场;二是行业分化,房企数量将大幅减少,行业集中度将显著提升;三是企业分化,行业容错率下降,精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

万科总裁祝九胜坦言,短期来看,房企毛利率承压仍会是普遍现象。长期来看,房地产的毛利率终究要回到社会平均水平。“只有那些能够深刻洞察客户需求,经营效率能够提升的房企,能够取得高于平均的回报。”

龙湖集团董事长吴亚军则表示,房地产市场整体会从西部往东部走、从二三线城市往一线城市、强二线城市走,从一个洼地形成一个新高地。“所以结构性机会还有,关键在于你是不是剩下的玩家,能不能抓到这个机会。”

一场新的“长期主义”竞赛,刚刚拉开帷幕。

编辑:王亚冉

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