数据涨了,感觉没涨,这个一线城市的房价有点意思

本文来源于:每日经济新闻 2022/08/17

广州房价一直在涨?

每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

广州房价一直在涨?

8月15日,国家统计局公布了今年1-7月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,广州表现极为亮眼,新房、二手房均实现环比上涨,今年4月以来第4个月保持“双涨”,是为数不多保持连续上涨的城市。

但很多人为什么都没感觉?

“目前广州楼市整体分化较为严重,卖得较好的项目还是以越秀、天河、海珠等热门区域的改善型楼盘为主,整体价格也较高。”海珠区房产中介高鹏8月16日上午通过微信告诉《每日经济新闻》记者,广州目前新房市场主要是部分改善型新盘在“托盘”,成交火热。

被“平均”了

记者翻阅国家统计局数据发现,广州的新房、二手房房价今年4月以来一直维持着小幅环比上涨态势,其中新房环比涨幅分别为0.1%、0.5%、0.3%和0.3%;二手房环比涨幅为0.5%、0.2%、0.5%和0.1%。

但事实上,目前广州房地产市场整体分化仍然严重,部分高价改善房源的热销,在一定程度掩盖多片区的“冷淡”。

今年1-7月销售位居前列的项目,多数为典型的改善型项目。比如排名第一的越秀·和樾府项目,销售均价10万元/平方米,主打100平方米以上大户型;琶洲南TOD项目同样10万元/平方米起售,主打也是142-210平方米、265-310平方米大户型。

“主要是高净值人群的改善型需求导致的。”8月15日晚,地产经济学家邓浩志通过微信向《每日经济新闻》记者表示,他们可能原本手上就至少有一套房,只需要补20%-30%资金就可以完成置换,最直观的体现就是核心区域大户型高价房源受追捧。“目前广州的改善型需求释放了出来,但初次置业以及投资需求还未充分释放。”

事实上,广州多数项目去化率仍然不如人意。

据易居企业集团广东区域数据,7月超半数楼盘去化率不到25%,甚至在增城、南沙、花都等偏外围区域,有楼盘去化率低于10%。

“广州市场确实是分化的。整体来看,目前仍能维持较好去化的楼盘,基本都在主城区范畴”,8月16日上午,克而瑞广佛首席分析师肖文晓通过微信向《每日经济新闻》记者表示,这些楼盘往往在地段上有一定优势,板块货量不多,定位也多以刚改和改善为主,与当前广州“改善兴起”的需求趋势较为吻合。

克而瑞数据显示,今年1-7月,广州四房户型延续了去年向上的势头,占比从去年的21%提高到27%。

两波“降价潮”

在此背景下,开发商应对市场的策略也出现出了极大反差。一边是部分改善型高价项目压根不愁卖,另一边则是有项目不得不通过降价促销的方式来吸引客源。

近期的广州市场,推出价格优惠的项目,似乎也肉眼可见地多了起来。

“通过各种营销方式降价促销,仍是多数开发商的选择。”8月16日下午,中介周伟向记者介绍。

从周伟发来的宣传海报看,比如位于知识城板块的越秀·星汇城项目,有5套特惠房源售价约2.3万元/平方米,而据房天下数据,星汇城的销售均价为2.7万元/平方米;位于荔湾区的万科·金域曦府项目,在近期推出的“嗨购818”购房活动中,一口价格房源优惠40万元;位于黄埔鱼珠片区的中鼎君和名城珺合府,宣传海报显示,一套99.18平方米的房源,总价为50X万元,若以509万元计算,折合单价约5.13万元/平方米,房天下数据显示,该项目销售均价为5.4万元/平方米。

记者从多位业内人士处了解到,在广州新房市场,开发商通常对新房的降价策略较为保守,比较忌讳提新房降价。一般来说,签约价不能低于备案价的10%。也正因此,绝大多数开发商更习惯以推出局部特惠房的手段去吸引客源。

广州整体库存相比过往也有所攀升。广东中原数据显示,截至7月末,广州库存量已达到1155.3万平方米,去化周期17.5个月,均为近两年新高。其中,花都、南沙、从化、增城四区库存消化周期超过20个月,除黄埔外,余下6区的消化周期均在10个月以上。

在邓浩志看来,下半年广州房企选择降价促销,仍然会是一个比较重要的选项,尤其是今年“金九银十”,或者今年年底,市场上可能会出现两波较为显著的“降价潮”。

“当然,开发商所谓的降价,并不是说价格一定会比去年年底要低,而是指房源在阶段成交的价格低位,通常在关键时期,房企的让利优惠幅度会更大。”

而肖文晓在复盘今年广州房企的营销节奏后指出,从营销动作来看,房企结束了5、6月的年中冲刺,7月份供求两端环比出现明显回落,部分楼盘也暂时回收了年中冲刺折扣,为接下来的“金九银十”蓄力。

肖文晓也提到,预计“金九银十”又会有新一波促销潮,对刚需购房者而言,今年是个比较友好的窗口期。

编辑:王亚静

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