市相丨AMC跑步进场 地产能破局吗?

本文来源于:财经网 2022/08/12

尚处于摸索期

等待纾困的房企终于等来了“白马骑士”,政策正在鼓励AMC(资产管理公司)进场援助房企。

7月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办新闻发布会上表示,银保监会发挥好并购贷款等工具的作用,以及资产管理公司的专业优势,配合有关方面做好“保交楼、保民生、保稳定”金融支持相关工作。未来要引导金融机构市场化参与风险处置。

而据不完全统计,截至8月11日,全国四大资产管理机构中国华融、中国信达、长城资管、东方资管均已出手援助房企,郑州、江苏、浙江等地的地方AMC也开始入局。

在“保交楼”大背景之下,被寄予厚望的AMC究竟能否打破当前地产困局?

AMC跑步入场

在一系列政策指引下,AMC机构正在加快援助地产的步伐。

8月10日晚间,中南建设发布公告,称其与地方AMC机构江苏资产管理有限公司(以下简称:江苏资管)签署了合作框架协议。

根据有关协议,江苏资管或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金,用于中南控股及关联方投资的项目合作,包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

其中,江苏资管或其指定主体担任普通合伙人(简称“GP”)和优先级有限合伙人,认缴合计18亿元,占比90%;中南控股或其指定主体为劣后级有限合伙人,认缴2亿元,占比10%。

而江苏资管并不是第一家为地产纾困的AMC机构。8月5日,中国华融宣布与阳光城母公司阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》,并召开纾困战略合作会议。5月8日,中南建设曾宣布,中国华融与中南建设签订战略合作协议。

据新京报报道,今年上半年,长城资管已与12 家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选,对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。另据克而瑞数据显示,截至6月7日,至少有浙商资管、中国信达、中国华融、长城资产等全国性、地方性AMC出手援助房地产。

克而瑞研报中指出,目前市场低迷态势延续,出险企业名单在拉长,房企间的收并购却停滞难前,AMC无疑被寄予厚望。如今,在政策支持下,全国性AMC和地方AMC都在加速介入房地产行业,成为加快风险出清的又一抓手,尤其对于出险房企来说,释放出积极信号。

救项目是主流

AMC的支援对低迷1年之久的房地产行业来说犹如久旱逢甘霖。但市场普遍认为“救项目,不救企业”是其基本操作原则。

亿翰智库一份报告分析指出,当前主张救项目而非救企业的观点中,一大理由便是纾困项目可与当前属地化、市场化化解风险的方式相匹配,但若救企业,其中主导的角色难以确定,而大型AMC能否担此大任还难以确定。

在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,AMC纾困地产的操作思路一般都是为项目解困。比如,把单个项目封闭起来,AMC为项目贷款,然后由开发商或是第三方承建把项目建完。项目正常运转产生现金流后,AMC把资金撤走,剩余资金可用来偿还债权人。

纵览当前市场合作模式,AMC机构的确更倾向于项目层面。据21世纪经济报道,8月10日,中国信达香港正与佳源国际澳门一项目洽谈合作,将于近日签订合作协议。8月5日,郑州纾困基金与建业北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

除此之外,中国信达对新力控股的广州增城海石洲悦项目、佳兆业的广州南沙悦伴湾2个项目进行盘活;东方资产旗下公司接手西安高新赛格广场

克而瑞指出,从目前AMC与房企的合作进度来看,大多都停留在协议阶段,落地到项目仍需一段时间。原因在于,一方面,目前AMC对接的主要都是出险房企,债务债权问题和资产质量都需要更为全面、精细的尽调,同时考虑到资金安全和效益问题,选择哪些项目进行合作以及操作细节,也需要经历比较漫长和复杂的博弈过程。

另一方面,市场风险积聚,AMC的涉房业务面临挑战,因此出手也会更加谨慎。短期来看,AMC纾困房企仍存在较多不确定性,合作探索期项目落地进程或不如预期。

因而,多位专家指出,基于种种现实考量,当前AMC的援助只会针对具体项目操作。

坚持审慎原则

即便是项目层面合作,也不是所有项目都能获得青睐。

“AMC对项目的要求是很高的。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,AMC收购项目是承债式收购,也就是资产、债务一起收购。正因此,AMC选择项目会更加谨慎,第一个原则就是项目必须要实现资金的封闭运转;第二就是对项目尽调,一般会带律师、会计师、审计师进场,对项目整个资产负债进行清查。

李宇嘉分析,因为是承债式收购,项目可能有一段时间只有净支出没有现金流入。那么,AMC就得根据市场走势预估未来销售情况。只有AMC判断资金的投入能够得到保证,未来收支能够实现平衡,才会承接项目。

“AMC赚不到钱,或者本金有风险、项目推进难度太大,他们一般都不会做。”黄立冲补充说道。

之所以如此,是因为AMC本身就承受着涉房业务的压力。8月9日,标普全球评级宣布,将中国信达的长期评级展望从“稳定”调整为“负面”。其指出,截至2021年底,涉地产业务占到中国信达类贷款敞口的42%。

据此标普预计,中国信达2022年的资产减值损失将保持高位,甚至可能连带影响到2023年。标普指出,受疫情及地产业敞口拖累,中国信达未来两年内的资产质量和盈利能力料将承压。

因此,克而瑞判断,在纾困房企的目标下,中短期内出险房企的不良资产将是AMC收购的重点,但市场仍将秉持“优质不良资产”为先的准则,出险房企拥有核心区域的高价值资产也是AMC率先选择合作的对象,资产质量不佳、债务债权复杂的出险房企仍将被动,同时这也将进一步反映房企的底色。

中长期来看,对于房企来说,高效、高质开发运营仍是应对市场风险、稳定经营的一剂良药,“AMC+出险房企”模式可进一步延伸至非出险房企,寻求更长远的合作,不仅有利于推动房地产行业向高质量发展转型,同时也将为AMC带来新的增长级。

只是,“AMC+出险房企”模式效果尚未有成功案例可供参考,仍有待进一步观望。正如克而瑞所言,在“AMC+出险房企”模式出路摸索期,行业仍要以自救为主,借助债务展期、出售资产等常规手段挺过艰难期。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静

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