炒房客撤离海南

本文来源于:华尔街见闻 涂梦莹 2022/08/08

刚需捂紧钱袋

“今年以来,海口楼市逐渐低迷,成交量下降。”8月2日,海口头部房产中介机构渠道负责人陈文硕(化名)对时代周报记者透露,去年同期,海口某热门片区,每个项目成交二十几套,目前整个片区所有项目的成交量总和都不如此前单个项目。

陈文硕口中的区域,曾是海口的成交热土,近年来不乏手握雄厚资金的外地投资客,更不缺本地人青睐。但自今年年初以来,海南处于房地产市场疲弱的态势中,他所负责的这片区域,亦是如此。

而作为旅居城市的三亚,今年上半年的成交数据同样下滑。

陈文硕透露,相较海口,三亚承接的客户多为旅居群体,但是上半年上岛客户量锐减,三亚市场成交下滑明显,有热门项目成交量下滑超4成。

海南统计局公布的数据显示,2022年1-6月,海南省房屋销售面积为334.33万㎡,比上年同期减少10.4%;房屋销售金额583.0041亿元,比上年同期减少14.3%;折合房屋销售均价约为1.74万元/㎡。

其中,热点城市海口、三亚成交热度下降明显。海口销售面积156.68万㎡,同比减少14.4%;销售均价15592.5元/㎡,同比下滑8.9%。三亚销售面积60.18万㎡,同比减少11.9%;销售均价26666.5元/㎡,同比下滑18.3%。

“刚过去的7月,成交数据还在持续变差。”在海口房地产行业近8年的从业者郑鑫(化名)向时代周报记者透露,如今,即便在公积金贷款、人才落户等方面有所宽松,多数人在海南购房的欲望还是不大。

多名海南本地房地产从业人士向时代周报记者表示,今年以来,海南住宅市场热度不复以往,炒房客明显变少,自住刚需客户购买欲望降低,整体去化周期普遍拉长。

炒房客撤场

郑鑫的微信朋友圈,几乎每天都会发有关项目的宣传信息。他所宣传的项目,是海口某热门片区的一个大型项目,从拿地到建设的周期超过10年,是集商业、住宅、办公一体的综合社区。

今年开始,郑鑫发的项目宣传资料更多是海报图片,内容简短清晰。但若仔细观察,似乎少了点“人气”。往前翻看半年,形成了一个鲜明对比:去年随手一拍的售楼处照片,几乎都是挤满了人,现在却十分冷清。

海口和三亚,一直是海南楼市的风向标,侧面表现出市场的“温度”。

据贝壳数据,今年6月,海口商品住宅供应有所增加,已公示供应数据累计约为12.11万㎡;但成交面积大幅下滑,约8.28 万㎡,同比下降30%。本地媒体数据显示,7月海口商品住宅成交套数TOP30楼盘合计成交1089套,环比减少275套。

据国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数显示,自2020年6月开始,三亚房价指数已连续上涨20个月,涨幅在0.1-0.8%之间,直至2022年2月价格指数环比才首次迎来下降,2022年1-5月内共有四连降,且在4月环比下降0.4%,是降幅最大的一次。

8月4日,海南某房地产内部人员王黎光(化名)告诉时代周报记者,今年海南的房地产市场分为两个阶段。1—3月市场“还算可以”,成交量比较可观;自4月开始,受到疫情和消费情绪影响,整个市场都不太可观,7月海口成交量更是“比较差的”。

“往年,6—7月是市场较热的暑期,很多家长会带家人孩子来到海南旅游,顺便置业。”王黎光表示,今年的旺季直接成了淡季。

7月31日,时代周报记者走访位于海口美兰区新埠岛的某项目楼盘,周末时间现场看房人员依旧稀少。该项目的销售人员向时代周报记者透露,项目楼盘预计在9月底开盘销售,样板间和相关项目信息均未有更多信息。

或是为了刺激人流,该项目楼盘开始推出体验活动,主打网红下午茶,配有一定免费赠送名额。

“住宅的投资客相对没那么多了。”陈文硕坦言,去年上半年的成交没有去年年底好,去年下半年基本上是住宅的楼盘推出来就会卖完,“都是要抢的”。

三亚的开发商则在“金九银十”到来之际,推出多种活动吸引购房者。时代周报记者获悉,三亚开发商推出低价住海景房体验活动、认筹享受单程机票、限时特价房等活动。

8月5日,一位三亚头部房企营销人士向时代周报记者透露,进入6月份以来,三亚在售住宅实际成交情况依旧不太乐观,三亚本地刚需和改善型需求体量不大,“小单”减少。此外,炒房客观望情绪浓厚,基本不会在此时下手,因此也少了“大单”。在此背景下,本地开发企业普遍面临较大的资金压力。

刚需捂紧钱袋

海口本地“90后”购房者张磊(化名)在2021年看了一年的新盘,空手而归。

“去年,一直抢不到海口的新房,拿着200万元的全款也抢不到,很焦虑。”8月3日,张磊告诉时代周报记者,当时抱着改善的目的,想买一套在市区中心的房子,但最后因为市场太疯狂,没有抢到名额。

张磊直言,大家都害怕涨价,所以几乎都是全款去买,争取拿到购房名额。但今年开始,张磊的焦虑缓解了很多,他发现市场热度逐渐降温,自己也不再着急想要抢房了,“再等等吧”。

刚需客群出手逐渐谨慎背后,观望的情绪并非一时兴起。

“今年的住宅成交情况,一方面是开发商溢价更高,产品面积段比较大,对客户层次有限制;另一方面,住宅基本上都是以刚需为主,但住宅普遍有溢价,门槛很高,影响了成交量。”陈文硕坦言,这对刚需客的影响很大。

除此之外,今年整体的供应量并不充足。

据海南统计局公布的数据,2022年上半年,海南商品住宅供应面积209.61万平方米,同比去年下降48.29%。至理数据报告显示,2022上半年海口55盘共33831套商品房房源获预售,同比减少1313套。

“2018年,海南人才引进近30—40万‘新海南人’,对住宅的需求量比较大。因此,如今刚需的购房欲望还在,但投资客很情绪化。”王黎光直言。

今年5月15日,海口市住建局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“《通知》”)。

《通知》明确,落户海南省的引进人才购买住房,自落户之日享受本地居民同等待遇;未落户海南省的人才,本人及家庭成员在海南省无自有住房的,提供本人或家庭成员在海南省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,可在海口市购买1套住房。

多名海南本地房地产从业人士均向时代周报记者表示,这是近年来较为宽松的政策,但没有激情太大的浪花,多数购房者还需一定时间恢复信心。

王黎光对此表示担忧,随着带看量下降,成交周期加长,行业经营普遍受到影响。“在整个海南市场,原本很多房地产公司有300-400人的规模,如今缩减不到百号人。而连锁的房产经纪机构大量关门,众多从业者相继转行。”

编辑:王健文

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