市相丨强化预售资金监管能提振楼市吗?

本文来源于:财经网 2022/08/05

提振市场信心的底层逻辑还是经济发展

7月以来,烂尾风波引发市场关注。为提振市场信心,各地均在加强对预售资金的监管。

所谓商品房预售资金监管,是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

近年来,多地也陆续出台政策,强化对预售资金的监管。但在执行过程中,预售资金的监管却大打折扣。如今,在一系列政策的加持下,未来,预售资金监管将趋于规范化,真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。

9城加入强化监管阵营

8月3日,浙江省绍兴市镜湖新区开发建设办公室发布《关于进一步明确重点商品房项目预售资金监管专户支付监督有关规定的通知》,其中提到申请使用监管专户资金应提供资料事宜以及监管专户资金支付监督的流程事宜,重点对工作要求做了部署。

值得注意的是,这不是第一个出台商品房预售资金监管相关政策的地区。据财经网不完全统计,除绍兴镜湖新区以外,今年还有东莞、长沙、九江、荆门、西安、深圳市龙岗区、信阳、海口等至少8个城市或地区出台了商品房预售资金监管办法。

总体来看,各地优化商品房预售资金监管政策主要体现在四方面:一是强化商品房预售资金监管,明确商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管;二是将拨付标准与施工节点挂钩;三是,监管资金不得擅自扣划,并明确了开发商、银行的责任及义务;四是依据企业信用评级实行差异化监管。

“还会有越来越多的城市跟进。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,大多数城市接下来都会重新对预售资金监管做出详细的修订。从政策角度来看,政治局会议要求对保交楼完善政策工具箱;其次,今年年初国家预售资金监管发布了一个指导性文件,要求测算好的工程款要作为重点监管资金、其他预售金做一般监管资金。

从操作层面来看,预售资金监管政策是要解决实际存在的一个障碍,就是很多停工、半停工,甚至烂尾楼盘的销售资金被监管起来以后,将难以腾挪。之所以如此,是因为此前市场的监管漏洞,导致现在账户里监管资金不足,而各方都要保护自己的权益。比如,业主、地方政府希望保交楼、银行希望保护自己的债权、开发商希望拿到现金流四处堵“窟窿”,这导致资金不能提取用于工程。

正是基于这样的现状,各个城市都需要在实操层面完善政策。李宇嘉强调,“不推进这个工作的话,保交楼工作和新的项目预售金监管就很难推进下去。”

严格明确各方责任

在这轮预售账户监管政策的城市中,东莞迈出了极具标志性意义的一步。

具体而言,东莞对银行机构、房企、购房者的职责做了明确说明。其中,银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的,应负责追回;房企在申请预售许可证前,需按照一个预售许可证对应一个监管账户的原则,新设银行账户;购房者可通过网上银行转账等方式缴纳购房款等具体要求。

与此同时,东莞明确,监管额度内的资金应当专款专用,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,商业银行不得擅自扣划。不同施工节点对应相应预售资金提取比例,开发商可凭借项目相关发票按用途提取使用商品房预售资金。

若是商业银行违反预售资金三方监管协议,未经住建部门核实同意,擅自拨付或转移监管额度内资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任。

李宇嘉指出,过去预售监管资金被挪用,很重要的一个因素在于,开发商及银行的主体责任没有履行到位,事后不好追责。因此,在这轮强化预售资金监管的改革中,最重要的两点就是明确各方责任、增加资金透明度,东莞可以当做一个范例。

此外,他表示,现在是对预售资金监管的正本清源。对于合规经营的开发商,这是“护身符”;对有违规行为的开发商就是“紧箍咒”。

提振市场信心有限

今年以来,市场政策的暖风频频吹入楼市,但效果甚微。尤其是楼盘烂尾风波持续发酵,波及的不仅是此前的购房者,还将对有置业需求的意向买家产生不利影响。

如今,各城市从资金源头管控市场,究竟能否提振市场信心?

对此,上海中原物业首席分析师卢文曦指出,“现在的烂尾、停贷风波,的确也会导致一部分购房者犹豫,但这并不是导致市场低迷的主要因素,主要因素是市场消费信心没有被提振。”

他表示,强化预售资金监管政策只会对那些担忧烂尾而犹豫的购房者来说比较有用,让他们能够放心出手。但是,对于那些对未来预期不乐观、消费信心低迷的人群来说,意义却不大。而后一类群体是市场主流,所以整体来说,强化预售资金监管政策之于提振信心的作用有限,提振市场信心的底层逻辑还是经济发展。

“政府的积极应对有利于改善购房者的观望情绪。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,发展是解决问题最好的办法,房地产调控政策仍需继续发力。

陈文静建议,当前房地产市场仍处于深度调整阶段,建议需求端继续因城施策加大政策优化力度,给予地方政府更大自主权,降低购房门槛、购房成本,如二线城市进一步优化限购、限贷、限售等政策,特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放,而更多三四线城市全面取消行政限制性政策,促进合理住房需求释放,将促进房地产市场平稳健康发展。

政策正在逐渐摆上桌面,传递出来的信息再清晰不过。只是,现在市场需要的仍是信心。信心失去容易树立不易,彻底恢复还需漫长时间等待。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们