丁祖昱:须警惕重点城市购物中心空置率攀升

本文来源于:中新经纬 2022/08/04

最近,不少人逛商场时会有很直观的感受,商场的人流少了,常逛的店铺有些没开门,有些已悄然闭店。

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

最近,不少人逛商场时会有很直观的感受,商场的人流少了,常逛的店铺有些没开门,有些已悄然闭店。

这一现象反应出商业购物中心两个重要指标,即客流量和空置率。

克而瑞资管数据显示,2022年上半年,国内重点9城购物中心客流量下滑幅度普遍在10%-30%之间。

重点城市空置率不断上行,克而瑞资管监测的7个城市二季度平均空置率最高的城市武汉已达到9.3%,北上广、成都和武汉空置率均超5%的警戒线。

5%是商场空置率的警戒线,高于这个标准将对商业购物中心运营带来一定影响。客流量减少,空置率上行,核心问题还是当前居民收入增长放缓,整体消费意愿降低,再加上疫情影响范围不断扩大,随着时间战线拉长,预计商业市场整体还将面临下行压力。

武汉商业空置率最高

从具体城市来看,北京4月份末受疫情影响,对整体客流影响较小;但在3月14日-20日全市静默7天的深圳则受到影响较大,2022年1-4月份,深圳购物中心的同比客流降幅高达23%,西安客流同比下降幅度最高,达到33%。

从全国重点城市商业购物中心来看,整体空置率仍在不断上行。

克而瑞资管重点监测的7个城市,2022年二季度空置率平均值达到6.6%。除北京较一季度平均空置率下降1.8个百分点外,其余6城空置率均有所上升,其中上海商业购物中心空置率较一季度上升最快,增幅达到0.8个百分点。

上海经历了较长时间的疫情管控,截止二季度末,商业购物中心空置率为7.20%。实际上,2020年全年上海商业购物中心空置率为12.2%,同比增长4.2%,平均租金为33.1元/平方米/天,同比下降3.9%。截至2021年下半年,上海商业购物中心的空置率录得6.9%。

2022年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点,对商业购物中心影响程度并不亚于2020年,我们预计购物中心的空置率将继续上行,租金将跌回两年前水平。

截至二季度末,重点城市商业购物中心空置率最高的武汉,空置率录得9.3%。商业购物中心空置率较低的是杭州和深圳。

二季度以来,杭州政府促进消费恢复举措接连出台,杭州商业购物中心平均空置率只有2.7%,但由于区域商圈内部分商场差异化调整成果有限,城东和城北项目空置率上升,拉动整体空置率较一季度上升0.7个百分点。作为一线城市的深圳,其购物中心空置率在5%的警戒线以下,录得3.7%。

疫情冲击下,短期内消费者购物意愿和零售商开店信心受到打击,加之品牌战略调整,主力店退租、调整现象频繁,使得2022年第二季度重点城市空置率均有上升,但基本面的韧性仍在。

警惕引发商业关店潮

空置率上行,也意味着商场运营短期整体承压。

根据克而瑞资管调研显示,2022年1-4月,有八成物业出租率下降,这些下降的物业中有三成降幅超过了10%。在导致出租率下降、空置率上行的退租业态中,服装、餐饮和休闲娱乐排在前三。

随着消费疲软影响不断深入,不少品牌迫于压力选择闭店。

从克而瑞资管监测数据来看,2022年第一季度,重点城市开闭店比(开店数量/关店数量)均小于1,其中深圳租赁需求较为活跃,开关店比达0.95。这意味着开关店数量基本持平。而上海、北京和广州开关店比数据分别为0.88、0.85和0.76,关店数量已明显大于开店数量。

不得不说,巨大的租金压力成为经营者难以承受之重。二季度末,上海平均租金水平较一季度微降,但平均租金仍高达34.4元/平方米/天。即一个20平方米的店铺,月租金已超过2万元。

与闭店对应的是,新开店项目开业率不足一半。

2022年全年,重点城市计划新开业的商业项目为1008个,其中明确计划上半年开业的项目有241个,但从实际开业项目数量来看,仅有111个项目成功开业,完成率仅46%。

我们预计,在接下来较长一段时间内,商业开业延迟或成为普遍现象,保开业、抢开业成为商管企业当下的重要任务。(中新经纬APP)

编辑:王亚静

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