市相丨北京首轮土拍项目画像:抢跑入市、价格倒挂

本文来源于:财经网 2022/07/28

“抢跑”能“抢收”?

距离北京2022年首轮集中供地落幕,已经过去不到半年时间。这5个多月时间里,房地产市场并没能溅出向上的“浪花”,房子“卖不动”依然是行业挥之不去的阴霾。

7月26日,财经网走进首轮土拍的项目售楼处调查发现,这些项目正在以超越以往“高周转”的速度入市,但“抢跑”能否取得“抢收”的效果还是个未知数。

项目抢入市

在艰难的上半年,房企都在试图“抢跑”。

据财经网不完全统计,截至7月26日,首轮土拍17个成交地块项目中,有15个项目公布案名、11个项目已开盘入市。另据安居客显示,大兴区的壹品兴创·御璟星城、大兴·星光城两个项目虽未开盘,但售楼处已经开放。

图片1

数据来源:公开信息 财经网制图

此外,首轮土拍后4个月内取得预售证的项目将近占到总项目数量的6成。据贝壳找房、安居客新房数据显示,4月拿到预售证的项目有2个、5月拿到预售证项目有3个、6月拿到预售证项目有5个、7月拿到预售证项目有1个。

其中,金地与保利联合体拿下的顺义区地块合锦华宸·悦境项目、中海于昌平拿下的中关村地块中海·荟智里项目入市速度最快,在拿地45天后就已经取得预售证。

此外,北京瑞府、绿城·桂语听澜、长安润璟项目均在拿地3个月内取得预售证并陆续开盘销售。而去年首轮土拍项目入市最快的项目也超过了3个月时间。

对此,合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网,往年北京很多项目拿地到入市的时间周期在六个月左右。若据此计算,首轮拿地项目基本提速了2个月,合锦华宸·悦境项目、中海·荟智里甚至提速了将近4个月。

放到更大的市场来看,这一提速表现也非常明显。众所周知,业内有一家以高周转模式著称的TOP3房企倡导的是“456”模式,即4个月开盘销售、5个月现金回笼、6个月达到资金收支平衡。

若据此来看,北京首轮土拍入市的项目正在以超越“高周转”的速度抢跑入市。

新盘价格倒挂

抢跑,目的在于抢收。

贝壳一位中介人员李时(化名)告诉财经网,首轮土拍中新入市的项目无论是刚需还是改善盘,为了吸引客户,都在主打性价比优势,不少项目和周边项目相比甚至出现价格倒挂的现象。

以绿城晓风印月为例,李时称,该项目价格约在8.6万元/平方米左右,并附带精装修,而周边的新房项目价格约在8.8万元/平方米,且精装修需额外加钱。

2月17日,绿城以43.47亿元+4.1万平方米现房销售竞得晓风印月项目所在地块,溢价率15%,楼面价5.37万元/平方米,销售指导价8.8万元/平方米。对于为何未未按照销售顶价销售的疑问,李时称绿城现在要抢占市场,所以让出利润,盈利点放在未来现房销售的项目上。

而实际上,晓风印月项目的这一举动并不罕见。7月26日,财经网在实地走访绿城·桂语听澜、保利锦上二期项目时了解到,为快速回笼现金流,这些新盘项目也并未按照销售限价顶价定价。

绿城·桂语听澜销售限价5.8万元/平方米,其售楼处一位销售向财经网出示的一个103㎡户型,单价为55490元/平方米,若7天内交齐40%首付可享受0.7个点叠加0.9个点的优惠(约合9.84折),折扣后单价约为5.46万元/平方米。

而据贝壳一位中介人员介绍,该项目周边的二手房台湖银河湾单价在6.5万元/平方米-7万元/平方米之间,新房项目明月听兰单价在6万元/平方米左右,目前已经清盘。

对此,郭毅表示,今年首批集中供地项目整体来讲,起始地价有所下调,地价相对较低,房地价差有所拉大,给开发商留出了相对较宽松的价格空间。因此,一类项目在竞技过程中没有顶格定价,价格有所下调;另外一类项目则选择在精装上做加法,整体的精装配置、标准都有所提升。

“我觉得不管是价格下调,还是配置上调,与同一区域产品相比,这些新入市项目自身的价格空间和性价比整体的感受会让购房者更好,获得感更强,所以首批次地块开盘之后的效果比较好。”

去化达到预期

实际上,财经网在走访过程中发现,今年首批次地块项目的市场表现相对强劲。

尽管是工作日,财经网进入保利锦上二期、绿城·桂语听澜项目时,均有四组以上的客户在场。在财经网逗留期间,两个项目均不断有客户来访。

微信图片_20220728163507_副本

绿城·桂语听澜售楼处一角。财经网摄

据保利锦上二期售楼处一位工作人员介绍,现在每个周末日接待500组客户。自6月15日开盘后,小户型销售速度最快。其中,86平方米的户型一共有38套,截至7月26日15时许,这一户型只剩10套,均为1层、2层、顶层。此外,李时告诉财经网,绿城晓风印月首开5栋楼合计348套,首日销量达到了135套。

若据此计算,项目开盘去化率已达4成以上。和去年相比,这一去化水平已经出现明显回暖。中原地产首席分析师张大伟曾表示,2021年首批次地块第一波开盘的项目基本上属于首轮供地里较好的项目,但大部分项目的销售状况并不好。不少项目基本首次开盘去化率仅有2-3成,而一般北京项目开盘去化在6-7成左右。

郭毅表示,近期经过和绝大部分开盘项目沟通,项目开盘去化情况基本达到了企业的预期水平。不过,她强调,今年开发商的预期普遍有所下滑。“预期是一个动态管理过程,现在市场不太好再叠加疫情影响,不同位置的不同项目,开发商也会有不同研判。企业对于项目的首开标准会先设定一个相对较高的目标,让营销人员去冲刺,同时也会设一个相对保守的安全线。达到这个安全线,企业内部就算是基本上达到企业的预期了。”

“我觉得今年首批次开盘的这些项目,基本上都应该达到了这个所谓的安全线,但是达到超预期的肯定很少。”郭毅如此说道。

在探访完保利锦上二期、绿城·桂语听澜两项目的第三日,两个项目的销售人员不约而同联系财经网,询问何时再去现场看项目。能够听得出,尽管去化有所回暖,但销售团队压力依旧不小。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们