成都新政55天:房价涨幅居70城之首,二手房以价换量

本文来源于:21世纪经济报道 李莎 实习生邹济予 2022/07/26

尽管在数据上市场表现出价量齐升的现象,但成都市场仍为买方市场。

全年时间过半,7月成都楼市继续回暖。

易居研究院智库中心统计发现,7月1-20日成都新建商品住宅成交面积环比增加27%,是一二线城市中成交增速最快的10个城市之一。

实际上,今年上半年成都楼市就已走出独立行情。据国家统计局数据,今年成都新房、二手房价格持续上涨,涨幅排名靠前,4-6月环比涨幅居70城之首。

今年5月,成都两度调整楼市政策,涉及优化限购、限售、公积金贷款等多方面内容,新政后成都楼市成交大涨。

诸葛找房数据研究中心统计发现,6月新房和二手房分别成交1.29万套和1.67万套,环比分别增长16.7%和34%。

行业普遍调整之下,为什么成都楼市回暖明显?成都市场完全恢复了吗?新政效应是否可持续?

新政释放购买力

今年上半年,房地产市场持续调整,国家统计局监测的70城房价指数至今仍未止跌,但横向来看,成都房价持续上涨,成交总体回暖,市场表现出色。

国家统计局数据显示,今年1月成都新房、二手房价格由跌转涨,连涨6月,涨幅靠前。4月开始新房、二手房价格涨幅连续3个月居70城之首。

成都某品牌房企人士向21世纪经济报道记者表示,全国来看成都市场表现较好,部分在售项目在限价范围内价格有所上涨,对整体房价有一定提振作用。但成都房价小幅上涨,市场整体理性,涨幅排名靠前的重要原因是其他城市市场表现不佳。

从成交来看,6月成都成交量明显上涨,二手房成交量处近年来月度高位。

成交回暖背后是新政释放的积极信号。5月16日成都发布新政,明确近郊区县住房不纳入中心城区住房总套数,降低无房家庭认定门槛。在此基础上,5月31日再发新政(即“‘531’新政”),降低购房社保要求,缩短限售年限,降低公积金首付比例等。后者影响更大,降低购房门槛并释放部分购买力的同时,也新增了部分购买力。

“前天有个购房者从新疆飞来现场签约,当天签完当天飞走。”7月16日,天府新区某新盘的销售人员告诉记者。其表示,6月以来,有不少“531”新政后才获得刚需资格的购房者来销售中心现场咨询,“限购政策的放松对于需求的刺激还是比较明显的” 。

相对而言,新政效应在二手房市场体现得更加明显。6月成都成交的2.96万套住宅中,二手房成交1.67万套,增长34%;新房成交1.29万套,环比增长16.7%。

成都某大型房企资深从业人士王巍(化名)向记者表示,“531”新政释放了部分有置换、学区、现房、高性价比房源等需求的购买力,加上今年以来二手房信贷政策相对宽松,政策效果在二手房市场更加显著。

另外,成都一位房屋经纪人近日告诉记者,成都近两年取证的新房普遍户型比较大,总价较高,部分资金偏紧的刚需会转向二手房市场。加之新房二手房价差减小,为二手房成交量增长注入动力。

王巍指出,新政也为新房市场吹来暖风。“531”新政之前除个别“网红盘”外,大部分新房开盘去化率低于50%。新政后,尤其是6月中下旬以来,新盘去化率明显提升,部分项目认购率提升30个百分点,甚至更高。

7月市场回暖趋缓

成都市场成交仍在增长,但随着前期积压的需求逐步得到释放,成交增长速度逐步放缓,每周增幅收缩的比例约5%-6%。”王巍说。其发现,这种政策效应边际递减的现象在二手房市场表现更明显。

Wind数据显示,7月1-24日,成都新建商品住宅成交面积环比增加21.5%,增速较上月同期降低约0.5个百分点;二手住宅成交面积环比增加2.3%,增速较上月同期收窄32个百分点。

为更好了解成都市场,近日记者走访了天府新区部分在售项目。7月16日下午,记者在某销售中心看到,现场约有10组看房者。据了解,该项目于6月推出500余套房源,开盘认购率约60%。

现场销售人员告诉记者,该项目7月前半月销售近百套房源,7月16日仅余少量130平方米以上房源在售,“现在每天大概能卖四五套的样子,周末销量能翻倍”。

记者当日还走访了与该项目区位、开盘时间接近的另一新房项目,所了解到的销售情况与之近似。销售人员称房源仅剩20套左右,6月刚开盘时每天要接待20组以上的客户,房源去化已接近尾声,接待量约为之前的三分之一,顺销房源的去化进度比较理想。

当日现场一位年轻看房者向记者表示,“531”新政使其拥有了购房资格,但实地看了几个新盘之后,该购房者决定再观望一段时间,“真正性价比高的盘只有‘刚1’才有资格摇,顺销盘剩下的大户型总价还是太高了。”

另外,记者在采访中发现,近期部分在售项目优惠力度减小。如万科星耀天府曾推出首付3成以上优惠0.5%,全款优惠2%的活动,天投观澜8号则给出了8%的折扣力度,相当于每平米便宜1800元。

7月17日,记者分别致电前述两个项目售楼处,前者反馈称仅保留首付3成以上优惠0.5%的活动到月末,后者反馈称目前折扣力度最高仅5%。

有业内人士认为,这与“630”房企完成半年冲刺有关。但在王巍看来,项目打折促销的力度因开发商而异,资金吃紧、亟待回款的开发商继续或加大在售项目折扣的可能性大。

进入7月,成都二手房成交量仍然维持高位,但受访房屋及经纪人反馈,除部分热门项目外,整体房价并未明显上涨,部分房东为加快成交,会选择降价销售。王巍亦指出,成都二手房市场“以价换量”现象显著,这也是推高成都二手房成交量的重要原因。

贝壳找房APP上,不少房源近两周下调了挂牌价,天府新区的大源、锦江生态带、麓湖等板块的二手房成交均价较6月初均有所降低。

成华区某二手房经纪人向记者表示,除了部分具备稀缺地段、次新品质和学区属性的二手房价格坚挺甚至上涨外,大部分房源都有阴跌态势。房价数据上表现出的价格上涨,或受成交结构影响。

天府新区某二手房经纪人认为,二手房价格下降与短期内新增大量在售房源有关。综合媒体报道,“531”新政前链家平台上成都在售二手房约15万套,新政后几日挂牌量即增加1.5万套,到7月19日,增加至17万余套。7月25日,在售房源已超18万套。

尽管在数据上市场表现出价量齐升的现象,但成都市场仍为买方市场。

王巍认为,目前成都市场回暖态势明显,但尚未完全恢复。不管是购房者购房,还是房企拿地,都在寻找更多确定性,也更谨慎,房企拿地会“优中选优”,购房者则更倾向于选择优质口碑房企操盘的项目。

展望下半年,王巍认为成都下半年市场将缓慢回温,节奏趋稳。在市场稳定的情况下,整体政策将维持现有基调,很难更宽松和积极,但年内再度收紧的可能性也不大。

编辑:黄宁

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