上半年楼市冰火两重天:成都房价连续三月领涨,岳阳一路跌回四年前

本文来源于:时代财经 2022/07/18

在购房者置业情绪低迷、市场明显降温的背景下,房地产整体仍面临不小的挑战。

2022年上半年,超180个城市出台了近500次房地产调控政策,力促房地产市场平稳运行。政策暖风下,楼市艰难爬坡。

7月15日,国家统计局发布6月70城房价数据显示,一手房和二手房价格环比上涨的城市分别为31个、21个,均比上月增加6个。

不过,楼市复苏还有一段路要走。同比来看,70个大中城市中,21个城市一手房价格上涨,12个城市二手房价格上涨,一、二手房价格同比上涨的城市分别比上月减少2个和1个。

中指研究院认为,4月以来,信贷政策持续改善以及各地高频优化楼市政策,标志着地产政策进入实质性放松阶段。对比历史周期,政策进入实质性宽松到市场企稳恢复一般需要两个季度左右,本轮市场企稳恢复尚需一定时间。

成都房价持续领涨,三线城市岳阳领跌

6月份,31城一手房价格环比上涨,成都再次领涨全国,环比涨幅为1.3%,连续3月居涨幅榜榜首;杭州、北京、青岛、上海分列涨幅榜第2-5位,涨幅为1%、0.8%、0.6%、0.5%。同比来看,房价上涨的城市有21个,涨幅最大的五个城市依次为杭州、北京、银川、成都、西安,同比涨幅分别为6.3%、5.8%、4.7%、4.5%、4.2%。

值得一提的是,成都不仅新房涨势强劲,二手房涨幅也领先,6月环比上涨了2%。诸葛找房数据研究中心认为,成都在5月份接连发布了两次优化调控政策,从降低限购门槛、多孩家庭多购一套房、放松限售、增值税免征期“5改2”、提高公积金贷款额度等方面放松调控,释放了前几年政策严控下抑制的购房需求,因此市场提振效果颇为明显。

一手房环比下跌的有38个城市,湖南岳阳领跌全国,跌幅1.6%;湖北宜昌环比下跌1.5%,秦皇岛、北海、大理均下跌1%,位于跌幅榜第3至5名。一手房价格同比下跌的城市更多一些,达48个,其中岳阳达7.1%。

值得一提的是,一手房价格跌幅最大的岳阳于2021年8月发布了“限跌令”,是“限跌潮”中打响第一枪的城市,至今已有25城发布限跌政策,但并未挡住房价的下跌。时代财经查询发现,2021年6月至今的13个月内,除2021年11月环比上涨0.3%外,岳阳一手房价格下跌了12个月 ,跌幅不断扩大,以5、6月两个月的房价为例,其一手房环比跌幅从0.5%扩大至1.6%,同比跌幅从5.3%增至7.1%。

岳阳位于湖南省会长沙和湖北省会武汉中间,可受两个省会城市的经济发展辐射。几年前,房企下沉三四线城市的竞逐中,岳阳受到龙头房企的青睐,房价也随着龙头房企的到来一路高涨。在除长沙以外的湖南13个地级市/州里,岳阳房价遥遥领先,早在2018年2月就突破了7000元/平方米,涨幅甚至一度居全国第一。

2021年6月,某龙头房企在岳阳的三个在售项目开启大幅打折促销,2021年7月的成交均价甚至低至1月均价的69%。作为岳阳市场龙头,该房企降价也将岳阳房价带回7000元/平方米以下,为此,岳阳相关部门出台了“限跌令”。

三四线城市的楼市更需要深度激活。6月一手房环比、同比均下跌的32个城市中,三四线城市占比超65%。而一手房环比、同比均上涨的16个城市中,包括4个一线城市和10个新一线、二线城市,仅银川、赣州为三线城市。

二手房市场同样如此,涨幅位居前列的北京、广州、成都、杭州等均为一线和热点二线城市,省会城市占据绝对份额。诸葛找房认为,这部分城市将在本轮行情中领衔复苏。

热点城市将率先复苏

调控政策持续优化下,楼市或将迎来拐点。

从单月销售数据看,5月单月销售环比止跌转升,6月单月销售环比继续上升,商品房销售面积和销售金额环比分别上升65.8%、68.1%。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,上半年宽松政策效应逐步显现,叠加全国疫情好转,积累的需求开始释放,5、6月市场加速修复。但需要看到的是,虽然单月销售环比增幅持续扩大,销售规模仍不及去年同期。

在购房者置业情绪低迷、市场明显降温的背景下,房地产整体仍面临不小的挑战。

2022年1—6月份全国房地产开发投资数据显示,在住宅新开工面积同比下降35.4%、住宅竣工面积同比下降20.6%的情况下,住宅待售面积仍然增长13.5%。

这背后是楼市销售乏力。今年1-6月份,全国商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%,其中住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%,其中住宅销售额下降31.8%。

而近日爆发的多城业主集中停贷或为下半年的销售增加压力。“烂尾楼再度成为行业关注的热点,若后续烂尾楼并未得到有效解决,或冲击7月销售数据,7月销售是否能维持单月环比上升趋势存在压力。” 王小嫱分析道。

关于下半年市场走势,中指研究院认为,市场恢复节奏依赖于宏观基本面修复程度、疫情防控效果、政策端优化力度等方面。预计下半年,在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下,购房者预期和置业信心将会逐渐修复,基本面较好的部分热点城市市场或将率先进入恢复通道,进而带动全国市场情绪修复。

“乐观情形下,预计下半年商品房销售面积同比小幅增长,带动全年销售面积同比降幅在7%左右;中性情形下,下半年商品房销售面积与去年同期基本持平,全年同比降幅或超10%;悲观情形下,下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降,全年商品房销售面积同比降幅或超13%。”

编辑:王亚冉

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