一笔失败的物业并购案

本文来源于:乐居财经 徐酒眠 2022/07/07

2020年10月,新大正更改募资用途,动用了“停车场改造及投资”项目部分资金,从中调出9700万元,收购民兴物业100%股权。这起收购案持续了近7个月,直到2021年4月才完成。

56岁的李茂顺,出任新大正(002968.SZ)董事长,已有两年多的时间。六天前,6月28日,他现身四川民兴物业管理有限公司(简称“民兴物业”),与经营班子成员展开了一场座谈交流会。

当天,他身着蓝白细条竖纹短袖衬衫,搭配深蓝色西装休闲裤。在交流结束后的合影中,站在中间的位置,展颜微笑。这一趟到访民兴物业指导工作,似乎收获不错。

作为新大正上市至今最大也是第一笔收购,民兴物业在新大正的经营管理体系中,地位举足轻重。

2020年10月,新大正更改募资用途,动用了“停车场改造及投资”项目部分资金,从中调出9700万元,收购民兴物业100%股权。这起收购案持续了近7个月,直到2021年4月才完成。

这笔近亿元的收购,一口气给新大正带来了100余个项目。不过,“鲸吞”民兴物业之后,新大正在消化这些项目的过程中,融合的“阵痛”也显露了出来。

收购完成的2021年,新大正毛利率、净利率在近五年中,首次出现大波动,前者跌破20%的界线,后者跌到8%以下。

财报数据显示,截至2021年末,新大正的毛利率下滑到18.67%,净利率下滑到7.97%。而在此之前的四年,其毛利率基本稳定,维持在21%以上,净利率基本维持在10%左右。

2017年-2020年,新大正的毛利率分别为21.42%、21.24%、21.14%、21.42%;对应期内,净利率分别为9.29%、10.00%、9.97%、10.01%。

今年第一季度,新大正毛利率、净利率再创近五年的历史新低,分别为17.88%、7.20%。

民兴物业利润倒退

以金融物业发家,民兴物业深耕四川至今已有20年,核心业务包括国企总部办公楼、政府行政办公楼、综合写字楼等专业物业管理,以及银行、商场、医院、别墅、公寓等多门类综合性物业管理服务。

而在新大正完成收购后,整合民兴物业的第一年,民兴物业的营收增速,较之前出现了19个百分点的下滑;营业利润与净利润,甚至呈现出后退的趋势。

根据新大正收购公告及年报所披露,2019年、2020年、2021年三年,民兴物业的营业收入分别为2.62亿元(未经审计)、3.17亿元、3.23亿元。

同期,对应营业利润分别为3695.91万元(未经审计)、4155万元、3522.68万元;净利润分别为3112.95万元(未经审计)、3571.54万元、2847.46万元。

根据以上数据,2020年、2021年,民兴物业的收入增幅分别为20.99%、1.89%;营业利润增幅分别为12.42%、-15.22%;净利润增幅分别为14.73%、-20.27%。

一般而言,营业净利润是企业最基本经营活动的成果,也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源;而净利润是一个企业的最终经营成果,是衡量一个企业经营效益的主要指标。

“新大正完成收购后,民兴物业的利润波动较大,同时经营效益也并不算如意。”业内人士点评道。

全国化“虚实”

2021年,是新大正“五五”战略规划的开局之年。

去年,新大正完成民兴物业的收购、增资入股重庆重报物业管理有限责任公司获60%控股权、再加上市场招投标增拓,其在管项目面积首次突破一亿平方米,项目覆盖布全国25省82城市,较2020年,增加进驻4个省市,37个城市。

不过,全国化布局推进顺利的表象下,实则大部分项目与收入,还是倚重川渝地区。

数据显示,截至2021年底,新大正的项目数量合计477个,较2020年的369个同比增长29.27%。其中,在重庆区域的项目数量为239个,占比50.01%;较2020年的209个,增加了30个。

2021年,新大正来自重庆区域的收入为9.86亿元,占总收入的47.24%,较2020年65.85% 的占比,有所减少。不过,此消彼长,其营收增幅最为明显是在四川地区,总收入3.44亿元,同比增幅达314.03%,占总收入的16.45%。

总体来看,新大正在川渝地区的总营收占比依旧在6成以上,约63.69%,较2020年68.08%的营收占比有所微减。这也意味着,其在川渝之外的项目增拓与发展速度不显。

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值得注意的是,全国化进程推进缓慢,而屡创新高的市场拓展,使新进项目数量和规模快速增长,带来的新项目培育期和人员设备前期投入等增加。

2021年,新大正全年新拓展项目中标总金额16.90亿元,饱和年化合同收入金额8.20亿元,同比增长约74.22%;新签年合同额1000万(含)以上项目16个;斩获国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目。

而财报显示,新进项目的毛利率为12.6%,相较于成熟项目的19.56%,低了6.96个百分点。随着未来全国化进一步推行,新大正或面临利润率进一步下降的风险。

编辑:王健文

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