深圳二手房:15年来最冷的半年

本文来源于:华尔街见闻 周智宇 2022/07/07

炒房客不再来。

全国房价天花板深圳,诞生了“5000万蹲”的深圳,在这个火热的夏天,二手房交易犹如跌入了冰窖。

7月初,在深圳宝安的许多条街道上,都能看到关闭的二手房门店。不少中介已经准备打包回老家,他们中的很多人,已经半年多没有开单,拿到什么提成了。

深圳房地产信息平台数据显示,2022年上半年,深圳二手房交易仅9965套,同比下跌65%,平均每月不到2000套,是过去15年来最差、最冷清的一个半年。

近15年中,2008年上半年、2012年上半年是深圳二手房交易的两个低点,分别为20613套、20587套,而今年上半年竟然不到这两个低点的一半。

市场的低迷,源自政策、疫情、供求等的叠加效应。自去年2月深圳发布“二手房参考价”,很多银行就直接按照参考价给客户评估放贷了,购房者需要付的首付也随之大大增加。

这尤其对改善型需求或投资客造成了巨大冲击,随后深圳的二手房交易也进入了冰封状态,量价齐跌。

对照过去几年的交易数据,今年二季度虽然录得了8014套二手房成交,环比增长了91.8%,但仍不及历年正常一个月的交易数据。

单6月数据来看,深圳二手住宅备案2674套,环比下跌4.5%,同比下跌17%。未能延续自3月份以来连续回升的态势,月度交易量止步在3000套的关卡之前。

对比新房,深圳二手房的交易数据就更难看了。今年6月,深圳一手住宅6月份备案3008套,环比上升60%,同比下跌5%。上半年,深圳新房成交新房住宅成交16126套,同比下降38.3%。

二手房的成交跌幅远高于新房,这在过去是很少见的。本质上来说,仍然是新房在限价政策影响下,相比二手房的“虚高”,交易成本更低;并且近几个月,明显看到深圳在加速让新房入市。

除了调控等因素,深圳二手房价格虚高更是根本。在包括广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在内的业内人士看来,目前深圳房价还是处于历史高位,加上大家对未来的收入、预期信心不足,购房情绪还是比较低落。

深圳中原总经理郑叔伦认为,二手房价格回落让一二手房价差缩小,购房者也更加谨慎;加上市场上新房供应增加,购房者的选择也多了起来。

也有中介人士表示,大家对房价的预期已经变低了。目前市场还处于信心恢复期,业主委托卖房的意愿较弱,6月份在几大机构上挂盘的数据则相对平稳。

不过,从深房中协公布的数据看,按交易面积统计,也可以看到一个有趣的趋势:近两个月里成交刚需户型成交比例呈下降趋势,改善型群体入市的意愿更强。

90-144平米二手房交易占比从3、4月份时不到27%,上升至6月份占比30.2%;144平米以上交易也从前几个月的10%左右,上升至11.5%。

此前因二手房参考价受影响的改善型需求的购房客,这几个月已经逐渐下场,出手购房了。这也是市场预期正在逐渐回暖的体现。

长远来看,深圳市新房供给在不断提速,交易价格上新房交易更占优势。二手房想要恢复此前均值,月均 1万套以上的成交,除了市场回暖,还需要看到二手房价格进一步回落,让虚高的深圳二手房价“软着陆”。

深圳二手房像是全国市场的一个缩影,杭州、成都、西安等价格倒挂的城市,情况也基本类似。

在房住不炒的基调下,二手房的价格稳定是必须的。像2008年、2012年那样跌入低谷,又迅速反弹的光景不再,市场再难回到过去了。而那些想要通过炒房致富的投资客,很多也已消失不见。

编辑:王健文

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