专访滕泰:房价一路上涨的时代已结束,租房更划算

本文来源于:时代财经 2022/07/01

今年,激活消费成为拉动内需的关键。

“短期来看市场已经触底,恢复是一个缓慢温和的过程。”6月28日,万科董事会主席郁亮在股东大会上发表了对房地产行业的判断,在业内激起了强烈的反响。

7月1日,易居研究院智库中心发布的数据显示,今年6月份,全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米,环比增长37%。相比5月份,同比降幅收窄了22个百分点。

6月30日,地产第三方机构克而瑞发布了百强房企2022年6月及上半年销售数据。6月单月来看,百强房企业绩规模环比显著增长61.2%,招商蛇口、滨江集团、华发股份等多家房企环比增幅超过100%。

事实上,早在5月份,国务院出台一揽子33项稳经济措施,有效发挥政策的支持和促进作用。随后,不少城市出台了楼市松绑、保就业、促销费等政策。

今年,激活消费成为拉动内需的关键。

在此背景下,对于有置业需求的年轻人来说,现在是否是出手的好时机?究竟如何看待国务院一系列涉及万亿退税以及鼓励消费的政策?这些政策能起到什么样的作用?消费是否已经成为稳经济的主要手段?

近日,时代财经就上述问题专访了万博新经济研究院院长滕泰。滕泰是新供给经济学和软价值理论提出者,曾任中国银河证券研究所所长、民生证券副总裁兼首席经济学家。

滕泰在其新书《深度转型——大分化时代中国怎么办》中提出一个重要观点,即随着中国工业化基本完成和城镇化进入减速阶段,以及后基建时代的来临,大规模基础设施建设阶段基本完成,投资下滑已经不是短期现象或周期性因素,而将成为必然趋势,靠投资稳增长的时代已经过去。

滕泰对时代财经指出,国务院一揽子稳经济措施,反映出高层的决策思路有了微妙的变化,“2020年以来,稳经济主要靠投资驱动,现在逐步转向重点支持保市场主体、保就业。”

但在滕泰看来,这时应该直接发钱补贴,才是真正的实惠。他解释道,在新的发展阶段,只有靠最终消费拉动经济增长,才是可持续增长。

在房地产方面,滕泰指出,从2001年到2021年,这20年,中国房价持续上涨,房地产投资迅猛发展的阶段已然过去。支撑中国房价的五大类因素,包括人口城镇化、居民收入增长、房地产金融、居民资产配置、房地产供给等,已经发生了逆转。滕泰称,“单纯从满足需求来看,租房更划算。”

尽管失业率有所上升,但新行业也层出不穷。滕泰指出,未来第一产业、第二产业所需要的就业岗位日益减少,大量的岗位都得靠服务业创造出来。年轻人开发新的业态,不但为自己解决就业问题,还能够创造新的就业机会。

房价一路上涨的时代已然结束

时代财经:最近很多地方出台房地产松绑政策,国家也强调了刚需与改善性需求是值得鼓励的,经济是否还需要依靠房地产拉动?

滕泰:鼓励刚需和改善性需求是没有坏处的,但若经济增长继续依赖房地产的增长显然是不可能的。

从2001年到2021年,这20年,中国房价持续上涨,房地产投资迅猛发展的阶段已然过去。走过20年的长期上涨之后,支撑中国房价的五大类因素,包括人口城镇化、居民收入增长、房地产金融、居民资产配置、房地产供给等,已经发生了逆转。

首先是人口城镇化方面。中国人口城镇化率从1998年的33.35%升至2020年的63.89%,每年的新增城镇化率平均在1.4%左右,即每年新增将近2000万的城市人口,从而带来房地产需求的持续增加。

但2015年以来,每年的新增城镇化速度逐步下降,现已回落到1%以下。预计在总体人口城镇化率达到70%后会显著放缓,届时人口城镇化所带来的房价上涨动力会逐年趋弱,并且会因为不同地区人口流入和流出情况而出现明显的分化。

第二是居民收入增长因素。近年来,尤其是受疫情冲击以后,中国城乡居民可支配收人增速明显下降。2016年至2019年,中国居民人均可支配收入年均实际增长6.5%,2021年,全国居民人均可支配收入比上年实际增长8.1%,两年平均增长5.1%。中国居民可支配收入增速的放缓将削弱房价上行的动力。

第三就是房地产金融因素。从宏观上讲,全球的货币超发主要流向房地产、股市和实体经济。全球范围内,房地产金融因素是推动房价的主要原因之一。从微观上看,按揭贷款是全球居民购房的普遍方式,因而以房地产按揭贷款为基础的房地产金融因素对房价有十分重要的影响。

过去20年,地产金融一直是推动房价上涨的主要因素。每当金融紧缩,房价就会阶段性有所回落。2020年以来,中国的房地产金融政策虽然阶段性地有所微调,但这与之前20年的全面支持态度已经不可同日而语,更加谨慎的房地产金融政策必然会削弱中国房价上涨的动力。

第四是居民资产配置因素。居民资产配置因素在所有影响房地产价格的因素中是最特殊的,因为它是个双刃剑——在房价上涨过程中放大上涨,在房价下跌趋势形成后放大下跌。

目前来看,在中国的房地产需求中,投资性和投机性住房需求越来越少,因为资产配置而推动房价上涨的力量也在衰减。值得警惕的是,中国居民房地产配置在家庭财富总量中的占比高达70%以上,如果这个配置比例有所下调,那所带来的冲击也是十分巨大的。

第五是房地产供给因素。房地产供给因素与房价负相关,过去20多年,卖地虽然形成了金额巨大的“土地财政”收人来源,但是客观上也成为抬高房价的重要因素之一。2021年,随着很多城市土地“流拍”宗数增加,土地供给因素显示了房地产供给的动力已今非昔比。

由此可见,曾经支持中国房价上涨的五大类因素,目前都已在弱化甚至逆转。2021年中国商品房市场成交量明显萎缩,居民购房意愿明显降低。

但好在中国的城镇化速度虽然在放缓,但依然有空间;中国居民收入增长速度仍然保持正增长;中国货币超发量2013年以来已经明显放缓,并且其中很大一部分被股市扩容吸纳,对房价的推动力有所弱化;中国居民的房地产配置比例已经是全球最高,未来有逐步下降的趋势。

时代财经:有专家说今年6月到10月份是购房的好时机。对有刚需的年轻人来说,现在是上车的好机会吗?

滕泰:千万不要盲目的轻信这些话。

过去20年,在房地产一直持续上涨的过程中,任何时候购房都是划算的,都是不错的投资,也可以满足自己刚性的住房需求。

目前,单纯从满足需求来看,租房更划算。房子在供给总量上并不那么稀缺,只是结构上有问题,有的人有好多套房子,有的人可能没有房子,所以,未来解决住房问题,既不是大量的建设新房,也不是要求所有的人都去买房子,而是在已经形成的住房当中,拥有闲置住房的人和没有住房的人之间,通过租房市场或者二手房交易,逐渐匹配供需。

例如,1000万可以买一个房子,如果房价上涨,达到1100万~1200万,持有当然是好的;假设房价不涨也不跌,把这1000万放在银行买理财产品,比如说一年4%,用这40万的租金去租房的话,可能租到比这1000万的房子还要豪华的房子。

时代财经:如果年轻人想置业,你有什么建议?

滕泰:有的年轻人置业的意愿非常强,而且手上有足够资金的话也是可以考虑一些重点区域的房产。

目前,房价普涨阶段已经结束,未来必然走向分化。对于居住在北京、上海、广州、深圳等中国一线城市的居民而言,那里是中国的经济、科技、金融、文化、贸易中心,通常还充当大都市圈核心城市的角色,在国际上则对标纽约、伦敦这些城市,其特殊吸引力很难被替代,因此即便由于经济增速放缓、金融收缩或其他周期性因素造成房价阶段性下跌,长期来看也仍然能够涨回来。

对于那些居住在成都、重庆、西安、合肥、武汉等大城市圈中心、区域经济文化中心的居民而言,由于相对于周边中小城市和县城,它们具有明显的人才优势、产业聚集优势,商业和服务业发达,文化娱乐生活丰富,因而未来很可能继续吸引人口流入,房价相对稳定。

那些位于超大城市、大城市圈外围的卫星城市、三四线城市,将因核心城市强烈的“虹吸效应”而进一步失去吸引力,持有这些城市房产的家庭,不但不能保值,反而可能折损。

直接发钱的效果或更好

时代财经:5月23日召开的国务院常务会议提出的一揽子33项稳经济措施,你怎么总体评价上述政策?

滕泰:首先体现了决策部门对当前经济下行压力加大的高度重视。4月份,社会商品零售总额同比降11.1%,中小微企业受到冲击,造成这类市场主体的发展和生存都面临很大的困难,由此引发了失业率创新高,4月全国城镇调查失业率超6%,16~24岁年轻人的失业率超过18%。

因此,必须尽快落实一揽子措施,才能避免掉进“失速尾旋”的风险。这就好比一架飞机,飞得太低,尾旋就会出问题,有可能掉下来。

其次,一揽子政策也体现了决策思路上的微妙变化。2020年以来,经济主要靠投资驱动,现在逐步转向重点支持保市场主体、保就业。比如全年退税2.64万亿、延缓三项社保费的缴纳时间等,这都是保主体。

但值得注意的是,只有消费恢复、有市场需求了,市场主体才能保住。虽然出发点是好的,但在执行当中容易造成一些“口惠而实不至”的情况。

时代财经:为什么说“口惠实不至”?

滕泰:疫情冲击下,很多中小微企业、个体工商户没有收入,在收入是0 的情况下,应缴纳的不论是营业税还是所得税都是0,所谓的退税就无从谈起。但小微企业的员工支出、房租支出,这时应该直接发钱补贴,这才是真正的实惠。

此外,刺激消费也有问题,比如说其他市场经济主体稳消费是把权利交给老百姓,直接发钱、发消费券。发钱以后,老百姓是租房子还是买汽车,让消费者决定。但是我们受到过去经济思想的影响,不愿意大规模地发消费券或消费补贴。

时代财经:有关部门可能会考虑国民喜欢储蓄的习惯,而不是说像外国人那样喜欢消费,再加上发消费券可能会更加精准、引导性更强?

滕泰:消费券也可以发普惠的消费券,如果把放宽汽车限购、减征汽车购置税的600亿,变成一般性的消费券,让消费者也能买大米或是衣服,那就是普惠性。现在是指定在汽车行业,最后受益的是少量的汽车购买者和和汽车的生产商,而不是14亿人。

建议给市场主体发补贴,有困难的直接发钱,把针对汽车、房地产的特定消费刺激计划,变成给老百姓发钱或者消费券的方式,效果可能会更好。

时代财经:怎么看待消费跟投资,到底谁才是稳经济的主力?

滕泰:4月初国务院的表述是“要促消费和有效投资”。

第一大的变化是把“促消费”放在了投资的前面,体现了决策观念变化,认识到消费的重要性。而在“投资”前面加了定语“有效”,可能是意识到有些投资是低效的或者无效的。

这样的调整反映了决策部门对于当前经济结构的认识。2008年遭遇全球金融危机时,决策层稳投资的出发点是正确的,但2019年以及最近2022年一季度,消费对经济的增长贡献了2/3以上,65%左右,稳经济就应该以稳消费为主。

至于投资方面,过去“有效投资”特指引水灌溉、地下管廊、农村公路建设等的基础建设,但实际上现在这些项目已经很难找了。过去大规模城镇化和工业化的阶段,基础设施都是新建的,那时到处都在修路动工。而现在进入维护性的阶段,投资增速必然会降下来,有效投资也就越来越少。投资对经济增长的贡献远远小于消费。

这一变化也与资金效率有关系。1元的资金如果投到基础建设的投资里,其投资的乘数小于1。消费则不一样,农村的消费乘数大概是5倍,发1元给农民,消费会产生5倍的需求,城镇居民的消费指数现在是3。如果说很多地方的平均的消费乘数是3~5,而投资乘数在某些省份小于1,有的省份也就1.5。这意味着同样是1元钱用来稳消费,其带来对经济增长的贡献比用来稳投资大3倍以上。在资金非常宝贵的情况下,重点应从稳投资向稳消费转变

新需求创造新职业

时代财经:最后还想请教一下,当前不断涌现新需求和新职业,例如螺蛳粉闻臭师、酒店试睡员、娃娃改装师等。这些职业很大程度上是因应当下年轻人的需求诞生的。如何看待这些新职业?

滕泰:这都是非常好的事情。社会在不断的演化,不断地创造新的需求,社会分工越来越细,人们的生活方式的话不断的更新。新供给创造新需求,改变人们生活方式的过程当中,才能真正的带来经济增长。

之前很多没有的产品,比如苹果智能手机。在乔布斯创造智能手机之前,世界对苹果手机的需求是0,现在很多人再离不开它。原来没有共享单车,现在共享单车也给人们带来很多便利,融入人们的生活。这些新的职业会改变人们的生活方式,提高人们的生活质量,产生新的社会分工和新的职业。

时代财经:消费市场的疲软是否会使得这些行业不稳定,甚至消亡?

滕泰:一种新兴的东西出来以后,能否持续要具体而论。有的能持续而变成很大的一个市场,有的昙花一现,这都是很正常。对这些新事物,要给予一种欣赏和支持的态度。

从未来年轻人的就业方向来看,虽然传统的农业很重要,是国民经济的基础,但是需要的就业岗位越来越少,原来有5亿人种地,现在只有1.7亿人种地,以后可能1亿人种地就够了,再往后几千万人种地就够了,所以农业吸纳不了新的劳动力。

同样的,制造业也吸纳不了那么多就业。现在制造业的就业工人大概是2.2亿,以后的话可能就只需要1亿了,大量的岗位都得靠服务业创造出来,尤其是一些新的服务业。所以年轻人自己创造新业态、新岗位,不但为自己解决就业,还能够为其他人创造新的就业机会。

编辑:王亚冉

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