易居、世联行等房产中介净利大幅下滑 智数化、多元化能否成救命稻草?

本文来源于:《财经》新媒体 2022/05/26

受行业调整和房企资金链危机所累,房产中介公司业绩集体遇冷。

受行业调整和房企资金链危机所累,房产中介公司业绩集体遇冷。从易居近期发布的财报数据来看,2021年归母净利润为-88.93亿元,而2020年同期为3.04亿元。世联行、合富辉煌、我爱我家等中介公司净利润同样出现巨亏。

面对行业困境,不少中介公司通过大刀阔斧的组织优化调整,发力智能化、数字化的同时,期望通过家居家装、长租公寓以及电商平台或商城等多元业务来实现降本增效、扭亏为盈的目标。

在业内人士看来,部分中介公司虽然对智能化相关业务进行了战略性调整,但在后续发展过程中存在公司短期业绩与长期可持续发展的平衡问题。现阶段中国房地产已经从制造业变成了服务业,在大居住服务领域的竞争中,各企业通过培育新业务来增强综合能力。未来,传统中介、开发商、互联网各股势力将走向融合,房产中介行业也将进入加速整合期。

开发商资金紧张 中介受牵连

面对地产寒冬,不少房产中介公司净利润出现大幅下滑,甚至出现巨亏。去年,我爱我家净利下滑五成至1.66亿元,而易居、世联行、合富辉煌分别净亏损88.93亿元、11.29亿元、5.45亿港元,均出现由正转负情况,同期房多多持续亏损,净亏损扩大至11.71亿元。

对于业绩集体遇冷,上述中介公司将原因归结为房地产行业低迷业务规模下降,以及部分开发商客户资金周转困难,应收款项难以收回,相应的信用减值损失计提增加。其中,易居在年报中提及,因个别房企客户信贷质素恶化,公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备(扣除拨回)从2020年的1.73亿元增加3765.7%至66.684亿元。

除了业绩下滑和亏损,房产中介公司的债务违约和退市、被做空等负面层出不穷。4月18日,易居公告一笔3亿美元的优先票据未能在到期日偿还,已构成实质性违约,而该事件已触发2023年票据的交叉违约,并被暂停买卖。随后数日,易居发布公告称,已获旧票持有人支持,将实施债务重组。

值得注意的是,由于股价连续低于1美元,房多多在今年1月收到了纳斯达克的退市警告通知,不过若在7月5日之前的宽限日内,收盘价连续10个工作日达到1美元/股以上,就会重新获得合规。对比曾经13美元/股的发行价,房多多股价已跌至0.2美元/股,而且截至目前,宽限期内未有一天达到1美元/股,上市地位岌岌可危。

中国管理科学学会城镇化管理专业委员会代理经纪部主任胡景晖在接受《财经》新媒体记者采访时表示,近几年,房产中介都把业务重心放在了新房上,这直接和开发商兑付能力产生了强关联。又因行业下行开发商资金紧张,佣金延时结算情况十分普遍,导致中介坏账计提就会增加。

降本增效 智能化发展仍需时间

面对行业发生的巨大变化,包括易居、贝壳、房多多等在内的不少中介公司主动向内部动刀,缩减规模并进行了组织结构的优化。

此前有消息称,房多多已大范围裁撤产品研发部门人员,贝壳多轮裁员波及产品、研发、运营、集团职能等各岗位。

对此,贝壳内部相关人士告诉《财经》新媒体记者,不少传闻是失实的,不同部门裁员比例不同,但这一轮瘦身的决心很大。由于行业转冷未恢复,平台连接的前端经纪人减少,因此后端支持方面做出了一系列调整,目的在于业务整合,从追求规模为主,转到追求效率和利润。

房互机构创始人滕敏指出,去年下半年以来房地产加速去杠杆、收缩规模,相关公司都进行了裁员降薪,而今年房地产市场依然不太明朗,再进行裁员增效也在意料之中。

记者还注意到,在裁撤智能化人员的同时,我爱我家、世联行等中介公司仍在今年工作重点中提及了加强数字基础设施的建设,探索和逐步实施数字化转型。

对于研发部门成裁员重灾区,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,这说明部分中介公司智能化业务未达预期,主动或被动进行战略性调整。人工智能对于中介行业的工作质量和效率非常有价值,但是如何与业务发展高效结合还需要投入较长时间和资金。

“传统房地产中介变身平台和科技公司,必然在科技研发上有较大投入,护城河投入值得肯定,但需防止过度投入。”在胡景晖看来,技术固然重要,但是目前房产中介仍是一个高度依赖于人的服务产业。未未,行业内公司可将大数据、5G、人工智能等技术转化为行业生产力,做可验证、可持续,而不是单纯迎合资本市场的真科技。

多元业务谋出路 市场整合有望提速

为摆脱对开发商的依赖,寻找利润的新增长点,除向技术要效率外,不少中介公司还在试水新业务,如贝壳“一体两翼”战略分出家装家居和普惠租房业务两条新业务线,我爱我家“相寓”多产品线战略涉及装修、家政和家居产品等服务内容,易居收购天猫好房发力电商平台。

不过,对于中介公司发展多元业务,市场中两种声音,其中一种认为多元化的转型可进一步降低市场波动对自身业绩带来的影响,另一种声音认为,改造小而分散的家装行业以及加码已是红海且难盈利的长租市场,短期内难发展为第二增长曲线。

结合各机构数据显示,2021年家装行业市场规模为三万亿,房屋租赁约为五万亿,而二手房和新房的市场规模分别为七万亿和十八万亿,市场规模存较大差距。而且,新业务中的长租公寓利润率并不高,不少公司仍未盈利。

不过也有例外,2019年我爱我家表示相寓是首个盈利的长租公寓,2021年龙湖宣布冠寓实现首年盈利1.4亿元,为首个房企系租赁企业盈利案例。然而,盈利的好消息并未让行业振奋,在贝壳、我爱我家等中介公司加码发力租赁的同时,已有公司退出了这场战争。世联行称,在2021年剥离了中资产模式公寓业务,并对工商物业和酒店运营存量项目进行重组优化,重回轻资产运营。

在柏文喜看来,不少中介公司对家装家居及租赁寄予厚望,但是这两大业务发展难点在于这些领域并非所属企业的强项,在新领域构筑自身的优势需要战略战术方面的综合能力,因此出现有的企业加码、有的企业退出的局面。不过若发展顺利的话,未来这两个领域有望成为中介公司新的业绩增长点。

“中国房地产已经从制造业变成了服务业,在大居住服务领域,传统中介、开发商和互联网在同台竞争的同时也在走向融合,通过资本市场的整合和联手将更为普遍。”胡景晖表示。

编辑:王亚静

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