财面儿|中南建设回复深交所问询函:年报存货跌价计提金额与业绩预告差异具有一定合理性

本文来源于:财经网 王亚冉 2022/05/17

中南建设年报存货跌价计提相关测试方式、测试过程等与以前年度以及2021年业绩预告不存在重大差异,年报存货跌价计提金额与业绩预告差异具有一定的合理性。

财经网讯 5月16日晚,中南建设发布关于对深圳证券交易所2021年度报告问询函的回复公告。

就计提存货跌价准备相关问题,中南建设在公告中表示,公司2021年业绩预告后补充计提的存货跌价准备19.62亿元,其中补充计提金额超过1亿元的项目共4个,补计提金额共13.56亿元。其他18个项目补充计提6.05亿元,平均单个项目计提0.34亿元。

具体项目上:南京江宁上悦城项目位于南京江宁区上坊街道,目前正在施工中。项目从2019年开始分期销售,销售均价约25,460元/平方米。2021年末,公司进行减值测试时,项目周边在售楼盘平均销售价格在27600元-30750/平方米,参考周边项目价格公司认为无需计提跌价准备,出于谨慎考虑,针对车位部分计提约1亿元跌价准备。2022年春节后,市场快速变化,公司1季度销售量极少,2月以来销售部分平均售价约20,900元/平方米,根据与年度审计会计师事务所沟通,借鉴独立第三方的评估认定,按照在建项目测算存货减值要求,将已售部分合同总价以及未售部分的预测金额,扣除项目目标总成本及相关税费,补充计提6.55亿元存货跌价准备。

成都金牛樾府项目位于成都市金牛区,项目包含别墅、高层住宅和洋房及商业等多种业态,目前部分楼栋已竣工交付,部分楼栋正在施工中。该项目2019年开始销售,销售部分均价约14,050元/平方米。2022年1月周边竞品项目住宅销售均价约16,800元/平方米,考虑市场价格相对公司前期销售价格有提升,结合项目实际成本和预计未来支出情况补充计提了1.8亿元跌价准备。2022年春节后当地竞品项目促销,售价下跌,车位成交均价由原前期15万元/个降低到8元万/个,经过与年度审计会计师事务所沟通,采取谨慎性原则,未售住宅部分按项目前期售价,考虑到1季度本项目车位无销售,参照周边车位售价按8万元/个,对未售部分存货进行进一步减值测算,按照竣工项目测算存货减值要求,将已售部分合同总价以及未售部分的预测金额,扣除项目预结总成本及相关税费,补充计提存价准备4.66亿元。由于项目在建部分即将竣工,未借鉴独立第三方的评估工作。

苏州常熟林樾香庭位于苏州市常熟市文化片区板块。项目分期开发, 2018年开始销售,销售均价逐年提升,前期销售均价约27,800元/平方米。2021年末进行减值测试时,周边在售楼盘平均销售均价27000元-28500/平方米,公司认为不需要计提跌价准备。2022年春节后市场快速调整,月销售数量较少,2月以来项目平均售价约19,640元/平方米,根据有关情况,经过与年度审计会计师事务所沟通,借鉴独立第三方的评估认定,按照在建项目测算存货减值要求,将已售部分合同总价以及未售部分的预测金额,扣除项目目标总成本及相关税费,补充计提1.25亿元存货跌价准备。

北京密云怡水园位于北京市密云区,项目尚未开工。前期公司与项目相关方签署《合作协议书》、《资产转让协议》等协议后,按照协议支付了转让价款3.65亿元、项目优化措施费0.3亿,完成项目方案设计、高压供电架空线缆入地工程施工等投资0.45亿元,为项目投入大量人力、物力。自协议签署之后,公司多次催促对方履约,但相关方始终未履行相关义务。公司于2020年7月提起诉讼,要求相关方承担返还及赔偿责任。2021年8月,公司收到一审判决书,判决双方签署的《合作协议书》、《资产转让协议》等无效。为了保障自身权益,公司于2021年9月提起了上诉,截止目前二审尚未判决。2022年1月,考虑诉讼尚未判决,结果存在不确定性,即使相关协议无效,我方仍有权利要求对方退还相关投资本金,并要求对方为我方损失承担责任,故未计提减值准备。经过与年度审计会计师事务所沟通,认为需要参考一审判决结果计提损失,结合项目情况,公司补充计提1.11亿元减值准备。

中南建设表示,公司根据企业会计准则的规定对资产负债表日的存货可变现净值进行估计,针对存货成本高于估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的可变现净值的,计提存货跌价准备。公司存货可变现净值的确认方法如下:

(1)对于开发产品,以产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定;

(2)对于开发成本,可变现净值按照各开发项目的预计售价减去至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定:

①项目至完工时估计将要发生的成本=根据项目的动态总成本确定的项目总成本-已经实际入账的成本;

②预计售价按已签约及未签约分别确定,对于已签约部分,按照实际签约的合同金额确定销售价格;对于未签约部分,首先确定同一项目、相同业态近期是否存在交易情况,结合同一供需圈内相同业态、类似项目的市场价值进行分析,在市场价值未发生较大变化的前提下,以近期销售项目为基础,考虑楼层、面积、朝向、户型等因素,确定未售部分估计售价;对于近期无销售情况发生的未售项目,通过对市场相同业态、类似项目交易案例的调查,采用市场比较法,对交易日期、地理位置、区域因素、建筑面积、装修情况、户型情况等因素进行分析、比较,最终确定未售部分估计售价。

(3)对于开发成本中的未开发土地使用权,评估中采用相适应的评估方法计算土地使用权公允价值,并确定最终地价,再扣除土地交易过程中产生的费用及相关税费,最终确定可变现净值。

公司2021年度存货可变现净值的确认方法,包括对项目预计售价的确认方法、重要参数的选取与以前年度、业绩预告时不存在重大差异,进行减值测试的方法、过程、重要参数选择也与以前年度、业绩预告没有重大差异,业绩预告后公司增加计提存货跌价准备,主要因为行业进一步调整,有关项目周边市场成交量和成交价格较大变动,导致有关项目预计售下降,项目后期实施条件发生变化,公司增加有关项目的跌价准备具有合理性。

中南建设表示,公司按照中国注册会计师审计准则的要求,设计和执行了相关程序,针对上述问题执行的主要程序如下:1、评价并测试了公司管理层与编制和监督预算及预测各存货项目建造成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性;2、对存货项目进行实地观察,并向管理层询问项目进度和总开发成本预算;3、访谈管理层聘任的评估专家,评价其独立性和胜任能力;4、评价管理层及其评估专家所采用的估值方法,将估值中采用的关键估计和假设,与市场可获取数据和销售预算进行了比较,由会计师专家进行复核;5、将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较,并通过比较分析历史同类在产品至完工时仍需发生的成本;6、就管理层以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较,并评价管理层评估的合理性;7、对资产负债表日后已销售的部分开发产品,通过抽样方式对实际售价与预计售价进行比较,对管理层估计的合理性进行评估。

基于已执行的审计程序,中南建设认为:公司上述说明,与我们在执行中南建设2021年度财务报表审计过程中所了解的情况在所有重大方面一致。中南建设年报存货跌价计提相关测试方式、测试过程等与以前年度以及2021年业绩预告不存在重大差异,年报存货跌价计提金额与业绩预告差异具有一定的合理性。

编辑:王亚冉

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