二孩可多买一套房!这座人口超千万的特大城市凌晨推新政,对楼市有何影响?

本文来源于:时代周报 梁争誉 2022/05/16

激活中高收入人群的购房需求。

“符合国家生育政策生育二孩或三孩的,可以新增购买一套商品住房”。

人口超千万、GDP破万亿元的特大城市东莞,5月14日凌晨发布楼市新政“莞七条”。生育二孩或三孩可多买一套房、限售年限从3年调整为2年等多项政策,引起市场热议。 

高强度、高频率,是东莞楼市调控特点。  

2021年,东莞相继发布“莞八条”“莞七条”等一系列被称为“史上最严”的调控政策,打击投机炒房行为,楼市进入调控周期。 

进入2022年,东莞楼市调控接踵而至。从土地拍卖、新房价格管理等方向调整调控政策。

而刚出台的“莞七条”,因涉及面广、力度大而备受关注。多名业内人士认为,“莞七条”有利于降低交易成本、提高市场流动性,对今年东莞房地产市场走向起重要引导作用。

激活中高收入人群的购房需求

5月14日,东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市金融工作局、东莞市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会、东莞监管分局九部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(东建〔2022〕4号)(以下简称《通知》)。 

《通知》从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、满足合理购房信贷需求、稳定住宅用地供应、提高商品住宅品质、优化预售资金监管、优化服务便利交易等七大方面,进一步优化调控政策。 

合富研究院高级分析师李兴旺在接受时代周报记者采访中指出,此次发布的“莞七条”,主要目的是满足改善性住房需求。 

广东中原地产项目部总经理黄韬认为,“莞七条”是更有针对性的调控政策,包括鼓励开发企业增加中小套型普通商品住房供应,二孩、三孩家庭可多买一套房等都比较新颖。

根据《通知》,东莞居民家庭符合国家生育政策生育二孩或三孩的,可以新增购买一套商品住房。其中,非东莞市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。 

此前,针对东莞户籍居民家庭,新房限购两套,二手房不限购;非户籍居民家庭,新房、二手房合计限购两套。 

值得注意的是,“莞七条”亦解决了“90/70政策”遗留多年的“一房多证”问题。

《通知》明确规定,居民家庭持有或购买“双(多)证房”但实质作为一套住房使用的,在核验购房资格时视作一套商品住房。 

“无论是二孩、三孩家庭多买一套房,还是‘多证合一’、限售年限3改2、增值税征免年限5改2,都是希望激活中高收入人群的改善性购房需求。”李兴旺分析认为,由于刚需群体受宏观经济影响较大,购房能力不足,因而“莞七条”对改善性群体寄予厚望,“为人口增长做出贡献的同时,也为经济的平稳增长作出贡献。”

中原地产(中国内地)华南区总裁郑叔伦向时代周报记者表示,“莞七条”将为新房市场带来明显分化。由于大量的改善性需求释放,新房市场将出现成交放量、价格分化的现象。

“与二手房价差较大的新盘以及刚需项目、刚需产品的价格,仍有回调压力,改善项目和改善产品价格企稳甚至上调。”郑叔伦指出。

购房成本大减有望激活市场

“莞七条”是近期东莞第二次落地的调控政策。 

4月28日,东莞市住建局官方小程序“莞e认购”更新购房条件。调整要点包括:恢复个税购房政策;社保或个税“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”;恢复人才购房政策,本科以上、初级职称以上、技师以上购房仅需缴纳半年社保或个税;取消新入户购房半年时间限制等,意在支持合理住房需求,吸引人才留莞,并于5月1日起实施。 

据李兴旺观察,东莞五一前夕发布的购房新政,并未引起市场激烈反应。 

据合富研究院监测,“五一”小长假期间,东莞全市各大楼盘展示中心日均到访量较节前工作日增长约2倍,较节前周末增长10%。然而,人气回升短期内难以促成实际成交,来访转化率未见提升,尽管“满城尽是特惠房”,最终成交仍平淡收场。 

监测范围延伸至一季度,期内东莞楼市表现平平。 

合富大数据显示,今年一季度,东莞新房供应约51.8万平方米,同比减少54%;网签面积约55.3万平方米,同比减少61%;网签4934套,同比减少59%;网签金额118.5亿元,同比减少71%。 

一季度供应量处于历史第二低位,网签量处于历史最低位。截至3月底,东莞新房去化周期约18个月。常规来说,去化周期超过15个月,供过于求。 

新房遇冷,二手也未能走出独立行情。

一季度,东莞二手住宅网签面积约21.5万平方米,同比减少65%。楼市深度调整,在“买涨不买跌”的心态主导下,购房者普遍持币观望。 

郑叔伦认为,“莞七条”对于二手市场的影响最为直接。二手市场经过深度调整后,价格优势明显,叠加个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年的利好,“交易成本大幅降低后,预计二手房市场领先于新房市场回暖,价格企稳。”

黄韬表示,“莞七条”的确释放了一波购买力,但由于房地产市场是多方作用的结果,预计“莞七条”不会带来市场的根本性反转。

编辑:黄宁

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