十余家房企陷入危机,房地产销售额却再创新高,去年首破18万亿

本文来源于:时代财经 2022/01/18

不过,进入新的一年,楼市销售压力或有所缓解。

疫情和调控的持续影响下,房地产市场走过了艰难的一年,销售和土地市场呈现出明显的前高后低走势,尤其下半年以来,市场一片“凉意”。

数据印证了这一切。1月17日上午,国家统计局发布2021年全国房地产开发投资数据。2021年内,全国房地产开发投资、商品房销售及开发企业到位资金增速均呈现“倒V字”走势,且下半年下滑加剧。

具体来看,2021年全年,全国房地产开发投资约14.8万亿元,同比增长4.4%,较2019年增长11.7%,两年平均增长5.7%。从各月同比增速看,开发投资同比增速的峰值出现在2021年前2月,此后一路下滑,从高峰时的38.3%降至4.4%。

全国商品房销售额再创新高,达18.2万亿元,同比增长4.8%。自2015年以来,全国商品房销售额已连续7年增长,但2021年是7年来最低增速,也是连续第三年增速跌至10%以下。

从同比增速看,房地产行业正在告别高速增长时代。2015-2018年,全国商品房销售额同比增速分别为14.4%、34.8%、13.7%、12.2%,政策调控和疫情影响下,2019年至2021年,全国商品房销售额同比增速分别为6.5%、8.7%、4.8%。

回顾过去的2021年,房企融资普遍遇到困难,流动性危机暴露。数据显示,2021年,房地产开发企业到位资金20.11万亿元,同比增长4.2%;其中,国内贷款23296亿元,利用外资107亿元,分别下降12.7%、44.1%。这是2019年以来两项资金来源首次同比下降。融资遇阻的情况下,销售回款和自筹资金对房企更为重要。2021年,在房企到位资金中,自筹资金65428亿元,增长3.2%;定金及预收款73946亿元,增长11.1%;个人按揭贷款32388亿元,增长8.0%。

金融收紧,房企资金受到肘掣,开发投资意愿也在降低。2021年,全国商品住宅销售16.27亿平方米,同比增长5.3%,但住宅新开工面积却同比下降10.9%,创下2015年以来的新低。国家统计局历年数据显示,除2015年全国住宅新开工面积下降14.6%,2016-2019年均为正增长,2020年同比下降1.9%,2021年急速下滑至两位数。

与此同时,销售端也在承压。国家统计局1月15日公布的2021年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,70城商品住宅销售价格环比延续2021年四季度以来的下降态势,同比涨幅也有所回落。

环比来看,12月份,一线城市新房和二手房销售价格环比一降一升,二三线城市均为下降。同比来看,一线城市新房和二手房销售价格分别上涨了4.4%和5.3%,涨幅较11月分别回落0.4和0.5个百分点。二线城市的新房和二手房价格同比分别上涨2.8%和1.5%,涨幅较11月均回落了0.5个百分点。

中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文指出,从预期角度看,四季度央行调查中仅16.8%的居民预期房价将上涨,为2015年二季度以来最低水平,较2018年二季度的36.5%已经腰斩。统计局数据显示,9月-12月,全国70个城市新建商品住宅价格指数已经连续3个月环比下降,历史上,一旦房价开始环比下降,一般会持续8-12个月时间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从全年来看,2021年房地产整体在高位上保持了平衡和平稳的态势,开发投资、销售等重点指标在历史高位上保持了连续几年弱增长的态势,积极贯彻了“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。

“房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运行局面,正在面临全面触顶的态势,从住房供求关系、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看,未来或将面临下行的局面。但同时要看到,一方面,老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑;另一方面,随着人口向大城市、都市圈集中,住房的有效供需区域也开始转向这些地区,并将伴随公共服务均等化,居住社区建设等,促进行业从投资向住房消费转型。”

不过,进入新的一年,楼市销售压力或有所缓解。1月17日,央行发布《公开市场业务交易公告 [2022]第10号》文件,中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率下降10个基点,对LPR等利率下调将产生重要影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上述政策透露出今年将继续强调保持银行或金融系统流动性充裕,这对房地产市场也会产生积极影响,如房贷或将放松。“据此可以认为,今年一季度银行信贷额度将进一步放松,客观上也将促进银行放贷规模的加大和节奏的加快。另外,很关键的一点是,房贷利率也有进一步下调的可能,对购房者会产生积极影响。”

编辑:王亚冉
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