这家第三方物企自食并购“苦果”

本文来源于:乐居财经 徐酒眠 2022/01/17

这是兴业源第二次从云鼎传媒手里收购鼎辉物业,此笔交易完成之后,兴业源将100%持股鼎辉物业。

“面对激烈竞争的市场环境,何处是生门,哪里有出路?谁能争得先机,谁能笑到最后?”2021年的最后一天,兴业源董事长兼总经理赵亚东在致员工的信中这样写道。他说,别无选择,只有迎难而上,坚定不移扩大规模,并购和项目开拓,两手都要抓,两手都要硬。

新一年的首单收购很快来了。1月12日,兴业源(833925.NQ)发布公告称,拟以1193万元收购嘉兴市云鼎广告传媒有限公司(简称“云鼎传媒”)所持有的嘉兴市鼎辉物业服务有限公司(简称“鼎辉物业”)30%的股权。

这是兴业源第二次从云鼎传媒手里收购鼎辉物业,此笔交易完成之后,兴业源将100%持股鼎辉物业。有意思的是,明知鼎辉物业净利亏损,兴业源非但没有将手中现有的70%股权抛售,反而拿出比第一次溢价超两倍的价格买下剩余股权。

早在两年多前,兴业源便相中了鼎辉物业。以1280万元的价格收购鼎辉物业70%的股权,此后鼎辉物业作为其非全资控股子公司进行业绩并表。在并表期间,鼎辉物业的成色并不好,营收连年增长,净利润却持续下滑,目前已处于亏损状态。

净利亏损却“高价”买入

对比前后两次收购,鼎辉物业如今的溢价显然高了不少。

2019年兴业源收购70%股权时,鼎辉物业的每股股权价格约为18.28万元;而此次收购余下的30%股权,鼎辉物业的每股股权价格约为39.67万元。

“本次交易能够促进公司对鼎辉物业经营权的全面掌控,交易价格公允,不会对公司产生不利影响。”兴业源在此次收购公告中表示,本次交易以审计报告为依据,参考2019年5月16日收购鼎辉物业70% 股权的价格,各方通过协商方式进行定价。

而反观收购标的,鼎辉物业并表的两年期间,增收不增利,目前处于亏损状态。尝到“苦头”的兴业源仍继续投资加码,操作有些让人看不懂。

根据收购公告披露,在上会会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《审计报告》中,截至2021年6月,鼎辉物业的资产总计约2051万元,负债合计约1233万元,所有者权益合计约818万元。

同时,这份审计报告显示,去年上半年,鼎辉物业实现营收1417万元,净利润亏损约59万元。

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而在兴业源2021年半年报披露的数据中,鼎辉物业的净利润亏损还要更多,约为65万元。

时间线拉长,鼎辉物业的经营业绩亏损或早有预兆。兴业源过往财报数据显示,2019年,鼎辉物业实现经营收入约1660万元,净利润约为109万元;2020年,其实现营收约2865万元,净利润约为85万元。营收保持增长之势,但净利润却在大打折扣。

业绩出现亏损的同时,鼎辉物业还伴生了经营风险,“吃下”一单行政处罚。去年8月,鼎辉物业因游泳池水质抽检不符合国家卫生标准和要求,被平湖市卫生健康局行政处罚。

鼎辉物业摆在明面上的问题就有不少,兴业源缘何执着取得其经营全面控制权?

资料显示,2001年兴业源成立于北京,直到2010年进入天津成立分公司,才开始走出北京市场。兴业源有布局全国的一份心思,2018年开启大规模收并购,西南、华中等地成为其重要开拓区域。

2019年出手收购鼎辉物业时,兴业源在公告中表示,鼎辉物业存在多个管理项目,以其为基础能够帮助公司大力发展浙江市场,同时辐射到周边城市,有助于公司在华东地区市场规模的进一步扩大。

接手鼎辉物业这两年多时间里,兴业源对其进行了三次经营范围变更,扩增了包括单位后勤管理服务、集贸市场管理服务、房地产经纪、城市绿化管理等约十项业务。

目前,兴业源旗下控股企业有22家,聚集在江浙皖的有5家,不过鼎辉物业注册资本与实缴资本最高,为600万元。

毛利率被并购侵蚀

“在企业收购上尝到了甜头之后,我们就确定了企业做大的两条线,项目拓展和股权收购。”

早在2012年,兴业源便开启了全资收购模式。而自2015年挂牌新三板之后,其收并购步伐更是越跨越大。据乐居财经统计,2016年至今,兴业源共发起14笔股权收购,交易股权比例从60%-100%不等。

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与此同时,带来的规模增长也是肉眼可观。截至目前,兴业源在管面积已有近3000万平米;而在2016年,其规模还不到400万平房米。

随着在管面积的增加,兴业源的收入也呈现出逐年递增趋势。但从近年的毛利率来看,盈利水平却大幅下滑。2017-2020年,兴业源的整体毛利率分别为31.88%、27.98%、24.6%、19.91%,对应净利率分别为11.18%、7.45%、7.38%,利润率连续三年出现下降。

大肆收购的“后遗症”在兴业源内部逐渐显现。

截至2021年上半年,兴业源实现营收约1.92亿元,较上年同期增长 53.36%。其中,收购的万州区龙腾物业、芜湖天盛物业,以及成都爱地阳光物业带来的营收约 3961.34 万元。

三笔并购拉高收入的同时,也在提升经营成本。同期,兴业源的营业成本1.56亿元,较上年同期增加53.18%,收购上述三家物业共增加营业成本为3207.97万元。

2021年中期,兴业源的整体毛利率为18.78%,较2020年底进一步下滑。而2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%。

兴业源多年来凭借收并购为规模提速,而付出的代价是毛利率节节后退。而今想要拉回毛利率曾经的高位值,或者匹及行业均值水平,似乎都是很难的一件事了。

投资遭遇“雪崩”

盈利能力走低,兴业源的金融资产投资和资金管理也被提示在重大风险表中。

2017年6月,坤鼎投资管理集团股份有限公司(简称“坤鼎集团”)挂牌新三板,兴业源依据其发行价格7.2 元/ 股,认购了坤鼎集团非公开发行的股票约 2778股,投资总金额约2000万元。坤鼎集团实施权益分派之后,兴业源约持有其500万股股份。

坤鼎集团曾是国内背负盛名的高端产业园区开发商。2015年,坤鼎营收达到8.71亿元,创造了令人咋舌的14187.04%的同比增幅,成为产业地产界名噪一时的明星。

彼时,兴业源对这笔投资无疑是寄予了很高的希望,甚至将其写在了官网企业“发展进程”中。

然而,坤鼎集团的黯然退出也来得很快。2019年1月9日,坤鼎集团发布公告,其股票将在五天后终止挂牌。几乎是同一时间,兴业源开始着手处理对坤鼎集团的资产投资。2019年1月22日,兴业源董事会审议通过了出售其在坤鼎集团的股份;两天后,这笔资产出售公示便贴出来了。

根据当时的公告,兴业源作为出售方,将其持有的坤鼎集团500万股股份出售,交易对手为坤鼎集团董事长邱明。股份转让协议已经签署,不过截至2021年6月30日,邱明尚未支付2000万元的股份受让款。目前,这笔对外投资仍存在投资款无法收回的风险。

限制过大,融资渠道过窄,流动性较差,市场价值不尽如意,曾经蜂涌而至的物企纷纷撤离新三板。当下,资本为主板市场物业股疯狂,新三板物管越来越鲜少有人问津,兴业源似乎还没有找到一条实现突围的路。

编辑:黄宁
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