新房去化仅1套,深圳开年楼市速冻,购房者:爆雷房企不考虑

本文来源于:时代财经 陈伟纳 2022/01/14

经历了2021年各种政策调控的洗礼后,深圳楼市在2022新年伊始变得更加趋于理性。

经历了2021年各种政策调控的洗礼后,深圳楼市在2022新年伊始变得更加趋于理性。

1月2日,位于深圳光明新区的安联尚璟府推出353套住宅,仅有15批客户登记,平均每批客户可以选24套房,这与上一年的新房热销相比,差距明显。

据深圳市住建局公开信息,2021年全年深圳合计获批预售56930套一手住宅,最终成交52417套,同比2020年上涨15.5%,创下近5年新高。其中,仅11月份和12月份两个月,就有44个住宅新盘入市,占全年推出新盘的35%,项目遍布深圳各区。

有业内人士分析称,2021年深圳新房成交量的上升,主要原因在于供应量的增加,以及二手房指导价的打压,“实际上不具有市场说服力。”另外,2021年下半年开始,深圳开发商们踊跃推盘的同时,还变着花样的降价促销,或是打折,或是买房送车,甚至还有“买大户型送小户型”的优惠,确实推动了部分楼盘的去化。

另据深圳市规划和自然资源局最新发布的数据,截至2021年12月31日,深圳尚有存量住宅项目537个,其中,普通商品住宅项目356个。按地区分布,有103个项目位于龙岗区,其次是光明区和宝安区,分别有86个和84个。存量住宅用地总面积1017公顷,未动工土地面积269.84公顷,已动工土地面积747.16公顷,其中未销售土地面积286.17公顷。

换句话说,当下的深圳新房市场还有很多选择,购房者们并不急于一时。

有新房去化仅1套,市场情绪冰冷

2022年的深圳楼市,正在向买方市场倾斜。

据深圳中原研究中心统计,2021年深圳累计推出125个新盘,而2022年该数量增加至143个,相当于平均每3天不到就有一个新盘推出,其中不乏大量的限价楼盘。值得一提的是,经过2021年的三次集中供地,今明两年的深圳新房房价,在土拍之时就已被限定最高价格。这使得目前推出或即将推出的很多项目,失去价格优势。

虽然2022年才开始11天,但深圳新房市场已进入“冷冻期”。

深圳规土委官网数据显示,截至1月10日,开盘已10天的安联尚璟府仅有1套房源为“已签认购书”状态,其余300多套房源均为“期房待售”状态,去化率仅0.28%。而另一个位龙华区的御景华府于1月6日开盘,项目推售的533套住宅仅吸引了108批客户认筹,据传言当天只有6人签下认购书。

时代财经查阅官方信息发现,安联尚璟府与御景华府在价格和户型上,针对的都是刚需客户,但两者交通上的硬伤是劝退购房者的主要原因。

其中,位于光明区的安联尚璟府备案均价5.19万元/平方米,推出89平方米和111平方米两种户型,距离最近的地铁6号线楼村站1.2公里,步行时间18分钟。而御景华府均价约5.2万元/平方米,主推67-112平方米的户型,虽然位于龙华区观澜高新园内,但与最近的地铁4号线竹村站却有3.6公里的距离,这直接劝退了更看重交通的刚需购房者们。

中介梁凯向时代财经表示,目前有意向的购房者并不着急买房,大家都保持观望的态度。

“(新房)选择太多了,而且现在才1月份,按理说,新的一年还没有开始,未来的(市场)走向怎么样谁都不知道。不过,可以确定的是,现在的购房者都很理性,大家会把个人需求放在第一位。”梁凯还谈到,现在向他咨询的购房者考虑自住的更多,交通的方便程度直接影响他们对于项目的评判,配套和投资价值也是左右他们是否入手的因素。

据深圳市住建局,近期取得预售证的住宅项目还包括卓越柏奕府、星河天地五期、佳兆业云望府、富通九曜公馆等。其中,星河天地五期推出248套住宅,均价约5.19万元/平方米,该项目向来都是光明区“网红盘”的代名词,前几期开盘均以“日光”收场,但就目前的市场反应,此次开盘或很难实现以往的成绩。

近期预售项目.png深圳近期获批预售项目名单,图源:深圳市住建局

另一个比较受关注的项目则是位于龙岗区的佳兆业云望府,这也是佳兆业集团遭遇流动性事件后,于今年推出的首个住宅项目,单价约5.7-6.8万元/平方米,推出130套面积段在95-120平方米的房源。

一位接近佳兆业集团的业内人士告诉时代财经,“通过小程序‘置业佳’先行登记,可以获得每套房源6万元的优惠,开盘当天还会有别的优惠,不过目前还没有出来。”据悉,“置业佳”是由佳兆业集团推出的移动营销平台,适用于佳兆业集团上线的所有房源。

购房者:爆雷房企不考虑,优先考虑国企央企项目

进入2022年仅11天,深圳已有6个住宅项目计划入市,共计推出2184套房源。但从已开盘的项目去化情况来看,今年的深圳新房市场或将面临较大波折。

一位市场分析人士表示,今年将会有大量的新盘入市,其中很多项目属于竞品关系,一旦某个项目出现周边竞品多、价格无优势、产品和地段不突出,就会被市场“抛弃”,购房者也很难对这类项目买账。

以安联尚璟府为例,该项目是安徽安联高速公路有限公司进入深圳市场的首个项目,周边还有金茂公园里、乐府花园、万科光年四季等住宅项目,各楼盘之间的价格、配套并无太大差别,加上光明区目前仅有地铁6号线,致使距离地铁稍远的项目并不在大部分购房者的考虑之中。

面对当下情绪不高的深圳新房市场,中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析道,2021年受政策的影响较大,二手房市场一度下滑,使部分二手房客群向新房市场倾斜;其次,去年下半年深圳加大了住房供应,解决了一部分当时的市场需求。“但在年底的时候,开发商与业主间的矛盾增加,出现了较多的维权事件,使得整个市场走势不是很乐观。目前大多数购房者都是保持观望的态度,预计这样的市场情绪可能会延续到今年第二季度。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向时代财经表示,目前深圳的部分待销售项目面临一些软肋或劣势,面对购房者的挑剔选择,若项目存在位置略偏远、相比周边的项目价格略高的情况,就会比较容易面临销售困难、去化压力大的问题。

不过,相较于项目的位置和价格,买房者彭洁仪表示自己更在意开发商的经营情况,今年刚获得购房资格的她目前正在做看房计划,位于龙岗坂田的佳兆业云望府并不在她的考虑范围。

去年11月,佳兆业集团出现资金流动性问题,进而引发债券违约,至今仍处于风波之中。佳兆业云望府作为其出现风波之后的第一个入市项目,就被抱以厚望,也引来不少“围观”,有接近佳兆业集团的人士谈到:“佳兆业都这样了,即使项目卖得不好也不奇怪。”

“我比较担心买了这类(爆雷)开发商的房子,要是烂尾了怎么办?”彭洁仪坦言,自己看到过很多关于开发商暴雷导致项目烂尾的新闻,如果自己也买到这样的房子,“一辈子的努力都白费了。”

彭洁仪告诉时代财经,接下来会优先考虑国企央企推出的项目,个人对于楼盘的位置要求并不是很高,更在意户型的实用性,“我想要买三房两卫的户型,预算在7万元/平方米。”

面对当前不乐观的新房市场,开发商仍然不断推出新项目,一方面或是房企面临销售压力的考量,另一方面也是对深圳2022年楼市的试探与摸索。

编辑:赵海名
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