话企丨“称重”绿城

本文来源于:财经网 2022/01/07

top10的含金量不足

又到了一年一度交卷的时间点。

具体到房地产市场,2021年的压力自是不必再多赘言。克而瑞数据显示,2021年,逾8成房企未完成年度销售目标,百强房企权益销售金额8.88万亿元,同比下滑6.0%,该指标出现多年来罕见的负增长,其所代表的信号意义显然更为重要。

至此,从2016年起延续五年的"碧恒万"三强格局宣告终结,top10房企同样开始震动。据中指研究院发布的2021年全口径销售额排行榜单,绿城中国一举冲进TOP10行列,位列第7位,力压招商蛇口、华润置地等一众表现强劲的央企一头。

在这轮行业大洗牌中,绿城中国逆势向前的这份成绩单,究竟含金量几何?

权益销售额仅占一半

1月4日晚间,绿城中国发布截至2021年12月31日止十二个月未经审核营运数据。数据显示,2021年全年,绿城集团累计取得总合同销售金额约3509亿元,同比增长约21%。

2021年3月22日,绿城中国2020年度业绩会上绿城中国董事会主席张亚东表示,公司2021年的合同销售目标是3100亿元以上。若据此计算,2021年绿城完成了全年目标的113.2%。

正是基于此,在多份研报中,绿城作为为数不多的正面案例出现。回顾2021年整体业绩时,克而瑞研报称,2021年也有部分规模房企业绩表现相对突出,年内均实现了较高的累计业绩同比增长,如绿城。谈到业绩完成率时,中指研究院称,绿城等少数几家房企销售目标完成率超过100%。

能够免受行业下行期阵痛侵扰逆势前进,殊为不易。只是,绿城中国这份成绩单却经不起仔细推敲。

从全年业绩来看,3509亿元的总合同销售额中,有843亿元属于代建项目合同销售额,占比高达24%。抛开代建项目,绿城的自投项目合同销售金额仅为2666亿元,若据此计算,仅完成全年目标的86%。

IPG中国首席经济学家柏文喜向财经网分析称,项目销售额无法计入权益销售额,只能划入操盘销售额。对代建方而言,其收入和并表范围也只能是代建费收入和超额分成收入,和自投项目并表情况并不一样。

但实际上,只有权益销售额才能代表企业的实际销售水平。根据数据,归属于绿城集团的权益金额约为1452亿元,仅占比总合同销售金额的41%、自投项目合同销售金额的54%。

若以此计算,绿城中国在中指院公布的权益销售排行榜单上滑落至第17位,与在全口径排行榜上力压一头的招商蛇口、华润置地相比,分别有591亿元、722亿元的差距。

由此可见,3509亿元销售额的含金量并不足。

拿地预算超21%

尽管绿城的销售数据打了折扣,但在土地市场,绿城却在全力冲刺。

据不完全统计,在2021年,绿城分别以161.53亿元、563.65亿元占据了宁波、大浙江房企拓展榜榜首。首进哈尔滨,绿城便以33.72万平方米的拿地面积位列第一,遥遥领先第二名旭辉约10万平方米。

在中指研究院发布的《2021年1-12月房地产企业拿地TOP100》中,绿城中国2021年权益拿地金额高达969亿元,拿地销售比高达为66.73%,超过拿地销售比40%红线26.88个百分点。按照执行董事兼行政总裁郭佳峰在业绩会上透露的拿地预算800亿元计算,绿城中国目标完成率为121%。

与之形成鲜明对比的是,从历年拿地销售比变化来看,也足以显示今年房企投资愈发谨慎。克而瑞数据显示,2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为25%,较去年下降12%,与2017年的高峰相比则降幅超过50%,并创下近五年新低。

在“房住不炒”的政策调控主基调下,作为约束房企投资行为、抑制土地市场非理性因素的“拿地销售比40%红线”的执行重要性毋庸置疑。中指研究院指出,拿地销售比40%红线的作用是可以进一步约束房企投资行为,抑制土地市场非理性因素,将有力的矫正企业盲目扩张的行为,从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。

柏文喜指出,企业拿地与企业的周转速度、现金流管控能力有关,逆势抢地可以看作是绿城在试图逆势扩张。不过,如此大手笔的逆势抢地也的确存在一定风险。

尽管风险、压力已经充斥在房地产市场各个角落,但绿城没有停下扩张的脚步。1月5日,绿城联合体斥资13.34亿竞得南通市新东区R21046地块,成交楼面价11483元/㎡,限房价25500元/㎡。

超450亿元债务压顶

在行业下行期,顶着巨大压力、风险逆势拿地,在贝壳研究院高级分析师潘浩看来“是有信心的表现。”而这份信心一定程度上是缘于中交的背书。“央企背书,绿城融资通道相对顺畅、成本相对较低。”

值得注意的是,12月14日,中交地产申请延长本应于2021年底到期避免同业竞争的承诺。其中一条原因是,绿城中国与中交地产的整合方案涉及各方面情况较为复杂,仍需持续深入论证。绿城中国和中交地产在资产规模、产品定位、运营管理、历史渊源等方面存在较大差异;绿城中国中交地产双方上市地不同,整合方案涉及巨量的资产梳理工作,在目前进行整合存在较大整合风险。

另外,央企背书的“护身符”作用已在打折扣。太平洋证券地产行业首席分析师徐超曾告诉财经网,每个金融机构有自己的白名单,但这份名单并不是简单区分国企、央企和民企,而是从企业的资产、负债、融资成本、三道红线、机构认可度、预售资金被监管后的企业资金可动用量等指标综合评判。其中,债券较多是影响房企取得授信的一个非常不利的因素。

而这正是绿城的命门所在。公开资料显示,截至1月7日,绿城中国美元债存续5只,金额12.5亿美元(约合80亿元人民币);绿城房地产人民币债券存续33只,合计382.98亿元。其中,6笔债券将于1年内到期,合计约79.1442亿元;2笔永续债将于半年内付息,总额合计46亿元。

美元债

美元债

人民币债券

人民币债券

新年伊始,绿城已经开始忙着发行新债用于偿还旧债。1月3日,据上清所披露,绿城房地产集团拟发行不超过26亿元中期票据,利率区间3.2%-4%。其中,不超过5亿元用于偿还已发行的债务融资工具,不超过10亿元置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金,不超过9.5亿元用于偿还银行贷款,仅仅有不超过1.5亿元用于项目建设。

一位业内专家表示,现在市场逻辑已经变了,之前拿到好地基本就好卖,现在市场差了,有可能会出现囤很多地以后,开盘到清盘的时间被拉长。换言之,这意味着回笼资金的时间线被拉长,现金流无法保证而意味着债务危机始终高悬头顶。

而数据或许已经能看到绿城集团受到的影响。数据显示,2021年12月,绿城自投项目取得销售5845套,销售金额约为195亿元,同比暴跌56%;代建项目合同销售金额约77亿元,同比下滑17%。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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