支持合理住房需求、首提良性循环,政治局会议释放了什么信号?

本文来源于:财联社 樊旭 2021/12/07

12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。会议提出,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。会议提出,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

和7月的政治局会议相比,此次会议关于房地产的表述有较大变化。7月政治局会议在谈到房地产时表示,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

对比两次会议的表述,分析师认为,房地产调控最紧的时刻可能已经过去,下一步的重点是“促进房地产业健康发展和良性循环”。

房地产调控或迎来边际宽松

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定,结合央行宣布下调存款准备金率的消息,将对房地产市场带来利好。

12月6日,中国人民银行宣布将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构),释放长期资金约1.2万亿元,更好支持实体经济。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“支持”一词具有非常强的信号意义,后续各类政策包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都会给予配合。

今年4月以来楼市调控持续升级,各地出台的限购、限售、二手房指导价、控制房贷等等措施不一而足。据中原地产统计,截止到11月15日,2021年全国房地产调控次数高达550次,刷新历史纪录。

在密集高压的调控之下,下半年以来多地成交量出现断崖式下跌。中指研究院数据显示,今年第三季度,重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%,整体成交规模低于近5年同期平均水平,个别城市单月成交量跌至近十年最低值。

许小乐表示,在这一轮调控之下,部分合理住房需求也受到抑制,如果这些需求长期被压制,不利于房地产市场平稳发展。因此,这次政治局会议提出,要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。“预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持,贷款环境会更友好。”他说。

中指研究院也认为,明年刚需和改善性住房的资金需求将得到更好地满足。“部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期,银行放款周期进一步缩短;另一方面,房企开发贷和并购贷款合理发放,亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时,此前地方偏紧的政策有望迎来微调改善,促进房地产业健康发展。”中指研究院称。

分析师强调,边际宽松不是全面宽松,“房住不炒”仍是政策的主基调。在中国追求高质量发展、实现共同富裕目标的过程中,不要再臆想政策会对房地产行业“放水”。

政治局会议首次提及“良性循环”

昨天会议的第二个看点是“促进房地产业健康发展和良性循环”,“良性循环”这个词是首次出现在中央政治局会议层面。

11月24日出版的《人民日报》发表了中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤《必须实现高质量发展》一文,文章中也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

业内人士指出,中央在一个月内连续提及“良性循环”,表明监管层已关注到当前房地产市场循环路径遇阻带来的风险。

“下半年以来,随着房地产信贷以及预售资金监管收紧,销售市场及土地市场均明显降温,叠加个别房企风险问题暴露,市场信心进一步受挫,从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻,现阶段良性循环对行业发展尤为重要。”中指研究院称。

房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付。从土地出让环节来看,当前供地循环不畅,土地出让频频流拍,开发商拿地情绪不高;从开发环节来看,由于资金链紧张,开发商开工积极性不高;从交易环节来看,因为银行贷款被限制,加上房价上涨预期不再,导致买房需求受到影响。

严跃进表示,过去讲房地产政策,主要是提“平稳健康发展”的目标,而此次增加了一个新目标,即良性循环。“房地产市场的良性循环很关键,市场不好会引起房企的爆雷风险,房企的风险会转嫁到购房者身上,购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理,最终使得市场变为死水。”

红塔证券分析师李奇霖指出,尽管长期来看,中国经济转型要逐步“去地产化”,尽管“房住不炒”战略的大方向坚定不移,但短期来看,房子过快减值显然不利于金融风险防范,一方面金融机构有不少的房地产信用敞口,另一方面,房子是非常重要的抵押品。因此,针对房地产调控的措施需要修正,把“恶性循环”变成“良性循环”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,整个链条循环不畅,导致房地产明显下行,也拖累了经济增长。因此,央行全面降准也有增加资金润滑剂对循环链条进行疏通的目的。他预计,今年年底房地产市场开始走稳,明年一季度出现小幅回升。但也只是小幅反弹,而不是趋势性反转。

编辑:赵海名
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