市相丨监管部门齐发声,房地产市场转向?

本文来源于:财经网 王亚静 2021/12/07

进入12月,多家民营房企的融资获得实质性进展。

12月以来,监管层开启对房地产行业的密集发声。

12月6日,央行宣布将于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

同日,中共中央政治局召开会议,会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

3天前,证监会、银保监会、央行对房地产先后发声,表态支持房地产企业合理正常融资,促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

降准加之近期政策频频释放的正向信号,对于当前的房地产市场来说无疑是一剂“强心针”,不过这是否意味着低靡已久的房地产市场要迎来转向?行业的利好消息又是否适用于所有房企?对于房企来说,未来的发展逻辑究竟为何?

房企发债提速

进入12月,多家民营房企的融资获得实质性进展。

12月1日,碧桂园注册金额50亿元中期票据进入“预评中”环节,这也是碧桂园首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。

同日,龙湖拓展一笔10亿元中期票据(项目收益)备案,完成注册;一笔30亿元中期票据进入“预评中”。

在相关部门相继发声以后,房地产融资明显提速。据孔雀开屏系统数据显示,12月6日,珠江实业一笔23亿元的中期票据进入“预评中”;宿迁市城市建设投资集团一笔10亿元中期票据处于“反馈中”;渭南市城市投资集团一笔5亿元短期融资券备案,目前处于“预评中”。

财经网不完全统计,仅12月6日一天,孔雀开屏系统中便有9笔房地产相关企业的债券注册或备案。

除中期票据外,其他融资渠道亦逐渐畅通。12月3日,龙光集团全资子公司深圳市龙光控股有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券的申请,已经获得证监会及上交所审核批准。

此外,万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS,并计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕;绿城、龙湖分别计划于近期发行8-10亿元供应链ABS。

据财经网不完全统计,仅12月3日一天,上交所中便有3笔房地产行业公司债券或提交注册或受理或反馈。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄预计,接下来的融资规模或将有所扩大,也将缓解企业资金压力,促进企业正常运营。

稳健仍是核心

多位专家告诉财经网,市场融资的确有所松动,但并不意味着对所有房企敞开融资大门。

从融资机构的角度来看,IPG中国首席经济学家柏文喜认为,负债率较低、现金流健康,财务指标全部在“三道红线”以内的房企才可以优先获得融资便利。

从市场的角度而言,职业投资人朱酒认为,企业发债的关键一环是有投资者去认购,企业信用得到市场支持,才能发出去。换言之,企业信用排名靠前的企业是发债的首梯队。

克而瑞研报指出,基于银行业金融机构放贷的风险偏好考量,信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。据财经网不完全统计,目前发债的房企涉及碧桂园、龙湖、龙光、金地、招商蛇口、绿城、万科等相对稳健的企业。

而曾传出一笔债务展期的世茂集团,在12月7日早间,仍选择拟折让8.54%配售1.45亿股现有股份,募资11.72亿港元。

尽管融资闸门有所松动,但柏文喜认为,这并不意味着房企的凛冬已过。因为,一则政策并未根本性转向,二则政策传导还需要一个过程,行业信心与涉房金融行业信心的恢复是政策真正发挥作用的前提,而行业信心和市场信心的恢复是滞后于政策的。

事实上,资本市场的信心尚未得到提振。据wind数据显示,在两会一行发声后的首个交易日(12月6日),港股房地产管理和开发指数下跌0.81%。其中,即便是龙头房企碧桂园、华润置地的涨幅也均未超过2%。

柏文喜强调,即便行业信心逐渐恢复,但房地产行业再也无法回到过去蒙眼狂奔的时代,未来大概率行业会形成一种以国企央企和少数民营头部房企为主,部分区域和细分行业中小房企并存的平衡状态。

“最终能够持久的企业一方面是财务稳健、负债率较低且现金流始终保持健康状态的企业,另一方面是转型较快,随着行业变化迅速实现战略与业务调整的企业。”

正如克而瑞研报所称,未来去杠杆仍是行业主旋律,高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰,强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:黄宁
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