腰斩四年仍低迷 燕郊楼市或可期

本文来源于:财经新地产 2021/12/02

很多人和闫娟一样,在燕郊楼市低迷多年的情况下,仍对燕郊的未来看好。他们认为,未来三到五年,地铁和城际高铁开通之后,会对燕郊的楼市起到一定的提振作用。

文 |  梦萧    编辑 |  Coral

近日,居住在北三县的北漂都在微信群内不约而同地看到一则类似的消息,称环京地区的北三县有开发商打起了“零首付”或者“分期首付”营销手段,只要首付分期15%就可以买房了。零首付在燕郊楼市野蛮生长的初级阶段曾经出现过,此后则被明令禁止多年。在燕郊楼市萎靡的情况下,燕郊的开发商是否会重拾旧技以“极端”方式进行销售回款?财经新地产决定实地一探真伪。

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天上掉馅饼,“白送房子”

燕郊,这个只有108平方千米却拥有120多万人的“环京第一城”,其楼市在2015年前后一度火爆。而如今,“著名”的售楼一条街已经不见往日的繁华,有的售楼处改成了商铺,有的索性大门紧闭。在走访时,听闻有“白送房子”的怪事,财经新地产辗转找到要白送房子的“事主”耿强(化名),希望由微知著来探访整个燕郊楼市的真实情况。

耿强自嘲自己是个倒霉蛋,他是在2017年初燕郊房价高位的时候出手了。“那时房价几乎一天一个价,位置好的,4.5万元/平方米左右。看到有朋友在燕郊投资也赚了不少钱,我有点心动,就以将近400万的总价买入一套三居室110平米左右的房子。”耿强说起自己当初的决定后悔不已。 

在耿强东拼西交了首付,签了购房合同,成为房奴后,2017年3月17日北京一纸限购令让燕郊房价一时间直接腰斩。耿强原本3.6万元/平方米购买的房子一路下跌至1.7万元/平方米,且还在不断下跌。

而更大的危机是在2020年,受疫情影响,耿强不仅收入锐减,还被迫换了两次工作,面对每月13000元左右的房贷,生活质量严重下降,随时有断供的可能。在苦苦支撑4年仍不见短期上涨的可能,他决定卖掉房子,但房价已经跌至1.5万元/平方米,且有价无市,市场刚需并不明显,房子在中介挂了3个月,都无人问津。

耿强偶然看到一个网名“厚土”的天洋城业主免费送房的消息,他当即决定断臂求生,也将房子免费送出去。“相当于我亏了首付和4年的房贷。”

但让耿强没有想到的是,每月较高的房贷,吓退了不少想捡漏的人。最终,他这个大馅饼不仅没有砸到人,还成为朋友圈内的谈资,白送房子却始终无人问津。耿强只能背负巨额房贷咬牙支持。“谁能想到现在房贷还有210多万元,房子市值只有150多万元。”耿强无奈地说,他也不知道自己能撑到哪一天。“撑不住的那天就只能断供了。”

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但耿强对断供的理解有误。财经新地产就此咨询了瀛和律师事务所的张磊律师,他认为停止月供后,将视为对贷款协议的违约。银行作为债权人和抵押权人,会通过法律途径,追究贷款人的违约责任。如果无法偿还,那么银行就会拍卖抵押物,以实现债权。如果抵押物在司法拍卖后,尚有剩余款项,还会给到贷款人。而一旦拍卖款低于银行欠款,银行会向法院申请冻结其个人资产,严重时会被列为“老赖”。

在周边随机走访了几家房屋中介,他们推荐的二手房价格基本维持在每平方米1.4万到1.8万元之间,并且特别提到“有业主急需用钱还可以谈”。燕郊当地的房屋中介告诉财经新地产,在燕郊“白送房子”是面临断供而不得已的选择,但他们没听说谁白送成功过,“送出去的房子贷款有200多万元,房子本身只值100多万元,想找接盘侠几乎不可能。”

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 不限购?假离婚

下午2点,财经新地产在路过夏威夷蓝湾等几个项目的售楼处时,依然大门紧闭,其他多个楼盘售楼处也是门可罗雀,燕郊楼市火爆时门庭若市的场景一去不复返。

在碧桂园时代城售楼处,这是一个2016年即开盘的项目,一度价格超过4万元/平方米。整个询问时间内,并无其他人进入售楼处。售楼处只有2位工作人员,看到有人进来,态度尤为热情。在简单询问房价之后,表示没有燕郊社保,销售人员称没问题,现在不限购了。随即表示怀疑时,销售人员解释说,现在燕郊有不限购的产权房,但仅限于新房,二手房是必须要满燕郊三年社保,“现在虽然没有文件出台,但不限购在燕郊已经成为默认的事实,也是政策松动的一种表现。”面对限购质疑,销售言之凿凿的保证着。

随后销售很热情地邀去看现房。小区就在售楼处身后,位置和环境都不差,售价比高峰值的时候降低了一半左右,但每平方米23500元的价格,在燕郊的楼市中仍属于高位。“我们小区可售的房子并不多,只有一栋了。在燕郊因为人口结构的特殊性,‘上有老,下有小’的人群居多,夫妻两人在北京工作,老人在家带孩子,两居室并不如三居室受欢迎。三居的户型比较稀缺,刚需也更强,单价要比两居贵1000元左右。”对三居为什么比两居贵的疑问,销售这样回答道。财经新地产指出燕郊平均价格不到1.8万元/平方米,他们的房子价格有些贵,销售回应称主要看位置,“几年前,那些去北京上班稍显不便、位置比较偏的小区,也能将近3万元/平方米,现在有的项目只能卖到每平方米1.4万元左右。”

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销售人员主动询问是一套房还是二套房,得知是二套房后,再次询问房本是谁的名字,“如果不是您的名字,您手头要紧的话,可以办个假离婚,就能算首套房。这样首付会降低很多。”当表示不愿离婚时,销售劝说,“并不要一定真离婚,真离婚还要有时间限制,而是在银行审批方面有腾挪的空间。”最后以办假证违法为由婉拒离开。 

财经新地产随后又去周边3-5公里看了几个楼盘,价格比核心区普遍低了2000-3000元/平方米,得到的答复基本都是不限购,二套房可以通过假离婚来办理成首套房,但并无购房送车位等促销活动。至于零首付购房的消息,财经新地产多方打听后证实为假消息,新房、二手房都没有此类举措。

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燕郊房价的涨与跌

“2016年前后真是躺着都能赚钱。”中介王超(化名)感慨地说道。他在燕郊做了10年的中介,火爆的时候,只需要在高速路口一站,都会有顾客找上门。而现在,他坦言自己已经连续6个月“鸭蛋”,原本30多人的团队,现在只有5个人还在坚守。

作为一名在中介行业摸爬滚打了十年的燕郊通,王超从长期和中期以及短期三个方面来道出燕郊的房价暴涨和暴跌都不是偶然的。

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王超介绍说,2010年,在史上最严的“京十二条”限购政策出台之后,连续纳税满5年才能在北京买房,这让很多在北京打拼的北漂一夜之间梦碎,而与北京一河之隔的廊坊当时则没有限购政策,很多人将住房梦寄托在地理位置较好的燕郊,大量的刚需和投资客涌入燕郊,大多数燕郊楼盘上都会写着“距离国贸半小时”、“ 距北京天安门25公里”。燕郊的房价水涨船高,轻松突破万元大关,实现了第一个翻倍。

“2012年北京副中心概念的定位出台,‘燕郊将划到北京’传言四起。一直到2015年,随着北京楼市的涨势,燕郊也迎来史无前例的大牛市,一年内房价近乎再次翻倍,且销量惊人,全年卖出了21700套新房。”王超说起当年的盛状,颇有唏嘘。

在高位上,燕郊房价只维持了一个月。北京限购令出台不久,廊坊也出台了限购令,规定外地户籍限购1套,且首付不低于50%。但这也未能完全封住外地人购房的窗口,一个月后将燕郊的房价推涨至历史最高点,很多小区的房价超过4万元/平方米。而同期通州副中心的房价才6万元/平方米左右。

这种局面同样只维持了很短的时间。廊坊出台三年社保的限购政策,让燕郊这个靠北京外溢人口托起来的市场,一下断了客源。未来燕郊房子能否保值,是否还会继续下跌成为众多“燕郊人”及投资客关注的焦点。

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多重因素下的未来可期

一位不愿具名的地产资深分析师认为,燕郊区位优势明显,虽然短期内不太会出现大的涨幅,但长远来看,上涨可能较大。“2017年4月调控使得燕郊房价腰斩,而后疫情的持续又使得很多人因通勤时间过长而选择逃离燕郊。但从长期来看,燕郊以及整个北三县是给北京的副中心通州的未来预留了发展的空间。” 

同时他还谈到,今年10月以来,全国建材掀起涨价潮,多地建材家居企业发布涨价通知,涉及水泥、玻璃、陶瓷等领域,全系列价格上涨5%-10%。原材料普遍上涨势必会导致燕郊盖房的成本增加,加上人工成本的增长,燕郊开发商已经告别暴利的时代。以2020年地产企业11.2%左右的净利润来计算(科研智库统计),原材料的上涨,将进一步压缩开发商原本不高的净利润。“在燕郊房价几乎触底的情况下,再继续降价,开发商将会出现亏本的可能,而开发商的最终目的是盈利,亏本的生意他们肯定不干。”

还有业内人士指出,燕郊人期盼已久的平谷线地铁和京唐城际高铁将在2025年开通,这两条线路的开通将会提振燕郊的房价。随着北京城市副中心的建设和功能增强,将会有大量的就业人口涌入通州。通州的承载能力不足的话,外溢是必然。届时随着上述两条地铁线路的开通,燕郊将会是在通州工作的人群上佳选择。北三县其他区域的人口,为了上班方便,也会向燕郊汇入。另一条京唐城际铁路的开通,将会让北京的虹吸效应增强,北京周边城市比如天津宝坻以及唐山的人才会被吸引过来,其中燕郊将会是承载北京及通州人口外溢的主力军。这些无形中都会对燕郊的房价起到提振作用。

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地产分析师王一然也对燕郊楼市未来持乐观态度,她认为燕郊的楼市主要是北京外溢人口的需求。“北京近几年的房价增幅并不明显,但依然让众多北漂一族难以企及。”财经新地产查到2020年北京市人口为2190万人,面积为16410平方公里,人口密度为每平方公里1335人。而燕郊120万人,面积108平方公里,人口密度为每平方公里11111人,人口密度是北京的8倍左右。北京人口密度最大的朝阳区不过7000左右,燕郊这一人口密度,未来将会随着地铁的开通而继续加大,这些人口对燕郊的房价即是一种变相保值。 

财经新地产在燕郊随机调研了10名路人。有6名认为燕郊即将通地铁,房价将会上涨,“未来随着环京在交通、教育医疗、产业等层面的日益北京化,将会继续加快燕郊对北漂人口的吸引力。而规划到落地成熟需要一定的时间,我看好燕郊房价的未来。”一个乐观者这样说。他认为,现在燕郊楼市的低迷和前期过度开发以及政策调控有关。

“很多投资者顾忌于前几年燕郊房价的暴跌,还有些人在观望,想等再跌一些再出手,这就造成燕郊未来有潜力,但短期楼市萎靡。”在燕郊投资了3套房子的闫娟(化名)对燕郊未来的房价充满信心,“用不了几年,随着基础配套设置的完善,地铁的开通,我个人认为,燕郊房价重回每平方米3万元时代是可能的。” 

很多人和闫娟一样,在燕郊楼市低迷多年的情况下,仍对燕郊的未来看好。他们认为,未来三到五年,地铁和城际高铁开通之后,会对燕郊的楼市起到一定的提振作用。

编辑:王亚冉
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