物企上市降温明显 并购热火朝天

本文来源于:财经新地产 2021/11/30

光大证券数据显示,截至2021年10月20日,已上市典型物管公司52家(其中A股上市4家;港股上市48家,1家已退市),51家物管公司总市值约7863亿港币。

文|李茜楠  编辑|刘狄

11月24日,中梁控股旗下的物业公司中梁百悦智佳二次递表港交所谋求上市。今年4月,该公司首次递表港交所,最终招股书满6个月而未通过聆讯。4月在港交所递表的还有富力物业服务、明宇商服等物业公司,至今均未上市成功。

此次“二进宫”也被外界形容为“吃胖了”再递表。2020年至2021年上半年期间,中梁百悦智佳收购了7家物业管理公司的股权,其中2020年2家,2021年上半年就狂吞5家。公司在2021年上半年新增在管面积1310万平方米,较2020年增长了65.17%。截至2021年6月30日,其拥有在管项目291个,在管总建筑面积约为3320万平方米。

在某种程度上,可以将中梁百悦智佳看作今年国内物业领域的缩影:收并购热火朝天,资本端明显降温。随着下半年众多房企资金链出现危机,卖掉物业公司几乎成为断臂求生的标准动作。万物云CEO朱保全曾称:“头两年物业成香饽饽,成了‘未来’。现在地产不行,很多公司就把‘未来’给卖了。”

在经历了几年的不断整合后,如今物业板块已经不再是房企的“标配”。在可以预见的未来,物业领域的“跑马圈地”仍将持续。

01

“大鱼吃大鱼”案例增多

据嘉和家业统计,2020年上市物企披露的有效收购事件共76起,是2019年有效收并购事件27起的2.81倍;2020年收购总金额107亿元,并购宗数与总金额都超过了2019年。

近年来,随着物业企业迎来上市高峰,类似中梁百悦智佳这样“大鱼吃小鱼”的案例屡见不鲜。但在今年,随着众多中型甚至大型房企资金链出现危机,品牌房企出售物业板块而产生的“大鱼吃大鱼”案例明显增多。

11月1日,在当代置业陷入流动性危机时,其宣布将旗下的物业公司第一服务总计约3.22亿股股份以6.92亿元卖给融创服务,占第一服务控股已发行股本的32.22%,当代置业从中套现6.9亿元。而在上半年,融创服务曾以7.3亿元收购彰泰服务80%股权。

10月4日,“暴雷”的恒大宣布与合生创展附属公司于10月1日签订协议,拟转让恒大物业50.1%股权,交易价格为200.4亿港元。然而在10月20日恒大宣布以“本公司有理由相信受让方未能符合对恒大物业股份作出全面邀约收购的先决条件”为由,于10月13日行使权利解除/终止该协议。

9月29日,碧桂园服务以33亿元向彩生活收购邻里乐100%股份。而在此一周之前,彩生活的母公司花样年刚刚遭遇兑付危机。

9月15日,在旗下的物业公司阳光智博谋求上市未果之后,阳光城用100%股权换取万物云4.8%的股份。从后来披露出来的情况看,此时的阳光城的经营情况已经出现严重问题。

更早“暴雷”的蓝光也将旗下物业公司出售。今年2月,碧桂园物业以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份。

2021年至今,物管行业收并购事件37起,总交易金额达到307亿元。2021年并购宗数不及2020年,但并购总金额远超2020年同期,且2021年的单宗规模大幅上涨达8.3亿。总体来看,2019年-2021年间,物企并购单宗金额规模呈现明显上升趋势。

中物研协总经理杨熙表示,原来被并购的物业企业主要是对物业板块缺乏深耕兴趣,以及一些在市场竞争中处于劣势的第三方物业公司,选择在这几年市场估值比较高的时期卖掉套现。“今年以来,我们看到很多案例都是因为母公司的资金链有问题,选择卖掉旗下的物业企业。物业属于轻资产,市场上也比较认可,现在是相对比较值钱的,因此资金链紧张的企业往往优先卖掉物业公司。”

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 楼市低迷  物企上市受累

随着2014年物业公司彩生活第一个上市,物管企业上市的元年也随之开启;但在随后3年,物业企业上市仅有零星案例。2015年,中海物业与中奥到家分别以216亿港元与6亿港元上市;2016年与2017年分别有2家、1家物业公司上市。

2018年,资本市场迎来物业公司上市的高峰期,该年上市数量为6家,等于之前4年物企上市公司总和,其中就涵盖了碧桂园服务、佳兆业美好、雅生活服务、旭辉永升服务等大型物管企业。2019年上市物管企业数量比前一年翻倍,共计12家,包括奥园健康、保利物业、蓝光嘉宝服务等知名物管企业。2020年物管企业上市数量达到峰值,共计18家,包含融创服务、恒大物业、第一服务、华润万象生活等物企,其中华润万象生活以全年物企上市最高市值907亿港元完成上市。

截至2021年9月30日,年内已上市物企一共11家,均为中小规模企业,其中较为知名的有中骏商管、朗诗绿色生活等。值得注意的是,这11家企业最晚上市时间为7月16日,此后至今近5个月的时间里,财经新地产只查到京城佳业一家物业企业在港股上市成功。

进入下半年,资本市场对物业企业的热情也明显下降。财经新地产梳理了13家品牌上市物企2021年11月29日的静态市盈率,与2020年6月16日对比后发现,所有企业市盈率都出现了下滑。其中,只有碧桂园服务市盈率微降,中海物业、保利物业、招商物业、绿城服务、新城服务、建业新生活、佳兆业美好、雅生活等物企的市盈率缩水幅度均在50%以上。

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2021年5月,港交所宣布将提高物业企业的上市门槛,规定企业三年累计盈利不低于8000万港币,其中最后一个财务年度不低于3500万港币,前两个财务年度不低于4500万港币。虽然新规定将于2022年1月1日生效,但政策的指向性非常明显。进入下半年,物企上市进入小低潮,包括中梁百悦在内的多家排队物企因招股书满6个月而未通过聆讯。

杨熙对财经新地产表示:“今年中小型物企都在申请递表,但现在房地产市场不太好,房企的资金链普遍比较紧张。我认为港交所推迟了物企的上市,主要是为了避免这些企业上市后破发,因此现在整体上市进程就会比较慢。”

03

“跑马圈地”仍将继续

首创证券研报认为,地产变局引发物管行业并购节奏加快,大额并购案例频发,有资金储备的龙头物企通过外延扩张提升规模。头部物管企业陆续上市筹集大量资金收并购以扩张规模,同时通过招投标外拓中小开发商新盘和存量盘资源,这些因素将促进物管行业集中度加速提升。

从2021年上市物企中报披露的在管面积来看,碧桂园服务以6.44亿平方米居首位,其次为恒大物业及保利物业,它们的在管面积分别为4.5亿平方米、4.28亿平方米,跻身前五的还有雅生活服务及彩生活,前十名的在管面积数量均超过1亿平方米。

光大证券数据显示,截至2021年10月20日,已上市典型物管公司52家(其中A股上市4家;港股上市48家,1家已退市),51家物管公司总市值约7863亿港币。其中TOP5总市值约4469亿港币,占比约56.8%;TOP10市值约5951亿港币,占比约75.7%。行业头部集中效应明显。

上海中原市场分析师卢文曦认为,目前衡量物业企业业绩的指标比较单一,主要是在管面积与市占率。而物业的盈利模式相对简单,现阶段主要的收入来源还是物业管理收费。从长远来看,“跑马圈地”的情况仍然是物业领域的“主旋律”。

卢文曦表示,现有物业企业总体状态较好,且物业属于轻资产、低负债率、现金流稳定的行业,因此其变现能力比较好。因此在房企内卷加剧的情况下,也会促进物业企业并购增加。“如果是卖项目的话,买方就要看项目处于怎样的状态,并测算所付出的资金成本和时间成本,房企要充分考虑销售与规模,另外组织营销与广告宣传都要付出一定的人力、物力和财力,资金兑现相对较慢;而物业资产优劣辨识度较高,资金投入后兑现速度快,对资金链紧张有较大缓解,现成的物业是看得见摸得着的,背后风险相对较低,这些都是头部房企收购物业资产的主要原因。”

编辑:王亚冉
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