地产大事件|一周热点回顾(11.22—11.26)

本文来源于:财经网 黄宁 2021/11/27

速览一周行业要闻

【政策】

国务院发布《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》

11月26日,国务院发布《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》,提出到2025年,城市副中心绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市、人文城市、宜居城市功能基本形成。北京市级党政机关和市属行政事业单位搬迁基本完成,承接北京非首都功能疏解和人口转移取得显著成效,城市管理和社会治理水平明显提升,现代产业体系初步形成,“城市副中心质量”体系初步构建。通州区与北三县一体化高质量发展制度体系基本建立,成为现代化首都都市圈建设的重要支撑。

看点:此次重点强调通过多种方式解决不同收入人群住房问题,有利于副中心、北三县及周边区域吸引高端人才以及不同产业人群,推动副中心及北三县产业高质量发展,确保非首都功能疏解的完成。

北京:房租显著上涨时 政府可出手采取价格干预措施

11月24日,北京市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例(草案)》进行了审议,《条例(草案)》提出,租赁当事人合法权益受法律保护,出租住房应当符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准,以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构。住房租赁企业不得哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序,出租人在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的,应当向平台提交能够证明房源信息真实、准确的证明材料,住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时,市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施。

看点:大城市巨量的住房租赁规模和繁杂的租赁关系容易引发纠纷,北京推出一大波租房利好政策,将有效抑制各类住房租赁乱象,让租客实现更加安全和稳定的居住

上海:十四五期间计划新增保障性租赁住房47万套(间)以上

11月23日,上海市政府举办新闻发布会提出,“十四五”期间,计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上,达到同期新增住房供应总量的40%以上;到“十四五”末,全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套(间)以上,其中40万套(间)左右形成供应,较大程度上缓解新市民、青年人的住房困难。同时提出面向社会供应的项目,初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下,后续调价时,年涨幅最高不超过5%;以建筑面积不超过70平方米的小户型为主;根据新市民、青年人需求特点,精心设计户型,高标准配置公共空间和配套设施,打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。

看点:上海在发展保障性租赁住房方面更加创新,根据城市新市民、青年人需求特点,除满足基本需求外也让租赁走向多样化、品质化,让来沪新市民、青年人安居宜居,进而提升城市竞争力。

广州:建立存量房源信息编码制度

近日,广州住建局新修订《广州市房屋交易监督管理办法》,《办法》建立存量房的房源信息编码制度,明确房源信息编码由房源编号与二维码组成,卖方委托房地产中介服务机构放盘时,需通过房屋交易信息化平台与房地产中介机构签订委托合同,平台同时自动生成房源编号和二维码。中介服务机构对外发布房源时必须明示编码,商业网站、移动设备应用程序的运营机构对在平台上发布的房源信息负审核责任,不得发布没有房源信息编码的房源,对房地产中介机构或从业人员发布的虚假房源信息及时删除或屏蔽。

看点:打击虚假房源,拒绝“博眼球”房源信息,杜绝变相涨价和乱收费,让房源信息逐渐规范化,交易市场才能更健康。

成都:协调金融机构增加房地产信贷投放额度

11月23日,成都市住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》,在促进房地产平稳健康发展方面,《通知》提出,鼓励项目加快上市销售,建立房地产项目上市调度机制,全面梳理年内可达到预售条件的房地产项目,建立清单逐一进行服务指导,对在土地出让合同约定的销售时限内提前上市的项目予以信用激励;同时,提高预售资金监管使用效率。企业信用等级为A级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。《通知》还提到,协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。

看点:成都此次明确预售资金监管对于不同房企、项目实施差别化管理,一方面保障问题房企按时交房,维护购房人合法权益,另一方面对于优质房企给予适度放宽,提高预售资金使用效率,支持企业加速供应销售、增强资金流动性。

三亚:完善二手房指导价机制 推行二手房交易网上办理

11月22日,三亚市住建局发布《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》。《通知》要求,对前期三亚市二手住宅成交价格发布机制进行完善,确定二手住房交易参考价格。同时,建立二手房房源挂牌审核机制,房产经纪机构、网络平台拟上市二手挂牌房源必须先由房地产交易中心进行房源核验,全面推行“一房一价、一房一码”管理制度。《通知》还提出,将全面推行网上办理制度,交易双方通过系统可以完成交易资格审查、交易资金监管、交易合同签约等业务,在市房产交易大厅只需进行合同备案,即可完成交易手续。

看点:此前三亚房价上涨,市场供求关系不平衡,新房供应量不足,购房需求转战二手房市场,使得二手房市场炒作现象显现。此次二手房指导价机制的完善是给二手房市场的一次大“降温”,抑制炒房,利于三亚房市场健康稳定发展。

西宁:严禁以学区房名义炒作房价 新购住房2年内限售

11月22日,西宁市三部门联合下发《关于严禁炒作“学区房”有关问题的通知》,《通知》要求,各单位对外发布的房产信息不得以学区房名义发布房产信息,炒作房价。房地产经纪机构不得在网站媒体、经营场所(门店)以学区房名义挂牌二手房,不得发布涉及“学区”“学位”等炒作学区概念的房源信息,11月30日前经纪门店及相关网站媒体涉及“学区房”概念的房源全部清除、下架。同时,自11月22日起,新购买的住房,自取得不动产权证满2年后方可转让,房地产经纪机构不得为不符合转让条件的住房提供经纪服务。

看点:让房子与学位逐渐剥离,防止学区房炒作已经是房地产市场调控的主要任务之一。新购房增加限售条件,是遵循“房住不炒”的重要举措。

【市场】

深圳南京苏州第三轮集中供地:土拍门槛有所放松 国企仍是主力

本周多个城市迎来第三轮集中供地。11月25日,深圳第三轮集中供地11宗地块全部成功出让,总成交额368.37亿元,其中4宗触顶摇号,深铁集团成为最大赢家,以178.51亿元斩获5宗,鸿荣源、星河等企业各得1宗,最高溢价率控制在15%以内。据统计,深圳2021年宅地成交总额较2020年的800.72亿元,增长约158.65亿元。同日,南京第三轮集中供地结束,共46宗地块参与竞价,其中35宗地块以底价成交,5宗地块触顶进入摇号程序,5宗溢价成交,1宗地块流拍。本次南京放松门槛,在开发商资质方面要求有所降低,本次供应地块全部要求资质为三级及以上;在保证金方面,除高淳区地块为30%外,其余区域保证金比例均下调至20%,深业、六合国资等地方国企依旧是主力。苏州第三轮集中供地从11月24日-26日集中开拍,23宗地块底价成交,2宗地块有溢价,共揽金约402亿元,天地源、爱情地产、中建三局等多家房企落地苏州。本次苏州恢复“勾地”政策,房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格。

看点:综合来看,第三轮土拍,财务稳健与区域深耕型房企为拿地主力,第三轮土拍规则的适当降低,对于手有余粮的房企来说留存了一定的盈利空间,也是补仓的好机会。

【企业】

万达成立汽车公司 进军汽车行业

王健林用“一个小目标”成立汽车公司,11月22日,大连万达集团股份有限公司投资成立万达汽车科技服务有限公司,注册资本为1亿元人民币,经营范围包含汽车新车销售、汽车零配件批发及机动车充电销售等。该公司由大连万达集团股份有限公司与泰庆(北京)科技有限公司分别持股,但持股比例不详。在正式成立万达汽车之前,王健林曾访问一汽红旗,双方围绕打造汽车服务生态等领域开展深入合作。

看点:继恒大汽车问世后,万达试水卖车意图逐渐浮出水面,但是其步伐明显更为谨慎,将造车这个专业的事情交给一汽红旗来做,自己则想专心做好服务。

花样年奥园部分债务展期议案通过 稍得喘息机会

自11月阳光城ABS和美元债成功展期后,越来越多房企通过展期来处理即将到期的信用债,以缓解现金兑付压力。11月23日,花样年“20花样02”利息展期议案已通过,其1.16亿元利息中的20%于2021年11月25日按期支付,剩余80%于2022年11月25日延期兑付。11月24日,中国奥园的一笔将于11月26日到期的5.5亿元ABS展期也获得投资人同意。此外,本周花样年被下调评级中诚信国际将花样年主体信用等级由A调降至BBB-;奥园被惠誉接连下调评级,现其长期外币发行人违约评级已下调至“CCC-”。

看点临近年底有限的现金要首先保证团队稳定和工程款,因此即便手头还有可支配现金,房企也会最大限度争取展期,而债务展期条款中也会明确支付节点、方式等内容,对于企业来说也只是片刻的喘息,后续还要加紧现金流改善,否则仍会在悬崖边徘徊。

字节拟拆分房产平台幸福里,万科、碧桂园入局

字节跳动的中介业务有了新进展。11月24日,字节跳动将拆分旗下的房产业务“幸福里”消息传开,经幸福里方面相关负责人证实,为了聚焦主营业务,字节跳动确实计划拆分房产信息业务幸福里;此外幸福里将引入外部资本独立发展,聚焦房源与服务价值的提升。另外,据媒体报道,目前拆分方案还在讨论中,潜在的投资人,包括红杉中国、中金等财务投资基金,也包括万科、碧桂园等产业资本。引入外部投资人后,未来将作为独立公司运营。此外,近期字节跳动关联的公司北京好房有幸信息技术有限公司旗下已相继成立了福建、厦门、合肥、广州、兰州、北京等多个区域分公司。

看点:字节跳动加速房地产布局,但从当下大环境上看,如今的房地产市场寒风凛冽,互联网大佬入局,能否分到一杯羹还有待观察。

佳兆业理财产品兑付方案出炉 加快出售房地产项目

债务危机下的佳兆业,本周引来一丝曙光。11月24日,佳兆业就本金额约1096.8百万元理财产品实施偿还措施。该等措施包括由相关本金额到期当月第二十日开始兑付10%本金额及利息,自到期日起每三个月再兑付10%本金额及利息;而未偿还本金额将按照4.35%的利率向持有人支付延期利息。余下约人民币396.6百万元的本金额,相关产品的发行人正与相关持有人协商偿还措施,此外,佳兆业还将就4亿美元6.5%利率未偿还票据开始要约交换,如要约成功实行,将改善集团的整体财务状况并延长现有票据到期日。同时佳兆业也正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施,以增加流动性。

看点:这家被称为“不死鸟”的企业总是会绝路逢生,在债务危机面前,一直努力自救,没有躺平,但是否会像郭英成说的那样:“给佳兆业时间,有能力和办法偿还”,仍有待观察。

祥生活通过港股聆讯 中梁百悦智佳再闯港交所

本周物企上市进展迎来小高潮,11月22日,祥生活在港交所通过聆讯,根据最新聆讯资料显示,截至2021年5月31日,祥生活在管建筑面积达2120万平方米,财务方面,其收入由截至2020年5月31日止五个月的人民币1.56亿元增加43.9%至截至2021年5月31日止五个月的人民币2.24亿元。11月24日晚,中梁百悦智佳服务有限公司向港交递交招股书,为该公司第二次提交上市申请,据最新招股书显示,中梁百悦智佳主要从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三类业务。截至2021年6月30日,其在管项目291个,签约管理项目508个,在管总建筑面积约3320万平方米,关于财务方面,在2021年上半年,其营业总收入达6.63亿元,毛利为2.27亿元,归属股东净利润达1.05亿元。

看点:2021年上半年物业服务企业上市潮仍在持续,本周物管板块迎来一波聆讯和递表的小高峰,随着前期中南服务和祥生活通过港股聆讯,可以看出港交所已经再次打开了中小物企上市的大门,中梁百悦智佳看到机会,但命运如何,还需拭目以待。

年尾房企高层人事变动依旧频繁

本周多家房企高管发生集中变动,11月23日,万科海外发布公告称自2021年11月23日起,张旭辞任公司主席兼执行董事,由孙嘉接任其职位。11月25日,有关媒体报道称,钟北辰或调任首创环保集团,担任监事长一职;11月26日,阳光城徐爱国离任公司执行副总裁。

看点:房企高管扎堆离职、换岗,尽管高管们大多数都表示由于个人原因或工作变动,但与市场也并不是毫无关联,又到年关时,房企自身压力大,负责人们的压力更大。

万科临时股东大会:万物云上市解决万科的资金问题是不存在

11月26日,万科企业股份有限公司举办临时股东大会,宣读审议包括分拆万物云上市等相关事宜,会上朱保全表示,万物云是两块业务领域,一是基于住的消费,二是基于企业服务,这是业务领域里最希望走的赛道和定义的方向。郁亮表示,万物云在万科的资产和利润占比只有1%到2%左右,物业上市解决万科的资金问题是不存在的,并认为对上市的时点,目前可能比去年更合适,因为市场估值趋于理性,而在一个理性的资本市场中,才能给真正优秀的企业给予一个适当的定价。针对“节衣缩食”倡议书,郁亮也表示这是万科总部年轻员工自发做的事情,不是管理层要求的。

看点:无论是“过冬论”还是“节衣缩食”,万科总能掀起舆论热议。而万物云的拟分拆上市更是引发市场关注,其在物企中展现的新商业模式,未来是否会创造更多的市场价值,值得期待。

编辑:黄宁
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