房多多跌破1美元/股 老牌交易平台遭遇“双面夹击”

本文来源于:财经新地产 梦萧 2021/11/24

近两年,房地产交易平台的经营情况普遍出现下滑。与此同时,房地产企业和互联网企业却纷纷进入这一领域,成为这一领域的新生力量与搅局者。

文 | 梦萧   编辑 | 刘狄

11月22日,房多多发布第三季度财报。其三季度总营收为1.69亿元(未特别注明,“元”均表示人民币),净亏损3.55亿元,同比下跌79.4%;环比上一季度4.01亿元的营收,下跌58%。前两季度房多多营收为2.91亿元和4.01亿元,净亏损为1.05亿元和1.39亿元,三季度净亏损环比增长155.4%。

财报发布后,房多多股价暴跌12.79%,跌至0.750美元/股,距离发行价13美元/股,已经跌去94%,市值由5.3亿美元跌至5989万美元。

近两年,房地产交易平台的经营情况普遍出现下滑。与此同时,房地产企业和互联网企业却纷纷进入这一领域,成为这一领域的新生力量与搅局者。

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01房产交易平台进入“速冻”期

陷入“速冻”的不仅只有房多多,还有同为互联网+地产的贝壳和房天下等房产交易平台,股价波动同样较大,而尚未上市的安居客日子也并不好过。

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作为赴美上市的中国产业互联网SaaS(软件即服务)第一股,房多多在2021年第一季度新房交易服务、二手房交易服务和Saas收入比为2720:188:6,第二季度收入比为3590:403:23,在2021年二季度和三季度中Saas收入占比有所提高,但依然处于几乎可以忽略不计的地步。

从近几年的数据来看,房多多的Saas收入并不稳定。2017该业务营收1.46亿元,2018年猛增至2.81亿元,2019年回落至1.46亿元,2020年回升至2.28亿元。即便是在Saas收入最高的时候,占比也只有10.9%。在2019年和2020年,Saas的收入占比均没有超过10%,主打Saas的牌子上市,其佣金和手续费却一直占据营收的9成以上。

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今年以来,房多多的营收以超过腰斩的速度下滑,而三季度的净亏损就已经超越了2020年全年2.21亿元的净亏损。腰斩的不仅仅是营收,还有闭环代理商,数量由上季度的1.9万下降到1.06万。而在2020年,其代理商数量高达2.65万。闭环 GMV总额在2021年Q1、Q2、Q3分别为299亿元、296亿元、152 亿元,同样遭遇腰斩。

作为房屋交易平台的龙头,贝壳三季度财报显示成交额(GTV)为人民币8307亿元 ,同比下降20.9%;营业收入为人民币181亿元,同比下降11.9%。净亏损为人民币17.66亿元。其股价也由79.4美元的高位迅速回跌至11月24日的21.32美元,跌幅为73%。在Q3财报发布后,股价曾一度跌至17.75美元/股,创历史新低。

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2020年全年,房天下总收入2.2亿美元,同比下降1.6%。2021年3月26日,房天下发布2020年年报时曾预测今年年内将实现盈利。截至目前,房天下没有披露2021年的营收情况,但从同类公司的情况来看,营收情况恐怕不容乐观。

另外一家线上房屋交易平台安居客,2018年-2020年年总营收分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元,利润分别为19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元。营收持续增长,但安居客2020年的净利润下降近4亿元,净利率也下滑了6个百分点。安居客同样没有披露今年的财务情况,但其在今年赴港上市失败,也说明了安居客的情况并不乐观。

职业投资人朱酒对财经新地产分析表示:“在二手房交易市场上,从短期看是按揭放款难,二手房被釜底抽薪,成交量大跌。对后市来说,市场担心中介被调控,出台如中介费封顶等相关限制措施,影响平台公司的长期价值。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,房地产的交易规模本身在下跌,中国投资人买涨不买跌。因此当新房和二手房的交易量出现萎缩时,对一些房产交易平台来说打击巨大。“现在在深圳、杭州和上海推行的二手房交易新制度,可能会颠覆线上地产交易平台的收入模式,对这类公司的未来收入也存在着较大的潜在影响。”

02房企自建平台蚕食新房“蛋糕”

近几年贝壳和房多多逐渐将业务重心向新房偏移,房多多新房业务开始占总营收的62%,贝壳三季度新房业务收入113亿元,占总营收的62.4%。过去由二手房支撑的房屋交易平台正在发生悄然转变。以贝壳为代表的企业除了“裁员”来自救之外,营收比重已经发生了偏移,二手房所占的比例将会逐步降低。

与此同时,近几年很多主流大房企都开始自建线上销售平台,如万科推出的“e选房”、碧桂园的“凤凰云”、恒大的“恒房通”(后改为“房车宝”)、融创的“幸福通”等,所售房源覆盖全国在售项目。在去年年初新冠疫情爆发后,各房企加快了建设线上销售平台的速度和力度。据相关研究机构统计,前200强房企中至少已有150家房企建立了线上“云卖房”平台。

一位前品牌房企营销负责人对财经新地产表示:“房企自建平台存在着一定的局限性,例如万科在某个城市可能只有1个项目,而在万科平台上只卖万科的房子。除非购房人对房企品牌有着很高的忠诚度,否则客户更愿意通过第三方平台看房,可以看到这个城市各个房企开发的所有项目。”但他也认为,目前房企自建平台的销售情况差别比较大,但把原本通过第三方平台销售额的房源自己消化,总体来说还是减少了第三方平台的可售房源,也必然对其收入造成影响。

目前万科和龙湖这样的房企自建平台的营收占比并不高,但各房企为了培养自己的销售渠道和减少佣金成本,会更加发力自建平台。

万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上介绍,万科自主开发的e选房,以新房交易为主,累计GMV(成交额)2680亿元,总用户超过1000万。但目前e选房尚处于培育中的新业务,盈利能力并不强。

龙湖鹅塘在2020年交易额突破100亿,截至2020年底,该业务下的专业团队规模已超过1000人,在30余座城市设立超百家门店。“鹅塘并不做新房,依托龙湖智慧服务本身已经进驻的小区。作为新培育的项目,还没有制定指标。但龙湖鹅塘的发展比较迅猛,目前仅次于万科。店均、人均效益领先行业水平。”龙湖集团品牌相关负责人对财经新地产表示。

不仅房企自建平台在蚕食新房“蛋糕”,今年下半年以来,总的新房成交额也在下滑。国家统计局相关数据显示,今年7月至10月,全国商品房销售规模已经连续同比下滑,今年10月份新建商品住宅销售额为年内新低。在成交价格方面,10月70个大中城市里,有52个城市新房价格环比下降,环比上月增加了16个新房价格环比下降的城市数量创今年以来新高。

03互联网企业进场“搅局”

在房企自建平台冲击新房销售份额的同时,老牌房屋交易平台们还遭遇到了来自互联网企业“新势力”的冲击。

早在2018年,字节跳动就并购了“懂房帝”。2019年,更是全资控股了房地产交易平台幸福里。今年开始,字节跳动加速布局房地产业务,先后通过成立新公司、收购股权、变更经营范围等方式,拥有了8家具有房地产经纪业务的公司,成为互联网企业中最具地产规模企业之一。

10月25日,快手全资控股公司成都快购科技有限公司经营范围里新增了一条“房地产经纪”,引发业内无限猜想。而此前进入房地产领域试水的互联网巨头还有阿里、京东、小米等,这些手握重金的互联网巨头的入局,都被视为房屋交易平台未来强大的潜在对手。

在现阶段,互联网企业在这一领域还没有完全展现出自己的优势与差异化。以字节跳动旗下的幸福里为例,从其官网和APP上的业务内容来看,与传统交易平台并无明显不同。财经新地产向多位幸福里的员工询问公司目前的业务模式,与贝壳找房有哪些差异化,都没有得到明确答案。其中一位工作人员调侃道:“我们APP的颜色和贝壳找房不一样”。

“字节跳动和快手等互联网企业优势,主要体现在线上流量和数字化的比拼上。这些新势力必然会分走大量线上客户资源,传统交易平台的处境将更加艰难。”黄立冲表示。

对众多搅局者的入局,地产分析师王一然认为,虽然近期行业经历了低迷期,但未来随着众多资本的进入,会促进行业的发展,当然行业竞争也必然会更加激烈。“互联网企业的进入是对行业的一种认可,说明蛋糕还在。像字节跳动、快手这样的巨头进入,会形成鲶鱼效应,促进行业的良性竞争。”

编辑:黄宁
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