市相丨 “大而强”理论失效 金融机构青睐哪类房企?

本文来源于:财经网 2021/11/17

这个“冬天”到底有多漫长,仍是一个未知数。但能在“越冬”时节,谁能获取相对更多的“取暖”资源已经有了一个清晰轮廓。

在一片纷扰杂乱的政策放松传闻过后,房地产仍然没有迎来明确的市场转向信号。

有的房企还能够凭借良好信誉,获得金融机构的青睐,而更多的房企则只得向内寻求更多的“自救”手段,不惜通过折价配股、股东借款、转让资产等方式以求度过这个“冬天”。

然而,这个“冬天”到底有多漫长,仍是一个未知数。但“越冬”时节,谁能获取相对更多的“取暖”资源已经有了一个清晰轮廓。

折价融资求“回血”

为充裕现金流,房企开启了一系列的资产折价行动。

11月14日晚间,融创中国发布公告称,公司将以每股15.18港元配售3.35亿股配售股份,认购事项所得款项总额约 6.53 亿美元,配售价较11月12日在港交所报收市价每股17.04港元折让约 10.9%。

同期,融创服务也进行了配股融资。具体而言,融创服务以每股14.75港元配售1.58亿股股份,配售事项所得款约2.99 亿美元,配售价较11月12日在港交所报收市价每股16.56港元折让约10.9%。

与此同时,融创中国控股股东、董事会主席孙宏斌将拿出自有资金4.5 亿美元,以无息借款的形式提供给融创中国使用。如果配股事项顺利进行、叠加股东借款,融创有望得到14.02亿美元资金(折合人民币89.4亿元)。

同日晚间,中国奥园宣布,拟出售位于罗便臣道63号、65号、65A号及67号的香港资产,合计代价为9亿港元。奥园预期确认出售事项估计亏损约1.77亿港元。这也意味着,中国奥园是折价在卖出资产。

10天前,奥园健康曾发布公告称,奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。

在融资环境、资金的严峻形式之下,企业对于现金流的渴望已经跃然纸上。

融资目的大不同

正所谓,行业下行,没有赢家。奥园、融创只是行业的一个缩影,整个行业都在奋力抢夺现金流。

财经网不完全统计,在民营房企中,10月以来,万科、中南建设计划分拆物业上市;迪马股份二度递交招股书;世茂集团、富力地产、禹洲集团、祥生控股等近30家房企采取配股、出售资产、大股东注入资金等不同形式的融资方式。

国资、央企同样也在频频转让地产项目。据财经网不完全统计,自10月至11月17日,仅北京产权交易所就挂出38个转让股权、增资的项目,半数以上转让方拥有国资背景。其中不乏中国金茂、招商蛇口、华润置地等央企。

“前期的稳健型房企目前压力稍小,但在市场高位回调的背景下,房企均有不同程度的压力。”贝壳高级研究院高级分析师潘浩告诉财经网,近期房企融资都是在置换债务和维持资金流动性,不过企业之间的现金流压力存在较大差异。,再有,企业间的资产和收入也存在较大的结构差异,因此面临外部压力也有不同的选择。

例如,在民营房企中,一位投资业内人士指出,奥园、中南为代表的一类房企后期债务压力比较大,融资是为了生存;万科为代表的企业,属于稳健、大而强的一类,像万物云上市是有一定进攻性的,储备足够多的现金流可以买到更优质的资产;融创为代表的企业是介乎其间,既考虑防守,又有市场转暖伺机而动的准备。

央企甩卖资产的方式也有所不同。其中,招商蛇口、保利发展等房企基本在甩卖不挣钱或者亏损的项目,同时也在入手一些优质项目,而华侨城属于“批发式”甩卖项目。

例如,11月11日,据北京产权交易所披露信息显示,招商蛇口拟转让北京矿融城置业有限公司30%股权,底价136.9361万元。截至2021年9月30日,标的企业营收为0,营业利润、净利润亏损419.55万元。11月3日,招商蛇口接盘中海天津609席厂地块项目公司40%股权,金额2118.81万元。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示,这种区别在于前者仅仅是为了优化土地储备而进行的土储调仓,后者却是在现金流压力之下的战略性收缩和对前期过度扩张项目的退出。

在这个“越冬”时节,房企多多少少面临着现金流压力,但不同房企之间抢夺现金流的目的已然逐渐分化。

“大而强”理论失效

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,这被业内认为是房地产企业境内发债相关政策有所松动的信号。

多位业内专家告诉财经网,融资方面的确有所松动。据贝壳研究院观察数据,10月主要城市房贷利率已结束上涨、与9月基本持平,房贷利率结束上涨,合理资金需求或将得到改善。

11月以来,房企的融资消息又开始出现。11月16日,建发房产发布募集说明书称拟发行4.4亿元中期票据;11月11日,保利发展披露2021年度第四期中期票据发行文件,发行金额20亿元。据克而瑞数据显示,自11月10日以来,有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元。

不过,现在谈“乐观”二字还为时尚早。太平洋证券地产行业首席分析师徐超告诉财经网,事实上,央行、银保监会、住建部等几个条线的政策并不同步,目前,只有央行条线下的融资有所放松。不过,金融机构对不同企业放款的尺度差距仍旧非常大。

徐超指出,每个金融机构有自己的白名单,但这份名单并不是简单区分国企、央企和民企,而是从企业的资产、负债、融资成本、三道红线、机构认可度、预售资金被监管后的企业资金可动用量等指标综合评判。

“虽然外界都质疑‘三道红线’被粉饰过,但如果粉饰之后还没达标,那说明是真的差。目前这个窗口期内,企业授信否决项里优先级最高的是预售资金被监管后的企业资金可动用量。此外,债券较多也是影响房企取得授信的一个非常不利的因素。”

而这或许可以一定程度上解释,当下无论企业是否账上“有钱”,都在奋力抢夺现金流的现象。对于企业来说,在充盈现金流的同时,还可以更大限度获得金融机构进一步的授信额度。

此外,市场上雅居乐、中国奥园、世茂集团、融信中国、祥生控股等房企频频回购债券,在为市场注入信心之外,还能降低债券存量,进而避免企业受高额地产债的拖累影响授信额度。

徐超还强调,现在金融机构反而不愿意给那些所谓的大型房企授信,因为资金池看不清楚。金融机构的授信对象目前更偏向于四类企业,分别是算得过账来的小型房企、长期稳健的大型房企、央企以及地方国企。其中,地方国企在自己的“大本营”可以获得更多授信;而央企则是敞开的,占据很大优势。

在行业形势不稳定的背景之下,资本对于风险的敏感度显然在前所未有地提升。不同企业对应着截然不同的风险评级与对于企业经营健康与否的不同预期。

正如旭辉董事局主席林中所言:不管是国企还是民企,此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程,只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢。

而当下,对于房企来说,想要更好地取得金融机构信用的前提恐怕还要再加上一个定语——“长期”。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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