这轮楼市政策的“拐点”,或许真的来了

本文来源于:和讯房产 常丹丹 2021/10/22

频繁传来的“好声音”仿佛冬夜里擎起的火把,点点微光指引下,房企面临的去杠杆和销售降速双重压力究竟是否能找到缓解路径?

这两天,国家统计局公布的房价数据引起广泛关注,其中最为吸睛的一点是,9月70城新房、二手房价格均出现下跌,房价下行完成由二手房市场向新房市场的传递,成交方面,重点城市二手房成交量降至历史低位,全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低。

毫无疑问,房地产市场已经掉进冰窟。

楼市入冬,跟持续的高压环境密不可分,截至10月15日,2021年房地产累计调控次数超500次,平均每月调控超50次,达历史之最。

不过,在经历一轮轮严峻的政策鞭笞之后,近来,市场从多个层面释放出积极信号,长春、哈尔滨分别出台有关房地产平稳发展的调控政策,监管层对于房地产的表述也表现出向好预期。

频繁传来的“好声音”仿佛冬夜里擎起的火把,点点微光指引下,房企面临的去杠杆和销售降速双重压力究竟是否能找到缓解路径?

冬夜渐暖

10月9日,哈尔滨住建局等9部门出台“哈十六条”,从供需两端出台多条利好楼市的措施,作为今年在全国范围内打响“救市”第一枪的城市,哈尔滨稳楼市政策“组合拳”引发市场广泛关注,去年,地方松绑楼市频频上演“一日游”、“两日游”,此后,便再无地方以放款政策试探监管态度,这就使得哈尔滨官宣“救市”具有很强的信号意义,其是否会被中央默许,成为一个重要风向标。

而在哈尔滨一揽子救市措施并未被叫停之后,越来越多的城市加入调控松绑的“闯关”阵营中。近日,青岛建行、工行贷款额度全面放开,其他行也在陆续跟进,除了房贷利率出现松动的势头,另一方面,部分银行均表示,目前的额度比之前要宽松一些。20日,义乌调整调控政策,降低预售条件,调整“公证摇号”政策,这也意味着,将给予开发商更多营销操作空间。

贝壳研究院分析认为,从近期城市调控来看,有关房地产平稳发展的政策,主要从降低预售监管条件、增加人才购房补贴以及延长公积金贷款房龄等角度出台,随着市场回落,房企在去杠杆和销售降速的双重压力下面临较大风险,近期的系列信号有助于房企经营回归平稳,并逐步通过稳健经营逐步消除部分房企的高负债风险。

除了地方上的试探之外,从9月底以来,中央层面暖风频吹。9月29日,人民银行、银保监会召开房地产金融座谈会,再次强调维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会上,邹澜司长认为部分金融机构误解银行不得新发放开发贷款,未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

10月20日金融街(000402,股吧)论坛,刘鹤副总理表示“房地产合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”同日,中国人民银行副行长潘功胜指出,在金融管理部门的预期引导下,对于房地产市场,“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

“可以看出房地产积极信号正在释放,房企和购房者贷款和融资难度将降低,合理的资金需求将得以改善。”贝壳研究院表示。

数据显示,10月90城房贷利率主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点,为年内首次下调,信贷环境有所改善。

楼市“松绑”几何

最近一年,房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策,重塑了整个房地产行业的格局。尤其是今年下半年以来,多地楼市步入深度调整,房企频频曝出楼盘交付困难、债务违约等事件,特别是,恒大事件为行业发展蒙上一层阴影。不过,在央行行长易纲看来,恒大风险仅是个案风险。

综合来看,高层对近期房地产市场做出的表态,究竟透露出哪些信号?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,央行对于恒大事件的定位表明,该事件是企业经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张造成的,言下之意,对于个别问题,高层不会救助,要按照市场化、法制化的规则来办。

“首先是企业自己承担,该变卖的变卖,剩下的按法律规定的受偿顺序,投资者或许也要承担一定损失。但由于事件涉及到公共利益,特别是金融风险和小业主权利,所以管理层积极协调解决,以金融支持合理项目竣工验收,寻找收购对象等。”李宇嘉说。

对于房地产金融政策的走势,李宇嘉称,近期监管层对三道红线的表述表明,未来,对于证照齐全的新开工项目,能正常销售的项目,开发贷款将能正常发放,让企业营销回款链条正常运转起来。

“此外,基于额度紧张、集中度控制,金融机构对购房贷款一刀切,首套房得不到满足或周期很长、利率攀升,二手房甚至停贷,不符合差别化的信贷政策,下一步,这方面政策将会缓和。”李宇嘉预计。

9月,新房、二手房房价下跌城市增长显著,地产开发投资单月出现负增长,资金链紧张导致信用风险传染,开发商集体遭遇评级下调,市场预期悲观,对此,李宇嘉表示,地产金融长效机制并非为打压地产、打压房价而存在,而是防风险和保稳定,行业发展至此,政策必须要调整,因此,金融政策宽松是必然的。

2021年已经进入倒计时,能否为今年画上圆满的句号还有赖于企业的全力追赶,但对于四季度,李宇嘉认为应该保持乐观积极态度,尽管下行惯性还在,但从地产销售、价格、开工、拿地等多维度来看,跌幅或增幅收窄幅度将缩小。

编辑:王亚静
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