二轮集中供地中海地产逆势“扫货”,楼市寒冬“利润王”迎考验

本文来源于:华夏时报 2021/10/22

第二轮集中供地中,中国海外发展利用财务优势、抓住时间窗口期积极拓展土储。

本报记者  李贝贝  上海报道

第二轮集中供地中,中国海外发展(00688.HK,以下简称”中海地产“)利用财务优势、抓住时间窗口期积极拓展土储。据克而瑞地产研究统计,此轮集中供地,中海地产共投资权益金额达519亿元,为第一轮的4倍多。该研究机构认为,在预算充足的前提下,相信年前中海的拿地意愿仍将十分强烈。不过,目前楼市遇冷,房企销售规模整体出现下滑。作为“利润王”,新获取的地块如何能够实现快速去化、保障利润,将是中海在大手笔“扫货”之后所必须面对的考验。

中海下半年“井喷式”拿地

在二轮集中供地普遍遇冷、溢价率大幅度下降、流拍率走高的情况下,国企、央企成了活跃在土拍市场上的“主力军”。

诸多大手笔拿地的房企中,中海地产无疑是最大赢家。中信建投数据显示,中海地产全口径拿地金额达到337.2亿元,成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业,共拿到13宗土地,同中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。另据克而瑞地产研究中心统计,中海地产(含中海宏洋)第二轮集中供地共投资权益金额519亿元,为第一轮的4倍多。

在第二轮集中供地中,中海地产于北京、深圳、广州等一线城市均有斩获。

10月13日,中海地产在北京第二批集中供地中独自收获了两宗地块。其中,海淀区西北旺镇地块耗资45亿元,可售住宅楼面价约5.37万元/平方米,溢价率5.63%;景山区首钢园区地块则由中海以11.6亿底价竞得,可售住宅楼面价约3.1万元/平方米;

9月29日,在深圳第二轮集中供地中,中海地产以127.15亿元竞得4宗宅地,成为深圳第二轮集中供地中拿地总数最多的企业;在广州第二轮集中供地中,中海地产亦是拿地总数最多的企业,共揽入3宗地块,总拿地金额约为99亿元。

《华夏时报》记者注意到,对比相对谨慎、保守的上半年,中海地产下半年的拿地投资动作明显提速。

中指院数据显示,今年上半年,中海地产拿地金额为435亿元,在房企拿地排行榜中位列第十。10月19日,中海地产发布的三季度报告显示,第三季度集团在中国内地14个城市新增28幅土地,新增总楼面面积455万平方米,总地价为人民币543.6亿元。此外,据克而瑞地产研究中心统计,单在9月份,中海于深圳、广州、天津、南京分别耗资127亿、99亿、85亿及80亿获取了共13宗地块,其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得头筹,分别占到了出让总价的28%、30%及16%。

对于下半年的积极动作,中海地产主席颜建国在2021年中报业绩会上解释过公司的投资理念:“第一批集中供地市场很热,竞争比较激烈,回报也比较低。我们坚守投资刻度,要求合理的回报。我们不会为买地而买地,不赚钱的地不会去买。”彼时,颜建国即预判:土地端下半年会更加理性一点,诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。

根据中海地产的计划,2021年全年新增土地权益投资额预算达1650亿元,同比增长25.2%。由于上半年拿地较少,中海地产在下半年有1100亿拿地投资的充沛额度。“从第四季度来看,中海地产仍有近700亿的投资额度,若包括中海宏洋在内,也有超300亿的投资预算。”克而瑞地产研究指出。

年前拿地意愿仍将十分强烈

当然,对于多数房企而言,能够逆势投资并非易事,这对房企的资金实力和项目周转能力要求颇高。

亿翰智库方面就向《华夏时报》记者强调,第二批集中供地土拍规则较为严格,十分考验房企的运营管理能力。比如,天津等城市的部分地块增加配建或自持保障性租赁住房、人才公寓等要求,这要求房企不仅能承担配建、自持的成本,也考验自身的持有运营能力,导致房企拿地意愿下降,土拍市场热度下降。不仅如此,“房企第二批集中供地中获取的项目,大概率无法在年内开盘,不能对房企2021年的业绩产生贡献,导致房企拿地意愿下降”。亿翰智库方面认为。

作为央企,中海地产本身资金实力雄厚,拿地实力毋庸置疑。另一方面,在销售规模需要保持增长的情况下,中海地产也必须补仓。

今年3月底,在中海地产2020年业绩报告会上,对于公司在十四五规划下的发展策略,公司管理层透露,“在未来5年当中,我们的销售一定会维持年均两位数以上的增长”。但与此同时,2019年、2020年及截至2021年上半年,该公司总土储分别为8923万平方米、9190万平方米、9224万平方米,其中不含中海宏洋部分的权益土地储备分别为5367万平方米、5236万平米、4985万平方米。有公开报道称,2021年上半年,中海地产的土储规模已经是近四年的最低水平。

而在下半年井喷式拿地后,中海地产如何在保证利润的基础上,将这些土地消化、转为直接的销售是接下来的重点工作。

“9月份及近期在土拍市场上的表现,可谓让人眼前一亮。分析大举拿地的背后,是做足功课前提下,审时度势的结果。”克而瑞地产研究中心认为,在预算充足的前提下,相信年前中海的拿地意愿仍将十分强烈。但在一二线严格限价下,新获取的地块又是否真的能够达标“利润王”中海对利润的要求与标准仍有待观察。

无需赘言,现阶段楼市进入寒冬,房企销售规模整体出现下滑。克而瑞数据显示,2021年9月房地产市场整体成交量继续下滑,期内28个重点城市商品住宅成交面积整体环比下降7%,同比跌幅进一步扩至25%,较2019年同期下降17%。

身处其中,中海也不免受到大环境的影响。就在10月7日,中海地产公告称,今年前9个月,中海系列公司累计实现合约物业销售金额约2753.01亿元,同比增加7%。其中,9月中海系列公司的合约物业销售金额约203.73亿元,按年下跌41.6%,这也是中海在2021年出现的第三次单月销售下降。在此之前,6月、8月中海的合约物业销售金额按年下跌10%及13.1%。

《华夏时报》记者注意到,凭借极低的融资成本和对费用核算的严苛控制,中海曾有着“利润王”的称号。但据克而瑞地产研究中心统计,在限价及调控的大背景下,中海地产一贯维持的高毛利率与高净利率均不可避免地出现了下滑:2021年上半年,中海的毛利率跌至30%以下,为28.54%;净利率跌至20.36%。“从9月所获得的地块来看,在新的限价政策下,或不能达到原先利润率水平。”

关于为何突然大手笔拿地、未来如何在维持销售规模的同时保证利润等问题,《华夏时报》记者也向中海地产方面发去了采访提纲,但截至发稿未获回应。

编辑:王亚静
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