房企晋级千亿 难题不减反增

本文来源于:财经新地产 2021/10/20

如愿冲上千亿的房企,真的安全吗?

文|路春锋   编辑|刘狄

十九世纪著名的作家与艺术家王尔德曾说,这世上只有两种悲剧:一种是求而不得,一种是得偿所愿。用此话来形容过去几年,上百家房企冲千亿后的处境再合适不过。

过去几年,“规模与效率”被认为是房企的生死线,不少房企为了享受规模红利,纷纷大举融资、高价拿地以谋求规模扩张。数据显示,2020年,房企“千亿俱乐部”成员已有43家,仅2020年就新增9家“新贵”。

然而,如愿步入千亿阵营的房企们似乎并不能就此“躺赢”,增收不增利、债务高企等问题,受“融资三道红线、房贷管理两道红线”的影响,变得更为严峻。

新贵成色受质疑

2020年11月,龙光集团(03380.HK)率先突破千亿;随后中骏集团(01966.HK)、禹洲集团(01628.HK)、华发股份(600326.SZ)等房企亦纷纷撞线。虽然这些房企全口径销售额均破千亿,但在业绩增速和发展质量上存在较大差距,一些房企也被指“虚胖”。

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从业绩增速角度看,克而瑞数据显示,建发房地产集团有限公司(以下简称“建发房产”)2019、2020年全口径销售金额分别为738.5亿、1236.8亿元,排名由第49位上升18个身位至第31位,领跑这批千亿新贵。若以公司合约销售金额计算,建发地产2018年销售金额为247.9亿元,2020年飙涨至907.7亿元,年均增长率高达91.4%。同期,四川新希望房地产开发有限公司(以下简称“新希望地产”)年均增长率也高达84.4%。2020年9家千亿新贵近三年全口径销售额的年均增长率均值为39.51%,高于Top200房企年均增长率20%的均值。

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从增长质量角度看,各房企千亿业绩的成色也受到质疑。业内一般认为,房企的销售规模到达“千亿”水平通常是指权益销售额,而上述几家千亿新贵均以全口径销售额计算规模。2020年,新希望地产权益销售金额为537.7亿元,全口径销售额为1031亿元,权益销售金额占全口径销售金额比例为52.2%,低于行业75%左右的平均值。同样被指“虚胖”还有新力控股(02103.HK)、合景泰富(01813.HK)、禹洲集团、中骏集团等,其销售金额权益占比分别为60.8%、62.4%、63.7%、66.5%。另外,9家千亿新贵销售金额权益占比平均值为68.7%,也低于行业平均水平。

与不断攀升的销售额形成对比,房企的市值持续低迷。据财经新地产统计,截至2021年10月中旬,43家千亿房企中,市值超千亿的房企仅7家,其余36家市值均在百亿水平,其中,新力控股、时代中国控股(01233.HK)、中骏集团等7家市值甚至不足百亿人民币。销售额与市值倒挂,也反映出资本市场对房企销售业绩与发展规模的审慎态度。

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千亿执念缘起

实际上,不少房企都公开表示过“冲击千亿”的雄心。2018年,在中期业绩发布会上,龙光地产管理层将2018年的销售目标上调至700亿元,并称在2019年加入千亿俱乐部,2020年达到1500亿。2017年,中骏集团董事局主席黄朝阳提出千亿目标“三步走”战略,称公司销售额在“2018年突破500亿,2019年800亿,2020年过千亿”。此外,时代中国、禹洲集团、合景泰富等也均提出,在2020年跻身“千亿俱乐部”。

除了制定千亿战略,各家房企所采取的策略与路径都十分相似,首先是大举融资。2018-2020年,新力控股财务成本增速分别为7.2%、23.8%。对此,新力控股在财报中解释称,系借款及借款利息、合约收益产生的利息开支等增加所致。今年,新力控股还先后四次通过信托融资,募资总额近15亿元,年化收益率也高达9%-11%。

2016年-2020年,禹洲集团负债总额分别为571.88亿、624.62亿、936.33亿、1177.08亿、1438.95亿元,同期借贷利息则分别高达15.86亿元、17亿元、30.5亿元、43.38亿元、19.19亿。值得注意的是,在2019年,禹洲集团净利润为39.67亿元,而当年利息支出为43.38亿元,利息支出已超过净利润。

其次,高价拿地、快速扩储也是房企扩张的主要途径。在冲击千亿的道路上,“地王”一词时常伴随在中骏集团左右。2016-2020年,中骏集团拿地金额分别为116亿、321.67亿、389.223亿、477.25亿、405.5亿元;其在2020年底的土地储备规模达到3768万平方米,比2016年翻了两倍。此外,2018年至今,中骏集团先后4次参与厦门岛内高价拿地,均刷新当年单价或总价新纪录。类似情况还有合景泰富,2018-2020年,合景泰富新增项目数分别为38个、26个、21个,新增权益建筑面积分别为414万平方米、374万平方米、332万平方米。截至今年6月底,合景泰富旗下共有177个项目,遍及全国41个城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,房企集中冲千亿的原因首先在于融资端。过去几年,银行等金融机构存在一个“白名单”,名单内的房企规模较大,往往被认为是行业标杆,所能获得的融资额度大、利率更优惠。其次,千亿房企还享受着规模红利,规模代表其在全国各主要地区都有较强的操盘能力、掌控能力以及管理能力。另外,千亿规模的房企也更具知名度,在融资、拿地、旧改、区域开发以及招商谈判中都更具优势。

高处不胜寒

如愿冲上千亿的房企,真的安全吗?

实际上,通过“高杠杆、快周转”的业务模式,挺进千亿阵营的房企,普遍面临着债务高企、增收不增利等问题,特别是受“融资三道红线、房贷管理两道红线”等因素影响,不少房企都出现了债务违约问题。

从财报来看,房企的千亿规模并没有转化成高利润,增收不增利已经成为了行业内的普遍现象。2020年,中骏集团营业收入同比增长52.4%,而归母净利润同比仅增长8.1%;其近三年的毛利率分别为34.6%、27.6%、24.1%,下降之势明显。而合景泰富2020年度实现收入297.42亿元,同比增长24.23%;归母净利润为66.77亿元,同比下降31.91%,也处于“增收不增利”的状态。据贝壳研究院报告,截至今年上半年,100家上市房企平均毛利率下跌至24.6%,较2018年33.1%的高盈利水平下降8.5个百分点。

10月18日,由于没有充足的资金偿还于到期债务,新力控股一笔规模为2.5亿美元的美元债走向实质性违约。这是继9月30日,新力控股承认有两笔债务违约之后,又迎来的新违约。同在18日,联合资信将新力控股及其旗下4只债券信用等级下调至“BB”,评级展望调至负面。

目前禹洲集团存续美元债有13只,累计金额54.5亿美元,利率最高的是今年9月8日发行的一笔2亿的美元债,年息高达9.95%;随后在9月22日发行了一笔年息为8.5%的1.2亿美元债,同样为高息发债。

冲规模的房企因过度杠杆而频频暴雷,正如10月15日召开的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜所表示的:近年来,个别房企经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险。职业投资人朱酒坦言,房企过去几年的高负债发展,只留给了房企一个虚名,不管从风险上还是从实际收益上,都是得不偿失的。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,过往“高杠杆、快周转”模式,依赖于行业快速发展及行业景气度保持高位的趋势。而长期而言,房地产行业发展追求稳定持续,当前处于下行的调整时期,目前房企最大的风险来自于行业周期与发展模式的错配,房企降负债需要大量依赖销售回款偿还负债,而高位回调的市场让房企在销售端和融资端同时面临压力,房企想要稳健经营的难度加大了。

李宇嘉认为,通过“高杠杆、快周转”模式冲千亿,在过去一段时间具有合理性。然而,房企在冲上千亿规模后,必然需要经历一个“调整期”,债务、产品质量、产品适销性等问题在调整期必须要得到解决。此外,如果能够切实提升对城市公司、项目产品、财务融资方面的综合管理管控能力,房企则可能顺利渡过“规模红利期”之后的“管理红利期”。但李宇嘉也指出,如果过分注重规模,继续增收不增利,那么资本市场会质疑房企的偿债能力,这会限制其产品竞争力和适应市场需求的能力。

(文中所列“元”,均表示人民币)

编辑:王亚冉
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