被卡在冲千亿路上的房企

本文来源于:财经新地产 2021/10/19

九月和十月是房地产市场的传统旺季,这也是房地产企业冲击年度销售目标的关键时期。

文|路春锋  编辑|刘狄

九月和十月是房地产市场的传统旺季,这也是房地产企业冲击年度销售目标的关键时期。而在今年,房企无论是拿地的积极性还是对于营销业绩的追求程度都出现了大幅降温。北京、上海、广州、杭州、武汉等城市都出现了流拍的情况。在销售端,据克而瑞数据显示,截至9月末,销售目标完成率超过75%的房企数量只有近两成。

某TOP20房企副总裁对财经新地产表示:“三道红线出来之后,最难受的可能就是在前几年开始通过高周转、高负债的方式快速扩张冲击千亿的中小型企业。现在政策和市场环境都发生了很大变化,他们被卡在了半途中,进退维谷。”

如今,除了业内耳熟能详的若干“暴雷”房企,首创置业、金辉控股、海伦堡地产、越秀地产、三盛控股等未能完成千亿目标的中型房企,也面临着不同程度的困境。如何“活下去”已成为这些房企亟待解决的难题,大多数房企已经公开宣布放弃“千亿”执念。有业内分析人士表示:“对房地产企业来说,利润、现金流和位置,这三点才是现阶段最重要的。”

上百房企冲千亿

千亿,冲千亿——应该是2017、2018年中国楼市最热的关键词。据财经新地产不完全统计,Top100房企中,有超过40家在这一时期提出“千亿目标”。而据明源研究院数据,提出该目标的房企超过100家。

当时业内流行一句话,“未来市场规模如果达不到千亿,就几乎没有玩的资格”。克而瑞地产研究中也写到:“不同规模企业分化加深,资源集中度持续升高,使规模成为了房企最大的护城河。”实际上,千亿房企在融资、拿地等资源的获取上优势更加明显,因此抢占市场份额,追求千亿销售规模成为房企的共同诉求。

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这一时期,千亿规模被公认是房企的“生死线”。远洋集团(03377.HK)在2018年中报中表示:“规模与效率决定生死”。融侨集团股份有限公司(简称“融侨集团”)首席投资官郑伟也曾表示:“‘千亿门槛’已是行业内的普遍共识。在接下来两到三年时间里,一个企业如果没有达到千亿规模,就存在出局的可能性。或者以后只能做一些小事,在整个行业里面没有太大的话语权”。

对于想大幅扩张规模的企业来说,投资的区域布局是发展的重中之重。亿翰智库研究报告认为,全国化布局是房企发展的必经之路,仅仅深耕几个城市无法满足企业冲规模的诉求,且在政策的变动中也较易受到冲击。该研报称,首创置业股份有限公司(简称“首创置业”)在2009-2017年的9年时间中,仅布局北京、天津等几个少数城市,受政策影响大,限制了公司的规划扩张。

基于此共识,多家房企纷纷提出“千亿战略”。值得注意的是,部分房企在提出千亿目标时,自身的销售额仅为数百亿水平。据中指研究院数据,2018年,三盛控股(02183.HK)销售额为360亿元,广东海伦堡地产集团有限公司(简称“海伦堡地产”)销售额为351.1亿元,天津房地产集团有限公司(简称“天房集团”)仅为223亿元。另外,2018年销售额为577.8亿的越秀地产(00123.HK)、776亿的金辉控股(09993.HK)、715亿的融侨集团,以及703亿的首创置业等也如前述房企一样,不约而同地喊出了“千亿”口号。

据克而瑞数据,2020年房企“千亿俱乐部”已扩充至43家。这一数字在2018年为32家,2017年为17家,2015年仅有9家。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,房企在2017、2018年集体冲规模,与2015年“股灾”后的“楼市去库存”“房地产建设货币化”,以及“货币化棚改”等有很大关系。伴随着资金大量涌入,地产市场火热,房企迎来发展机遇。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2017、2018年前后,受全国棚改、楼市去库存等政策利好影响,房地产市场规模急速扩张。同时,热点城市开启抢人大战,也推助了市场热情。再加上各地都市圈建设迅速推进、土地出让规则调整,以及通过银行等渠道融资顺畅,促使不少房企都立下“千亿”的军令状。

“更主要的是,房企规模成为融资机构判断风险的重要指标。”环业投资中国区首席经济学家柏文喜分析道,与近来融资端与销售端双向强力调控相比,2017、2018年的融资环境更为宽松。彼时,多家房企以“高杠杆”支持下的“高周转”模式实现了规模上的突破,房企规模成为市场影响力和资源凝聚力。

狂奔与豪赌

为进军“千亿俱乐部”,这些房企在战略布局、拿地、融资等方面不断加码,高周转、高负债、大举拿地、大力收并购、拓展区域都成了这些房企的通用“工具包”。

在战略层面,房企纷纷扩大展业版图,或布局全国,或深耕重点城市。三盛控股早年深耕于华南,2019年实行“福州上海双总部、三年双千亿”的战略后,公司开始侧重在长三角及核心城市圈拓展。2019年末,三盛控股总土储中有25%位于福建省,此外江苏和山东各占17%。公告显示,2020年末,三盛控股长三角土储占比近七成。

2017年以前,首创置业主要聚焦于京津冀地区。2017年后,首创置业对京津冀以外区域的投资增加,拿地面积从2017年的77.19万平方米,跃升至2019年的612万平方米。越秀地产在2016、2017年开始加大投资力度,深耕大湾区不放松,同时强势向西南地区外拓。

2018年,越秀地产计划聚焦长三角、大湾区、中部三大核心区域,土储比例分别为50.2%、22.8%、15.2%。2020年,大湾区新城土储比重上升至70%。此外,2018年至今,越秀地产新进城市为12个,数量达到其总布局城市数的一半。

今年4月,在广东首次“两集中”土拍中,越秀地产及其联合体共计拿地8宗,总成交价178亿,成为本轮土拍拿地最多的房企。另据广发证券研报,22城首批集中供地中,越秀地产共斥资277亿拿地12宗土地。海伦堡地产则通过产融结合、合并收购的方式来扩张。招股书显示,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,海伦堡地产分别收购了4、9、21及21家公司的股权。

2017-2020年,首创置业新增土地项目分别为19个、27个、22个和10个;土地投资额分别为367.6亿、409亿、355.5亿以及189.9亿元,高于往年水平。同期,金辉也大幅提升拿地规模。据招股书显示,截至2020年7月31日,集团共有160个物业开发项目。值得注意的是,金辉近年常以“地王”身份出现在土地市场中,其财务管理中心总经理徐小冬也曾坦言:“金辉在前几年,尤其是2017年,确实存在过高溢价拿地情况。”

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除跑马圈地外,大举融资也是房企进军千亿规模的必要支撑。据东方财富数据,2016-2020年,三盛控股负债总额逐年上升,分别为3.16亿、43.6亿、86.43亿、219.70亿和504.14亿元,2020年负债总额是2016年的159倍。2020年上半年,其融资成本达10.83%,高于行业8%的平均水平。高成本融资导致利息支出明显增多,财报显示,三盛控股的利息支出由2019年的15.53亿元增加至2020年的23.14亿元,期内借款的加权平均年利率为8.69%。金辉通过信托方式融资160亿元,年化收益率也在10%之上。海伦堡地产的融资主要依赖于信托和资产管理,其融资成本也超行业平均值。据克而瑞数据显示,2016年至2018年期间,海伦堡地产借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%、8.8%,同期64家重点房企融资成本为6.65%。

被“卡住”之后

从去年开始,随着市场环境与政策环境的改变,众多已经为千亿目标开始高负债狂奔的企业都被卡在了半路上。目前,债务高企、脚踩“红线”、去化率低等问题,成为这些企业面临的主要困境。

2017-2019年,金辉控股总资产由338.83亿元跃升至1493.45亿元,同期,负债总额也由721.63亿元增至1279.65亿元,资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。这三年,金辉控股净资产负债率高达190%、170%、170%,远超企业平均水平。同样,2017-2020年,首创置业净负债率分别为132.32%、122.48%、156%、127%,今年上半年这一数字更是达到了164%。

受“融资三道红线”影响,房企所倚赖的“快周转、高杠杆”模式难以为继,脚踩“红线”的房企不得不面对一个残酷现实:高周转、高杠杆虽然使销售规模飞涨,但同时也严重拉高了企业负债。上海交通大学商业发展研究所副所长方宝庆曾对财经新地产表示,房企的体量很多是“虚”的,自有资金十分有限,“几乎是以10%的资金,撬动90%的赌注”。

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“三道红线”之下,对外融资被严格限制,这使得销售回款对企业现金流的重要性凸显。然而受“房贷管理两道红线”等因素影响,楼盘去化率并不理想。在“千亿战略”指导下,融侨集团进军西南区域。2018年5月,融侨集团分别在重庆和四川成都各获得一宗土地。转眼三年之期已过,相关楼盘在推出一年之后仍有房源。2020年8月,融侨集团在成都获得第二个项目,并于今年6月初获得许可,预售两个多月只卖出1套房。

销售回款难达预期,部分房企开始走“偏门”。2017-2019年,金辉控股少数股东权益分别为16.83亿、28.88亿、40.96亿元,同期占总权益的比例分别为11.57%、16%、19.5%,少数股东权益占比显著提升,金辉被指通过明股实债压降债务。虽然在财报中,债务可以表内转表外,“红档”可转“绿档”,但在销售回款不及预期、融资渠道受阻的背景下,高昂的债务仍是悬在房企头顶的“达摩克利斯之剑”,随时可能触发债务违约的连锁反应。

面对地产业的洗牌和倒闭潮,多数房企也开始放下对“千亿规模”的执念。金辉此前回应媒体称:“目前没有明确的目标”;三盛控股也表示“不再追求规模”;而首创置业则选择私有化退市。实际上,在黄立冲看来,一家房企能否在这次大潮中存活,与是否“千亿”无关。相反,那些为了突破“千亿”而过度杠杆的房企,更容易面临财务危机。现阶段,这部分房企应该停止拍地,收缩战线,回笼资金;不应再扩张债务,增加资本。“不管是否‘千亿’,现在就应该‘躺平’”。黄立冲直言道。

地产分析师严跃进认为,未来中小房企仍有发展空间。首先,国内新型城镇化并未完成,中西部城市仍有很大发展空间,这对中小房企来讲是新的机会;另外,近两年有很多中小企业到香港上市,仍具有成长性,所谓中小房企没有生存空间的断言,为时过早。

编辑:王亚静
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