土地市场降温!广深第二轮集中供地收官 流拍增多 溢价率大幅下降

本文来源于:证券日报网 2021/10/18

一线城市中广州、深圳第二轮集中供地均结束,全国已有十多个重点城市完成第二轮土地集中出让,市场降温明显。

9月28日,深圳第二轮集中供地收官。此前一天,广州第二轮土拍刚刚落下帷幕。

至此,一线城市中广州、深圳第二轮集中供地均结束,全国已有十多个重点城市完成第二轮土地集中出让,市场降温明显。

市场降温明显

相比今年首轮火热的盛况,广州和深圳第二轮土地集中拍卖降温明显。

深圳此次计划出让22宗地块,总出让面积81.38万平方米,总起价约422亿元。最终结果显示,此次深圳成功出让21宗地块,1宗地块流拍,总成交额452.97亿元,最高溢价率近15%。

在首次集中土拍中,深圳虽然仅挂牌6宗地块,但吸引了20家开发商,挂牌总价为105.7亿元,最终成交价为138.44亿元。在开发商激烈竞争下,其中有三幅地块溢价率超过44%,平均溢价率30.9%。

与以往火热的拍卖现场相比,此次深圳第二轮土拍显得有点冷清。据悉,今天参与竞买的房企不足20家,参拍企业多为国企及央企,竞买席略显冷清。

下午场一开始,位于热点片区的宝安A208-0989宗地开始竞拍。与以往动辄十几家参与的“抢拍盛宴”不同,这次该地块仅有5家企业参与。

在主持人报完底价后,一度无人应价。在主持人重复询问3、4次后,才终于出现第一个出价买家。

但大家加价意愿不高,加价幅度由5000万元调减至1000万元,继而调至该地块最低加价幅度——500万元。最终,该地块由华润以21.82亿元+配建1.3万平米配建面积竞得。

前一天广州第二轮土拍,也释放出了明显的降温信号。

数据显示,广州此次共供地48宗,最终出让23宗,25宗流拍,总成交金额569.4亿元。相比之下,广州首轮集中土拍共成交906亿元,48宗地块共成交42宗,仅6宗流拍。

广州此轮土拍底价成交也成为主流,共有18宗地块以底价成交,仅有5宗地块溢价成交,平均溢价率不足1%,创下6年以来新低。仅有一宗地块溢价率达到15%。而在首轮土拍中,共有8宗地溢价率超过40%,平均溢价率达14.6%。

据统计,第二轮集中供地,广深两地共吸金1022.37亿元。

房企回归理性谨慎拿地

与首轮疯狂争夺相比,在广深此轮集中供地中,房企表现十分谨慎,拿地更为理性。

本轮土拍中,广州大多数地块只有少数几家房企参与报价,在成功出让的地块中,多数只有一两轮竞价便告结束,只有少数几幅地块引发争夺。一些被市场看好的热门商圈以及配套成熟的地块,也出现因为无人报价而流拍的情况。

深圳本轮土拍中,大多数地块均达到拍卖价上限,转入竞“全年期自持租赁住房面积”阶段,但热度也不及首轮土拍。

 “这次土拍对资金来源审查非常严格,对房企的资金实力和合规性有很高要求。”一位房企人士在深圳土拍现场告诉中国证券报记者。

业内人士表示,针对首轮土拍出现的问题,广深两地大幅调整优化第二轮土拍规则。在限“马甲”拿地、限最高地价、限溢价15%以下、限房价等诸多规则限制下,房企拿地异常谨慎。

下半年以来,房企销售下行,回款变慢,现金流紧张,也是房企更为理性的原因。根据中指研究院数据,8月房地产企业融资总额为1172.8亿元,同比下降50.3%,环比下降42.4%,单月融资规模同比连续6个月下降。

中指研究院报告指出,市场调整压力增加,叠加房地产金融审慎管理等因素,房企资金端持续承压,部分房企补货意愿有所减弱,市场观望情绪上升,拿地回归理性。

稳地价效果逐步显现

截至目前,厦门、长春、福州、青岛、成都、沈阳、苏州、重庆、南京、广州、深圳等十多个重点城市第二轮集中供地已经结束。全国第二批集中供地已完成大半,土地市场降温明显,稳地价效果显著。

热点城市第二轮土拍底价成交成为主流,溢价率普遍大幅下降,不少地块流拍,热度较首轮土拍明显降温。

以首轮土拍溢价率最高的重庆市为例,近日重庆第二轮土拍整体溢价率仅为0.02%,较首轮下降近43个百分点,最终成交的28宗地块中仅有一幅地块溢价成交,有9幅地块提前终止出让,5宗流拍。

中指研究院报告指出,从近期完成出让的城市来看,重点城市土地市场整体热度较首批出现明显降温,多数城市成交楼面价较首批下跌,土拍规则优化下稳地价效果明显。

编辑:黄宁
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