互联网大厂:迅速崛起的商办市场新贵

本文来源于:财经新地产 2021/10/13

提升企业形象和内部管理效率以及增值资产,构成了互联网大厂热衷拿地的根本原因。

文 | 梦萧     编辑 | Coral

十一小长假刚过,“字节跳动控股房产中介”一度成为热搜,而其背后实则折射出互联网企业拿地热。

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互联网拿地热

自2019年起,字节跳动先后在北京、杭州、深圳、上海等地6次拿地,总投资金额超过200亿元,成为拿地规模最多的互联网大厂。2020年11月,创始人张一鸣还豪掷50亿元在北京拿下字节跳动的首个自住产权办公楼。转至2021年,字节跳动更是在7月和9月接连3次出手,继续布局沪杭。

字节跳动不是第一个拿地的互联网企业,搜狐、百度、腾讯、阿里、美团、小米、京东等众多互联网大厂已经成为土地市场一支不可忽视的力量。

公开数据显示,仅在杭州,阿里就有淘宝城、菜鸟网络等四大总部园区,建筑总面积超过220万平方米,市值近500亿元;腾讯在全国持有的办公楼和土地市值数百亿元;百度也在全国拿地布局,投资已经超过百亿元。 

近期互联网大厂拿地情况

(来源:财经新地产根据公开资料不完全统计)

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内卷商办市场

腾讯作为国内互联网行业的巨无霸,业务遍及全国,它的办公楼也在全国多处落子。据不完全统计,腾讯公司名下物业遍布深圳、北京、上海、天津、重庆等7座城市,且每一个城市都建设了地区总部,仅北京的腾讯总部就价值150亿元,而深圳更是有多处自有产权办公楼。在寸土寸金的北上广深,腾讯不小心成为一线城市知名的“开发商”。

和硕机构首席分析师郭毅认为,互联网大厂热衷拿地是因为这些企业的业务链条比较长,因而分支机构多,需要的员工多,租金成了他们较大的一种成本开支。在“租房是消费,买房是投资”的理念下,以相对较低的成本拿地建楼成为这些互联网大厂的新招。

“但隔行如隔山,近年来房地产行业的利润持续走低,盈利水平远不如互联网行业。”郭毅对互联网企业进入房地产行业持否定态度。

中原地产首席分析师卢文曦同样判断,即便互联网企业的拿地规模在逐渐增加,也不会对房地产行业带来显著影响。“他们所拿地块基本都是商业用地和文体用地,不能建设房地产行业中的主流产品——住宅,并且地块区位比较零星,也难以对主流地产构成冲击。但会对写字楼市场带来冲击。”

全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯接受采访时透露,2020 年下半年以来,一线城市的写字楼空置率基本上是在 20% 上下运行,创下 10 年来的新高。上海跟深圳甚至超过了 25% 的空置率。全国的写字楼空置率接近 30%,商业用房高达 35% 左右。这些互联网大厂原本是写字楼的消费大户,现在他们不断拿地自建大楼,势必会给写字楼市场造成一定影响。

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“从业务发展角度看,互联网大厂的拿地是顺理成章的事情。但房地产不是这些互联网大厂目前的主营收入,短期内也不会发展成为其核心的业务部门。”同策研究院研究总监宋红卫认为,他们的拿地逻辑还在于企业的资产配置需要,“互联网企业拿到的地块通常没有住宅配套,且多是以底价竞得。而对一线城市来说,较之住宅类产品,商业地产的升值空间更大。”

据财经新地产统计,最早在国内拿地的互联网巨头是搜狐,当时其以1.1亿美元拿下北京五道口附近一幅地块,建立起搜狐的办公大楼集群,目前搜狐市值缩水至8.5亿美元,而这三座写字楼的估值则已升至10亿美元以上。

在卢文曦看来,互联网企业将总部大楼建设成地标性建筑,相当于给企业品牌“打了广告”。“不仅这些办公楼具资产升值的空间,企业还节省了一笔营销费用。”

结合国内一二线城市的写字楼租赁状况,互联网企业占据整体市场的20%-25%,其已是商办市场的承租大户,需求也越来越强劲。以北京和上海为例,尽管受疫情影响导致商办整体市场活跃度一度走低,但互利网企业的租赁需求几乎未受影响、甚至有增无减。

“尤其是新兴互联网企业,近期只要是‘大’的交易全是这类企业。”一位熟识商办市场的业内人士告诉财经新地产,他甚至“震惊”于这类需求的强劲,“业务发展怎会需要这么大的办公空间?招聘这么多的人?”而现在的商办租赁主力军确是新兴互联网企业,“除此之外,没有了”。

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值得注意的是,各大城市的全力配合暗含对人才和产业的争夺。一般,互联网大厂在哪里落地,势必会带来大量高质量的人才,以及产业链聚集效应,进而带动当地经济的发展。于是,深圳出台新政支持总部企业发展,最高奖励5000万元;武汉对新设立、新迁入的金融总部给予支持奖励,最高可达亿元,等等。为了吸引这些互联网大厂的入驻,提供名额较为稀缺的户口配置,拿出真金白银的现金奖励……互联网企业总部的争夺战,成为一场城市间不见硝烟的战事。

这些互联网大厂热衷拿地,还有一个关键的优惠——价格!2020 年美团以 65.413 亿元拿下上海东外滩一块地,折合楼面价 2.23 万元 / 平方米。阿里以 26.99 亿元的价格拿下杭州西湖区之江度假区一宗总体量超过 70 万方的“巨无霸” 商办地块,折合楼面价仅为 5194 元 / 平方米,拿地价格也远低于市场价格。

“他们拿地的地价是非常低的,和一般地产开发商相比低很多,以上海同期同区写字楼售价8万左右/平方米来看,美团是稳赚不赔。”地产分析师王一然如是说道。

防御型资产配置

从宏观经济角度讲,互联网企业拿地是一笔长远投资。“放眼全球,中国是目前唯一一个既能有效控制疫情还能实现经济正增长的国家。而国外为了应对疫情、刺激经济复苏,纷纷采取开闸放水的货币策略,这导致融资成本降低,海外资金蠢蠢欲动。”投资人史宝刚认为,这些资金将会寻找更为安全稳定的投资环境,中国就成为他们的首选,尤其是北京、上海等一线城市的商办市场,未来很有可能迎来一轮大宗投资交易的市场反弹。“互联网企业如今在商办市场上的扩张布局,也是着眼于未来的考量。”

而互联网大厂拿地模式并非国内独创,苹果、亚马逊等公司也曾巨资修建了企业总部,甚至在多地建起第二第三个总部。“目前这些不差钱的互联网巨头,怀揣危机感,用一种防御的姿态买地,以保证企业自身在纽约、硅谷、北京、上海、深圳这样土地升值较快的城市和地区拥有足够的办公空间储备,保障企业的未来发展。”卢文曦对财经新地产如是说。

于是便有了“B站在上海杨浦耗资81.18亿元拿下13万平方米的土地,和几个月前刚在上海杨浦斥资64.41亿元获取土地的美团成了一路之隔的邻居”这类互联网大厂的扎堆现象。

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“从租赁到购买是由互联网企业的创业特性所决定。最初,企业资金并不宽裕,是租赁形式的轻资产属性。而在获得业务发展和融资之后,比如有些企业成功上市,面对动辄数万人的办公场地,自用办公需求就相当强烈了。”史宝刚认为,提升企业形象和内部管理效率以及增值资产,构成了互联网大厂热衷拿地的根本原因。

编辑:王亚冉
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