第一太平戴维斯周志鹏:物企上市门槛已提高,估值分化是必然

本文来源于:时代周报 刘婷 2021/09/17

上市物企亟需在大环境变化中寻找新模式

房地产业面临高压之际,物业板块异军突起,成为资本风口。今年以来,赴港上市物业公司数量创历史新高,“物业大年”悄然而至。

据克而物管数据,截至9月初,共有52家物管公司成功登陆资本市场。其中,年内成功上市的物管公司达到11家,较去年同期接近翻倍。目前,仍有24家物企排队,今年年底至明年年初将迎上市高峰。

与此同时,物业行业分化日趋明显。头部物企凭借母公司强大的输血能力在规模上领跑:靠资金实力迅速收并购,通过“大鱼吃小鱼”方式提升市占率。在此背景下,行业头部和尾部企业估值相差上百倍,新股认购热情骤降。

物业行业进入深度分化期,上市物企亟需在大环境变化中寻找新模式。规模各异的物企如何在白热化竞争中占据优势?并购热潮升温,“赢家通吃”的局面是否将无法打破?带着种种问题,时代周报记者采访了第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部助理董事周志鹏。

周志鹏于2008年涉足物业行业,见证了行业从鲜有问津到备受热捧,亲历多家物企上市,对新局面下的行业变化深有体会。

周志鹏认为,今年上市物企数量增长很快,增速达到较高水平。未来上市物企数量仍会增加,但增速相较过去将有所回落。未来,资本可选择面变广,物企估值分化是必然趋势。中小物企需凭自身特色打造核心竞争力,才能在行业洗牌中获得通关机会。

市场更理性

时代周报:今年上市房企数量达历史高峰,未来增速是否会回落?你预计上市物企数量将达到什么规模?

周志鹏:上市物企数量增加后,市场有众多选择标的。近期新上市的物企股,超额认购倍数下降,价格回落。资金方更理性,变相为市场降温。目前,头部物企市值逼近2000亿港元,也有企业市值仅有数亿港元,资金偏好明显。

尽管热度下降,仍会有房企选择分拆物业上市。首先,“三道红线”之下,很多房企把物业板块单独拆分上市,可达到“去杠杆”效果。其次,物业企业上市后,市盈率相对未上市企业的市盈率要高。从资本市场角度看,很多行业在疫情期间受到冲击,现金流波动较大,但物业行业表现出抗周期性,现金流十分稳定,受到资金青睐。

时代周报:今年,香港联交所提高主板上市门槛,对盈利、市值要求和管理层稳定性均提出更高要求。这对物企港股上市将有怎样影响?

周志鹏:今年港股市场对企业盈利提出更高要求,这反映出资本市场在提高选拔标准。上市企业盈利或营业收入都要有所提升,上市难度会越来越大。物业行业的行情不像刚开始启动时那么好,现在需要看企业的运营成果。市场变得更理智,物企上市难度亦会加强。

时代周报:物业公司越来越重视科技投入,部分物企将上市募集资金的10%-20%用于科技化建设。为什么物企如此重视科技化应用?

周志鹏:物企对科技化的重视与互联网浪潮有关,各个行业都在加大力度参与大数据或互联网+,物企的运营思维亦在改变,希望通过科技化应用提高自身竞争力。

传统物管企业是人力密集型产业,毛利率不高。因此,物企需要通过技术变革来提升盈利水平,减少对传统人力的依赖。大数据或智能硬件加入让物企工作更有效率,有利于降低成本。

产业链合作增加

时代周报:规模扩张仍是物企发展的重要战略方向,收并购是规模增长最直接的方法。今年物企之间收并购频繁,有人认为,行业内卷严重,企业为并购而并购,抬高价格,对此你怎么看?

周志鹏:部分需求方愿意出更高价格收购标的,因为此类企业目的明确,需要做大区域版图增加规模。而供应方(被收购物企)总量变化小,供不应求便导致价格上涨。

需要注意的是,每一此收购都会影响物企收入,收购价格提高相当于成本提高,最终表现便是回报率、利润率等指标回落。

时代周报:随着大规模收并购,物企毛利率出现不同程度下降。房企收并购后该如何做投后管理?

周志鹏:对规模大、完成全国化布局的物企而言,收购动作主要为填补业务空白,待业务线齐全后产生协同效应。物企除传统物业管理业务外,还有家政、装修、养老等服务,增值服务可能是收并购的重点。在这种情况下,哪怕收购后不赚钱,但若能和原有平台产生协同效应,还是有孵化空间。

时代周报:8月,阳光城旗下物业公司阳光智博全体股东拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万科旗下万物云,换取万物云4.8%股份。此次“换股”,打开物企合作新方式。“换股”模式可复制性如何?

周志鹏:我认为有难度。目前,该上市的物企基本都已上市,未上市的大型物企比较少,可选择性少。其次,“换股”需要物企间理念相同,方向一致。这种模式对行业起到很好的示范作用,但简单复制这种模式并不现实。

阳光智博规模不小,若单独上市,需强化某方面的竞争优势,若是以“换股”模式,对双方均互利,能扩大双方规模。

此类合作后续挑战是两个团队经营理念的磨合,双方需有一致的文化、发展方向和价值观,需花费大量时间和精力推动双方融合。

时代周报:未来物企在产业链上会有更多合作吗?

周志鹏:我认为未来产业链上下游的合作会更多。家政、养老、家装等业务可让各个企业形成互联互补,未来将有更多企业间的合作聚焦在业务线互补上。

中小物企生存之道

时代周报:今年上市的物企中,不少企业有鲜明的标签。如星盛商业是以商业地产运营为主,卓越商企服务以写字楼物业运营见长。未来是否会有更多的物企打造鲜明IP?

周志鹏:2018年后,物企相继上市,市场逐渐饱和。此时上市的物企若想吸引市场关注,必须显示自身竞争力。

自身竞争力可以从两方面打造,从服务对象看,主业务线聚集在商业、商办类的企业有鲜明的特色,与主打住宅的企业有明显区别。另一方面,物企还可打造鲜明的地域特征,若资本对某个区域有良好预期,物企便可突出展示自身竞争优势。

未来物企之间的竞争将更精细化,把核心竞争力放在更显著的位置。

时代周报:行业竞争白热化,头部企业赢者通吃。中小物企是否仍有生存空间?

周志鹏:不同量级企业都有自己的打法。最重要的是企业要清楚核心竞争力所在。头部物企做收并购时聚焦于延伸业务线,若住宅管理稳定,便会把业务线延伸至如商办管理等。

但中小物企不可能在收购产业链各环节都与头部房企抗衡,此时,中小物企应专注于主业,立足某个产业线,把擅长的产业线做专做透,以此突出自身竞争力。突出物企鲜明特点,才能得到资本关注。市场竞争越大,企业越需找好自身定位。

时代周报:平台化是否物业公司未来发展的一大趋势?

周志鹏:平台化是未来发展的主要趋势,借助平台,物企把需求方、产品和供应商紧密联系在一起,也为以后提供增值服务打下基础。

编辑:王亚静
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