财面儿·中报深解|中骏集团控股:“一体”稳增 “两翼”渐丰

本文来源于:财经网 2021/09/01

当外部环境不断变化,行业进入变局,形势充满不确定性之时,考验企业的会是管理层能否前瞻性地提出决定企业未来发展的战略目标,并且能否坚定地按照战略部署执行下去。

当外部环境不断变化,行业进入变局,形势充满不确定性之时,考验企业的会是管理层能否前瞻性地提出决定企业未来发展的战略目标,并且能否坚定地按照战略部署执行下去。

2021年中期业绩会上,中骏集团控股管理层提及最多的词莫过于“一体两翼”战略。这是2017年企业提出的以地产开发为主体、FUNWORLD中骏世界城和FUNLIVE长租公寓为两翼协同发展的战略。透过2021年上半年的中期业绩表现可以窥见,导向清晰的战略,在经过近四年贯彻有效的落地执行,已经开始为中骏集团控股带来持续发展的源源动能。

业绩稳增  财务优化  

根据企业2021年中期业绩报显示,上半年中骏集团控股实现了营收利润持续双增的良好势头。具体来看,报告期内,企业实现收益约人民币203.87亿元,同比增长34.7%;母公司拥有人应占溢利约人民币23.77亿元,同比增加12.4%;母公司拥有人应占核心溢利约人民币22.1亿元,同比增加20.1%;溢利约人民币27.11亿元,同比增加7.7%。

当然,业绩稳步上升的背后是企业销售的大幅增长。截至报告期末,企业连同其合营公司及联营公司录得合同销售金额约人民币590.51亿元,同比大幅增长47.3%;合同销售面积约371万平方米,同比增幅达35.8%,其中,按照城市能级来看,来自一二线城市的合同销售额占比达68%,按照企业区域布局来看,海峡西岸经济圈的合同销售额则占比最高,达42%,其次是长三角经济圈,占比33%。报告期内,企业物业销售均价为人民币15931元/平方米,同比上升8.5%,毛利润为51.1亿元,同比增加20.95%,毛利率为25.1%,处于行业较高水平。

此外,今年以来,中骏集团控股开始加大力度确保运营效率的提升。其中,商住综合体项目首度推行“1469”开发效率目标,通过勾地项目前置工作启动以达到拿地后一个月动工、四个月售楼处开放、六个月开盘销售、九个月现金流回正,这也将大大提升企业的开发运营效率,有助于企业实现有品质的规模增长。

财务方面,企业的表现亦可圈可点。债务管理方面,截至报告期末,企业非受限现金与短期债务的覆盖率为1.2倍,剔除合同负债后的资产负债比率为69.5%,净负债比率为77.9%,继续维持“三道红线”绿档健康水平。

此外,企业上半年的平均融资成本较去年同期的6.7%进一步下降,达6.3%。企业EBITDA与利息支出的比值较去年同期的2.4倍,进一步提升至2.9倍,总债务与EBITDA的比值在进一步改善,达5.1倍。

企业的债务结构和到期分布也在报告期内得到持续优化。其中,企业一年内银行及其他贷款由去年同期的93.90亿元下降至87.07亿元,一年内优先票据及境内债券由去年同期的44.50亿元,下降至37.55亿元,因而从债务期限结构来看,企业1年内到期债务占比为24.7%,1-2年内到期债务占比为28.8%,3年以上到期债务占比为46.5%,贷款到期分布更为合理;从债务类型来看,企业主要通过五个融资渠道进行融资,其中境内银行贷款占比最高,为36.8%,其次是境外优先票据,占比33.6%,融资结构整体向好。

稳健提升的业绩与持续优化的财务水平也为中骏集团控股赢得了多家评级机构的认可。多家投行、券商一致建议买入公司股票。企业信贷评级维持稳定,其中穆迪于上半年提升企业的评级为B1,展望为正面。

战略深化  成果显著

基于未来转型战略以及消费升级的内需市场,中骏集团控股提出了“一体两翼”的核心发展战略。经过近四年的战略落地,除去“一体”地产开发主业之外,中骏集团控股在购物中心与长租公寓“两翼”发展上取得了不错的成果。

身处政策持续加码、融资严格限制、行业分化洗牌的关键时期,企业“一体两翼”的战略协同效应也进一步增强了公司投资的确定性与安全性。

在“一体两翼”战略引导下,上半年企业新增6个中骏世界城购物中心以及9个方隅长租公寓项目。截至报告期末,企业共拥有38座中骏世界城购物中心,总建筑面积约230万平方米;拥有方隅长租公寓管理规模达39352间,已开业5955间,其中一、二线城市占比高达82%,稳定运营项目节点出租率为97%,总资产管理规模达240亿元。企业还提出“高档一居租方隅”的战略定位,以强化在长租公寓领域的差异化优势。

此外,2021年7月2日,企业成功分拆附属公司中骏商管智慧服务控股有限公司(股票代码:606,以下简称:中骏商管)于港交所主板上市。其中,中骏集团控股透过其全资附属公司持有中骏商管已发行股本总额约60.17%的股份。

截至2021年6月30日,中骏商管已布局58座城市,共计234个已签约项目,总管理面积超过4000万平方米。此次分拆上市,每股发行价为3.70港元,总股本数为20.75亿股,为企业募集资金总额约20.375亿港元。截至2021年8月27日收市,中骏商管较发行价上涨11%。

中骏商管主要为多元化的商业物业组合提供商业物业管理及运营服务,包括购物中心(中骏世界城)及办公楼宇。企业的成功上市也会为集团“两翼”相关业务的进一步深化提供更多的资金、服务与资源的协同支持。

事实上,源于强大的招商运营与优质的物业服务能力,目前中骏集团控股旗下所有的商场出租率均超过90%。管理层在业绩会上透露,今年年底还将开业4座商场,目前的平均预招商率超过80%,其中最高的已达98%。而长租公寓方面,企业将于近期启动募集收益型基金及三期开发基金,以建立资本良性循环,继续扩大基金管理规模。管理层强调,中骏集团控股的长租公寓商业模式与市场上其他房企不同,是采用基金管理、开发运营、租赁运营及资产投资四种模式叠加方式运行,竞争力与不可替代性很强。

截至报告期末,企业合计布局67座城市,土地储备总规划建筑面积为3967万平方米,新增土地储备面积权益比81%,总土地储备面积权益比进一步提升至71%。其中可售建筑面积平均占比高达80%。

谈及未来发展,企业显然也早已做好了准备。管理层在业绩会上表示,企业不会片面地追求规模的增长,而是更加看重整体效益的提升。企业在拿地方面,大部分将以“一主两翼”战略支撑下的勾地为主,占比预计在60%-70%左右,相对保有较高的利润空间,同时又保证公司权益占比能够得到不断提升。

编辑:高雅
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