房地产调控时代:未来或将至少40城落实“二手房成交参考价”机制

本文来源于:蓝鲸 2021/07/29

此次“参考价”机制则将矛头指向了问题久悬不决的二手房市场。

7月26日,无锡宣布正式落实“二手房成交参考价”机制,首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。

近年来,针对房地产市场的调控政策可谓是密集落地,此次“参考价”机制则将矛头指向了问题久悬不决的二手房市场。

据悉,为应对挂牌价格混乱、一二手房价格倒挂等问题,已有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡等二手房市场过热城市实施了“二手房成交参考价”机制,且调控效果已初显。

有观点认为,整体看来,“参考价”机制完善了二手住房市场的监管,稳定市场预期效果明显,能够有效抑制房价过快上涨趋势;亦有观点认为,该机制一定程度上影响了刚需购房人的购买力,或可造成新房市场再度翻“热”、租房价格上升等问题。

深圳成交价下降15% 机制作用凸显

近年来,部分城市二手住房交易规模大、占比高。同时,二手住房,尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因,各大城市积极对二手住房价格进行调控,“参考价”便是重中之重。

最先建立二手房成交参考价机制的城市是深圳,最快收获成果的也是深圳。

据了解,2月8日,深圳提出以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并以住宅小区为区域网格单元,发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

上海易居房地产研究院发布的《二手住房成交参考价格制度》报告数据显示,今年1月份,深圳二手住房价格出现历史最高点,即每平方米72436元。

随着“参考价”制度的推进,房价下跌或降温成为大趋势。6月,深圳二手住房价格为每平方米61500元,每平方米累计下跌10936元,价格缩水了15%。

与此同时,1月至6月,深圳全市二手房网签30505套,同比去年同期网签的58662套,下滑了48.0%。

价格与销量同时“降温”,足以体现“参考价”机制的价值,有深圳作为榜样在前,全国多个热点城市陆续学习跟进。

其中,成都于5月末落实该机制,6月份二手房成交量便下降近半,月成交2886套,基本回归到去年末的水平。

“‘二手房成交参考价’机制是定价规则的重建,有利于帮助市场回归理性。”易居研究院智库研究中心总监严跃进称,预计未来全国至少有40个城市会落实“二手房成交参考价”机制,且都是重点大城市。

首付额度&租房价格或将提升

除了稳房价、稳预期的作用之外,“二手房成交参考价”机制的另一特点是影响了二手房买家的首付比例和贷款额度。

例如,一个二手房市场成交价是8万,但成交参考价为6万,那么银行贷款就只能按照6万来做额度审批。直接导致购房人首付提高20%-30%。

“实际首付比例的提升,对购房者的资金提出了更高要求,在一定程度上驱动了城市二手房成交量下降。”中指研究院指数事业部高级分析师马琛称,同时,“参考价”一定程度上影响了购房者对房价的预期,市场观望情绪增加,导致市场成交量有所下降。

有声音认为,若二手房首付比例提升,可能会导致大批刚需购房人群放弃二手房市场,转而抢购首付较低,或有首套房优惠政策的新房,从而导致新房市场翻“热”。

对此,易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,二手房市场冷却将会导致二手房源增加,从而减少了新房市场压力,从该角度来讲,二手房市场降温有助于一二手房市场共同平稳。

另一方面,市场冷却,买卖双方均处于观望状态,或可导致租房人群增加,持币观望情绪加重的同时,使市场租金上扬。

以暂未实行“参考价”的北京为例,数据显示,目前,北京每年二手房成交量约为15万套,若成交量下跌,就意味着每年会有7万至8万家庭进入租房市场,房租上升的可能性较大。

延伸阅读:

成交价依然灵活,但程度未知

“参考价”并非“定价”,记者了解到,机制实施过程中,围绕“参考价”,实际成交价仍有上涨或下跌的空间。

“房管部门也明确了成交价并非不能涨,上下可以有所浮动。”严跃进称,未来有关部门也会对每个城市的参考价格做出调整,机制的落实并非是对价格的刻意打压,而是要令二手房市场在一个合理的空间内浮动。

对于上下浮动的空间要求,严跃进称,“目前暂没有设定过,但有关部门会依据房子的户型、位置、配套、物业等条件给出合理的价格,任何城市的价格都不是僵硬的,都会有上下浮动的情况。”

关于未来是否会针对该部分出台补充政策,暂且未知。

编辑:王亚冉
分享到:

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们