“黄档”万科慢下来

本文来源于:新地产 2021/05/10

当下,行业正式由“金融红利时代”步入“管理红利时代”。

“2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。”万科的总结言简意赅,也日渐成为业内公认——“三道红线”的出台是拉开新旧时代转换的那把钥匙。

它的出现意味着依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由“金融红利时代”步入“管理红利时代”。管理红利时代探讨的是企业的生存问题,房企只有摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量,才能在新的时代不被淘汰。

如何做到有质量的增长,是万科未来要探索的,而过去万科便以“稳”见长,2020年求稳的它更进一步放缓了发展速度。

放缓速度,资本市场不“乐意”

在不平凡的2020年,万科交出一份整体“稳健”的年报。

2020年,公司销售面积达到4667.5万平方米,同比增长13.5%;全口径销售额达到7041.5亿元,同比增长11.6%,全口径销售额增速重新回到10%以上。在所销售的产品中,住宅地产依然占比最高,达到88.2%,约占全国商品房市场份额的4.03%。

2020年房企增收不增利的不在少数,而万科却做到营利双增。营业收入达到4191.12亿元,同比增长13.92%;净利润达到415.16亿元,同比增长6.8%。

即便如此,资本市场仍不买单。3月31日公布年报后的首个交易日,万科股价开盘即下跌,截至3月31日,收盘报每股30元,跌幅4.37%,成为当日A股房地产板块跌幅最大的股票。

对此,有市场观点认为,问题出在净利润上。2020年底,万科总裁祝九胜定下了2021年公司净利润达500亿元的目标。

2019年万科净利润为388.7亿元,而2021年要实现归母公司净利润500亿元,那么,其在2019-2020年的年均复合增长率需达到13.4%。但万科2020年的净利润增速仅为6.8%。

事实上,近3年,万科的净利润增速一直在缓慢下滑,其2017-2019年的净利润增速分别为33.44%、20.39%和15.1%。

当房企高价拿地后遇上限价,行业净利润下滑已经成为不争的事实。万科董事长郁亮在今年3月的业绩会上对于利润增速放缓表示:“短期房地产利润率仍存在下降趋势,长期房地产行业回报水平会保持在社会平均水平。”

值得注意的是,在净利润同样放缓的2020年,万科拟向全体股东分红145亿元,分红率重新回到35%。而在2019年,万科把分红率调到30%,一度导致市场部分投资机构及个人产生焦虑,担心公司成长性减弱,甚至有人弃万科而去。更有资深投资人士表示,作为行业龙头,万科分红率降低是对股东权益的不尊重。

“不过,分红率重回35%,意味着公司未来能投到新项目的资金减少,成长性自然下降,万科是在试图放慢发展脚步。”协众策略集团联合创始人黄立冲对财经新地产表示。

万科公布年报半个多月以来,股价持续走低,跌破公布年报后首日收盘价30元关口。

但是黄立冲提醒道,并不是拥有高成长性的地产企业就具有高价值,如果公司的高成长性是伴随着高杠杆和高风险,公司公平市场价值下降的速度比业务成长的速度还要快。

“黄档”依旧,等待机会

利润走低是行业趋势,万科也难以违背,但是达标“三道红线”的主动权则掌握在万科手中。令人意外的是,2020年中期为“黄档”的万科到2020年底依旧为“黄档”。

截至2020年底,万科净负债率为18.1%;现金短债比1.8倍;期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%,踩中一道红线,仍位列“黄档”房企名单中。

自“三道红线”政策公布以来,房企都在努力降负债,积极“转绿”。对万科“三道红线”踩中一条线的情况,中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析,一方面是万科把握自身发展节奏的原因,另一方面也可能是公司在管理上出现了一定的“掉以轻心”。

不过纵观行业,柏文喜对业内部分企业快速满足“三道红线”的现象持警惕态度。在肯定多数企业努力降杠杆和有息负债以实现降档的同时,他也表示:“可能有部分企业是靠相关财务调节措施降低负债率的,不然降低负债的速度不会如此之快。”

面对“黄档”结果,万科财务负责人韩慧华介绍,万科2020年期末在手现金为1952亿元,可覆盖有息负债2.4倍,资产负债率维持在18%左右,指标比年初都有更进一步的优化,而剔除预收账款的资产负债率因超出数值不大,公司有信心在今年一季度就进入“绿档”。

事实上,在一次与郁亮的交流过程中,他曾直言“三道红线”的监管是穿透式、全覆盖的,企业做多层结构、明股实债等财务伎俩都是没用的。企业不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱,回归实业属性也意味着行业不能再依靠加杠杆赚金融杠杆的钱,未来的竞争只会更加全面和激烈。

此外,万科的净负债率仅为18%,也引来外界关注。对此,郁亮的解释是:“万科是在等待机会,所以造成了过低的资产负债率。”他强调,跟过去不一样的是,机会不再唾手可得,能否抓住机会,取决于企业有没有能力去解决客户的痛点,能不能提供有竞争力的产品和服务。

年报数据显示,2020年万科新增土地计容建筑面积为3367万平方米,权益计容为2059万平方米,权益比例为61%,三项数据较2019年均有所下滑。

路漫漫,行慢慢

当地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”,万科将战略定位制定为“城乡建设与生活服务商”,深入布局城市更新、长租公寓、物业、商业地产、物流等诸多领域。

如果说房子是个耐用消费品,开发业务越来越像制造业,那么诸如长租公寓、酒店、办公、商业等本质上都是内容的经营,则越来越像服务业。

不过,从布局领域来看,与住宅地产开发快速回本相比,几乎每个多元化业务在回本周期上都是漫漫长路。财经新地产发现,尽管万科在长租、商业、物业等领域的布局多年前就已展开,这些业务的相关收入直到2020年才出现在公司年报中,首次被披露。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这说明企业类似业务在经历一个发展与进步的过程。

年报显示,截至2020年底,万科运营管理的长租公寓间数达到18.44万间,累计开业14.24万间,报告期内营业收入达到25.40亿元,同比增长72.33%;商业地产开业面积达到989.8万平方米,年内营业收入63.22亿元,同比增长4.33%;物流地产累计开业项目建筑面积达到700万平方米,报告期内,万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入达到18.7亿元,同比增长37%。

经过多年发展,万科在上述三项业务中均取得了增长,只是现在谈论成功还为时尚早。

以长租业务为例,截至2020年底,万科长租公寓开业间数为14.24万间,高出第二名约5.24万间,从单间租金看,其高收入是以量取胜。其每间房屋的单间收入约为17837元/年,而行业第二名平均年租金收入约为20000元/年。

在商业地产和物流地产领域,虽然在规模上位于业内头部,但是要实现从“大”到“精”再到“实现有质量的增长”,万科显然要继续探索。

正如中信证券所指出的那样,万科很多新业务取得的成绩,是公司每年控制拿地规模,沉淀资金孵化的结果——但如今再停留在探索阶段,可能就意味着错失机会。未来几年公司增量市值空间,则纯系于公司是否能在日渐激烈的空间运营和服务赛道,取得(或维持)若干项新业务业内领先的成绩。

长钱、慢钱、辛苦钱不易赚,面对更高段位的竞赛,除了要做到“均好无短板”外,还需构建有助于实现企业发展轨道跃升的“制胜强项”。对于行业龙头大哥来说,任重而道远。

编辑:王亚冉
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