地产大事件|一周热点回顾(02.22-02.27)

本文来源于:新地产 王亚冉 2021/02/27

集中供地、出让的模式将对房企短期资金形成巨大挑战,合作拿地、股权收购将成为房企增加土储的主要手段。

【政策】

传22城推行“集中供地”济南、青岛已官宣

近日,据多家媒体报道,自然资源部对2021年住宅用地供应分类调控工作进行安排部署,要求重点城市合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。网传该类“重点城市”共22城,包括四个一线城市及武汉、长春、重庆等18个二线城市。2月24日、25日,青岛、济南官宣推行该“集中供地”模式,天津、郑州、深圳相关内部消息也在网络流传。专家表示,“集中供地”制度或与“三道红线”、“房贷集中度”一起,成为房地产长效机制内容之一。

小编点评:集中供地、出让的模式将对房企短期资金形成巨大挑战,合作拿地、股权收购将成为房企增加土储的主要手段。同时,各家房企资金调度有限,地块竞争或没有以前激烈,地价将得到合理控制。房企的现金流及融资能力又将受到考验,中小开发商或将因资金问题被迫退出热门重点城市。

东莞加码楼市调控 再次调整限购年限

2月27日凌晨,东莞住建局发文加码楼市调控,在2020年“7·25”调控的基础上再次调整限购年限。新政明确,非本市户籍购二套商品住房须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年;夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购商品住房,其套数按离异前计算;新入户居民家庭购首套的,须落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年;企业购房,须注册满两年。较“7·25”调控而言,此次调整加大了对外地户籍购房者的限制,同时有效遏制了“假离婚”炒作行为,并对企业购房行为进行了规范。

小编点评:2020年以来,面对余存的炒房现象,深圳、杭州、宁波等不少已出台楼市新政的城市继续查漏补缺、加码调控,体现了房地产政策持续收紧的走向。及时“打补丁”,也是调控及时捕捉市场变化的体现,使政策真正切实可行,有利于房地产市场平稳发展。

北京拟修订共产房建设导则

2月22日,北京住建委就《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(2020年修订版)》公开征求意见。《导则》对共产房面积标准及户型配比、层高要求、适老化要求等十一项内容进行了调整补充。其中规定,中心城区新建项目十八层(含)以下的,套型总建面不大于95平方米;十八层以上则不大于100平方米,同时层高不低于2.9米。《导则》还提出,要建设智慧社区,推广使用智能化建筑技术,积极打造新一代信息技术在智慧社区的应用场景。

小编点评:《导则》充分考虑了家庭代际及两孩、适老性等新需求,实现住宅使用的长寿性、可变性,智慧社区的打造,更符合当前居民对住宅科技属性的期盼。

深圳商务公寓及宿舍可通燃气

2月23日,深圳住建局发文明确,新建商务公寓、宿舍项目建设单位可将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。同时,已建成的商务公寓、宿舍项目需要使用管道燃气的,也可施工加装。专家表示,“商务公寓配燃气”一直是此类物业的敏感的内容。根据《城镇燃气技术规范》,燃气只能设置在非居住房间内,这也是为什么市面上设置开放式厨房的小户型公寓均未通燃气的原因。此外,去年7月,深圳曾明确规定,停止新的商务公寓项目审批,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才住房。

小编点评:对于此类商务公寓而言,允许其配建燃气工程,实际上是赋予了更多的居住属性,进而促进此类物业的存量交易。不过,也应防止借此产生的各类违规炒作。消费者更要擦亮眼睛,避免有人将其与普通住宅偷换概念。

青岛:人才住房售价不高于同区域商品住房拟售价的80%

2月22日,青岛住建局就《关于进一步优化人才住房建设和筹集工作的意见》公开征求意见。《意见》提出,人才住房销售价格原则上应不高于同区域商品住房预售方案拟销售价格的80%。同时,产权型人才住房签订购房合同满5年可上市交易;不满10年的,需将购房时以限定价格购买的部分面积,按照成交价格与购买时限定价格差价的50%交纳土地收益;超过10年的,则不需交纳土地收益。

小编点评:随着各大城市“抢人大战”愈演愈烈,越来越多的房企开始涉猎人才住房领域。但这也带来了部分炒作乱象。通过严格规定售价、转让年限,大大降低了此类住房的“热度”及流动性,使其真正落到有需要的人手中。

江西省全面取消城市落户限制

2月23日,江西省发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》,提出全面放开全省城镇落户条件,全面取消城市落户限制。推进基本公共服务均等化,常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。同时,进一步发挥城镇化促进劳动力和人才社会性流动的作用,全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策,推动城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩。

小编点评:2020年以来,包括山东、河南、吉林、福建、浙江等多个省份全面放开或放松落户限制。不过,各省若想“抢人”,仅仅放开落户是不够的。增强城市竞争力、提升公共服务,使新市民形成良好发展预期,才能真正“留人”。

农业农村部:严禁城里人利用农村宅基地建设别墅会馆

2月21日晚间,中共中央、国务院发布《关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》,这是新世纪以来,中央一号文件连续18年聚焦三农领域。在22日国新办新闻发布会上,农业农村部党组成员兼中央农办秘书局局长吴宏耀表示,宅基地制度改革涉及农民切身利益,要坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这三条底线。同时,严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等,不能以各种名义强制农民退出宅基地和强迫农民“上楼”。

小编点评:近年来,随着乡村建设的不断完善,不少人瞄准“商机”,利用农村宅基地大建私人别墅会馆,严重危害了农民权益。刹住这股歪风,还需要加大对违规行为的打击力度,需要监管执法利剑高悬,使宅基地真正回到农民群众手中。

【市场】

1月53城新房价格环比上涨 金华涨幅最高

2月23日,国家统计局发布1月70城房价指数。数据显示,1月有53城新房价格环比上涨,较2020年12月增加11城。其中金华涨幅最高,为1.2%,泸州跌幅最高,为0.6%。二手房方面,49城房价环比上涨,深圳以1.7%居首。综合4个一线城市,其新房价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,二手房价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.7个百分点。专家表示,1月部分大城市购房政策收紧,尤其是信贷收紧的声音较多,或会出现一波“恐慌性”交易,这使得部分城市房价环比涨幅有所扩大。

小编点评:2021年房价走势受信贷政策影响较大。近期在房贷集中度的政策管控下,新房市场贷款有收紧的可能。相关监管部门还将持续对房价过热现象及时打压,促进房地产市场平稳发展。

多地发布地方银行房地产贷款集中度要求

近日,上海、广东、海南、浙江、辽宁、四川等地发布地方版房地产贷款集中度管理制度细则。与去年年末的“全国版”细则相比,地方房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限的上浮幅度不超过2.5个百分点。例如上海,其第三档、第五档银行的集中度管理指标上限分别上浮2个和1.5个百分点;广东将第三档和第四档的上限分别上调2个和2.5个百分点;浙江方面,将第四档上限上调1个百分点,第五档上限上调2个百分点。专家表示,这充分体现了因城施策的灵活性,有利于保障合理购房贷款的发放,保障刚需群体置业需求。

小编点评:各地对于该上限的调整体现了“精准”调控的思路,传递出更为温和的调控信号。不过,这并不意味着房地产金融政策在放松,不排除未来某些楼市过热城市会适时下调该指标。

地产股本周坐上股价“过山车”

本周,沪深、港股地产股坐上股价“过山车”。2月24日,香港财政司司长陈茂波表示,香港决定提交法案调整股票印花税税率,由现时买卖双方按交易金额各付0.1%提高至0.13%。受此影响,当日恒生指数盘中持续走低,最终报收29718.24点,跌幅2.99%。同花顺显示的138只内房股中,收跌个股高达106只,其中12只跌幅超5%,建业地产、当代置业、中国恒大等均出现不同程度跌幅。不过,2月25日,两市地产股集体走高,早盘荣安地产、苏宁环球、华夏幸福、万科A、深深房A等逾10只个股涨幅超10%,港股方面绿城中国、中国恒大、融创中国、宝龙地产等涨幅超10%,合景泰富收盘涨幅高达23.87%。多位业内分析人士表示,这波地产股大涨行情的“导火索”或是2月24日晚间网传的宅地集中供应新规。

小编点评:2月25日地产股集体大涨为多方面因素造成。在抱团基金换仓以及周期轮动作用下,被严重低估的房地产板块逐步向均值回归,放在长期看并不意外。

贝壳找房上调多城中介费至3%引质疑

近日据多家媒体报道,继上海、深圳、广州、成都之后,贝壳又在重庆上调中介服务费至3%。重庆一名21世纪不动产的经纪人向财经网证实,该费率标准将从3月开始实行。这也引发了业内对贝壳的质疑:是真缺钱了还是垄断定价?自贝壳上市之后,其现金流得到明显改善。2020年Q3财报显示,其净营收为205亿元,同比增长70.9%,但净利润为7500万元,同比下降80%,由此可见,贝壳依旧很缺钱。另一个被业界吐槽的点是,中介费的提高,背后并没有服务品质的提升来做依靠,贝壳近期并未对服务方面做出表态。

小编点评:此次贝壳上调中介费,若只是对消费者的“割韭菜”行为,终究会遭到市场唾弃。涨价的背后,还希望其不断提升服务品质,最起码要给自己一个台阶来下。

多只物业股被纳入恒生指数

2月26日,恒生指数发布季度讨论结果。其中,碧桂园服务被纳入恒生中国企业指数;世茂服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、恒大物业、金科智慧服务、合景悠活、卓越商企、祥生控股被纳入恒生综合指数。据媒体分析,企业若被纳入指数及分类指数中,其股票换手率、交易活跃度将大大提升。而较高的交易活跃度,也将使上市公司在融资、股权质押、股权转让等方面具有优势。

小编点评:在物企上市潮中,相较于中小企业,龙头物企的资本优势格外凸显。不过,资本终究是要为业务而服务,物企在收获资本利好的同时不能将服务品质丢下。

【企业】

碧桂园服务收购蓝光嘉宝64.62%股权

2月23日,碧桂园服务和蓝光嘉宝双双宣布停牌,引发业内对收购的猜想。众说纷纭后,2月25日晚间消息得到证实:碧桂园服务收购蓝光嘉宝64.62%的股权,对应价格48.46亿元,这也是物管行业迄今最大收购案例。2月26日收盘,碧桂园服务收跌4.78%,蓝光嘉宝服务则大涨19.26%。分析人士指出,收购蓝光嘉宝股权,背后是碧桂园服务在西南区域的表现略显乏力,碧桂园服务此次是看中了蓝光嘉宝深耕的四川区域。数据显示,截至2020年上半年,碧桂园服务分布于五大城市群的在管面积比例为73%,而成渝城市群的在管面积占比仅为3%。分析人士还指出,对于蓝光嘉宝而言,母公司蓝光发展对其支持能力不足,被收购也将有助于其市值管理、获得融资。

小编点评:作为物业行业的护城河,地域界限效应正逐渐弱化。随着这起行业最大收购案的确立,去年底至今年初陆续上市的以龙头房企为母公司的物企们或将更为紧张。“大鱼吃大鱼”的游戏一旦开启,后续竞争将愈发激烈。

美的斥140亿元回购股份 对提振股价作用有限

2月23日晚,美的集团表示公司拟以不超过140元/股的价格,回购不超过1亿股且不低于5000万股公司股份,预计回购金额不超140亿元,回购股份将全部用于实施公司股权激励计划或员工持股计划。这是美的近五年来进行的第五次回购。翌日收盘,美的集团股价涨4.49%,报95.02元/股。分析人士指出,美的此次回购或也出于稳定市场信心的目的,最近连续4个交易日内其股价接连下跌,跌幅累计超15%,容易引发市场质疑。此外,以美的近一年超80%的涨势和目前市值规模来看,其市场需要时间来消化,同时其再想获得更大上涨空间还需充足的理由支撑。若不及时进行回购,股票持续下跌,那么市场的质疑声将越来越大。

小编点评:本次回购股份全部用于员工持股,非日后继续用于公开交易,这点决定了对提振股价作用有限。此外,面对终端需求不振、原材料上涨的行业性难题,美的还有很长的路要走。

多家企业核心层现变动

近期,多家家电、房地产、物业企业核心层出现变动。最引人关注的是格力集团,继去年8月董明珠的“左膀”望靖东递出辞职申请,半年之后“右臂”——执行总裁黄辉也提出离职。对于近期“高管集中离职”传闻,实地集团予以否认,表示涉及的前员工是在2020年不同时间点离职,且仅有两人是因个人原因辞职。弘阳地产方面,蒋达强辞任非执行董事,曾俊凯获委任副总裁;厦门国贸方面,高少镛辞任总裁职务,吴韵璇接任,许晓曦辞任董事长职务,高少镛接任;南国置业方面,李明轩辞任副总经理职务,总经理钟永红也递交辞呈,该职位由胡泊接任;韩清涛退任保利置业集团董事会副主席及执行董事;陈爱虹辞任金地集团董事等职务,金地提名卞雪梅为董事候选人;钟彬辞任三盛控股独立非执行董事等职务,朱洪超获委任;杨武正获委任为蓝光嘉宝服务非执行董事;粤泰股份增补严利、李浴林为董事候选人,增补陈湘云为监事候选人。

小编点评:黄辉为技术出身,一直担任被视为格力核心竞争力的技术负责人,其离职无疑给了董小姐“当头一棒”。不过,格力上述两人的离职似乎与高瓴资本并无关系,董明珠风格强势、不愿放权,加之企业近年来营收下滑,格力未能在市场获得更大的发展空间,这或许是高管离职的原因之一。

编辑:王亚冉
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