市相丨靴子落地前后的上海楼市

本文来源于:新地产 高雅,王晗玉,柳瑶,季俊峰 2021/01/22

魔都魔幻楼市的悲喜故事还在上演。

上海调控新政的靴子终于还是落地了。

1月21日晚间,上海市住建委、房管局、规自委等八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,对离婚炒房、住房信贷政策、增值税征免年限、土地市场管理等进一步从严调控。

相比此前一日的市场消息,这一次,官方有了明确表态。而随着政策的明确,一夜之间,上海楼市已经悄然在发生着微妙的变化。

“虚胖”的千人摇和“中招”的假离婚

从去年年中起,家在安徽、目前在上海工作的小张(化名)就一直在看房。作为90后刚需族,小张刚领结婚证不久,丈夫是新上海人,两人都在徐汇工作,因此有学区、在徐汇、户型方正的住宅条件对她来说是最心仪的选择。而作为多数上海居民的购房情结之选,徐汇近几年鲜有新房供应,周围多是老公房,社区、户型条件很难迎合90后的需求。

几次考察后小张把目标定在长桥板块的汇成南街里,该项目去年共有两期摇号,据小张回忆,第一期认筹率大约在400%左右,到自己参加摇号的第二期,认筹率蹿升到1500%左右。“当时是200多套房,有3000多人一起摇,相当于大概十三四个人里面才能出一个。”

最终,只身摇号的小张在这场幸运赛中做了“分母”。不过她也提到,并不是有3000多号同场竞摇就代表真实的购房需求有3000多户。实际上,找亲戚朋友共同参与摇号增加命中几率的情况十分普遍。小张说,在她加入的楼盘购房群里,摇号后经常看见“我一个号都没中”、“我一个号排在第XX位,另一个号都排在X千开外了”等类似的抱怨,这表明这些人手中不止有一个号。

“看他们互相聊天,我感觉手上有两三个号的都算是少的了”,小张说道。

对此,她还提到因为此前上海市尚未对离婚后购房的时间作出限制,所以如果一个上海家庭中,夫妻二人通过假离婚换取购房指标,再加上双方父母如法操作,那么这个家庭就有6个摇号资格。

不过随着监管新规于今日起正式实施,夫妻离异3年内购买商品房将按离异前家庭总套数计算,再想钻空子,通过假离婚来骗取购房资格,将背负极大的风险成本。

事实上,自从昨晚政策出台后,不少中介门店就开始接到大量已经交付订金,在网签中买家的问询。在我们的走访过程中,徐汇区中介小李(化名)向我们表示,新政出来后,他们的客户中假离婚买房的是受影响最大的,而且目前看肯定是不能操作了。再有就是已经签约的满两年,但没满五年的房子,网签税费因政策变化突然增多的情况也不在少数,目前他们各门店都在统计这两类情况,他表示门店接到的指令是统一报给公司总部,再由总部设法跟政府做进一步沟通。

犹豫间亏出的学区房与新政带来的希望

和很多购房人一样,小张在参与新房摇号的同时,也在关注着二手房的动向。据她描述,她在徐汇康健看过的一套70多平方米的二手房,从去年7、8月的660万元涨到了11月的688万元,再到12月又涨到699万元,并且那次门口排了十几组看房家庭,甚至有人当场直接签下合同。

而徐汇区的中介小李也表示,门店自上海楼市爆火以来,每月业绩可以做到200万元,有更多的门店一个月可以做到300多万元业绩,而在此之前,门店平均每月业绩也就在100万元左右,可以说完全实现了翻倍式的增长。而且小李表示,出让的房源本就不多,所以只要出一套,就都会引发抢购。

可以说,二手房东的每一次跳价,房源出现时的每一次抢购,又将市场焦虑一次次加剧。

在这个过程中,也有不少购房者没能坚持住,已经在纠结和焦虑中选择出手。

大宁片区的中介小吴(化名)正在帮业主韩先生(化名)卖他名下的一套学区房,而这位韩先生去年底刚买了一套二手房。

时间倒回到2018年,韩先生所关注的大宁片区汶水路正好有新盘放出,有着换房打算的他参与了摇号。和小张一样,第一次韩先生也没有摇中。

因为本身有房子居住,韩先生当时更中意首选买新房,当时他看中的大宁和宝山大华片区陆续有新盘推出,所以,韩先生虽然也看了几套二手房,但还是选择等待新房摇号。

可是,直到2020年下半年,几次摇号无果的韩先生逐渐失去了耐心,因为他中意大宁和宝山大华片区短期内都不会再有新盘加推,而与此同时上海二手房楼市的价格却在不断攀升。

于是,韩先生将重心转为关注二手房,最终通过小吴在宝山大华片区买了一套130多平方米的大三居,总价约900万元。

小吴告诉我们说:“他这几年遇到过不止一个韩先生这样的客户,起初买房时绝对倾向于新房,即便同期的二手房比新房还便宜。但是,他们都忽视了上海的二手房潜力。以韩先生购买的这套二手房为参考,如果他在第一次摇号未中的那段时期果断买下宝山大华片区的房子,大约能省下将近300万元,也就是接近于他现在要卖的这套学区房的价格。”

小吴现在在帮韩先生代卖的是一套对口闸北试验小学分校的二手房。这套房子虽然只有30多平方米,单价却在每平方米10万元,合下来总价在350万元左右。

小吴介绍道:“虽然,这套房子面积不大,但是现在这种小户型学区房非常受市场欢迎。许多考虑入学问题的家长都愿意买这种小户型,他们买来也不是真的为了住,就是想买个学籍现在买下来,转手可以租到4500-5000元,然后等孩子上学了,他们可以在附近租一套大一点的房子生活,这套小房子的租金还可以帮着分担一部分大房子的租金。”

小吴表示,韩先生的这套房子,价格已经算是很实在了,因为他是真心想卖房,想减轻一下现在的还款压力。

好在新政的出台,对于韩先生要出手的学区房来说,影响相对有限,毕竟孩子上学是刚需。

而小张的购房之路也还在继续,不过现在,她对我们表示自己已经不再那么焦虑了,“11、12月的时候看二手房不停跳价,新房又摇不到,那时比较焦虑,但现在好点了。房主总不能一直不卖房,尤其在这两日接连传出政策消息后,我另一个打算买房的朋友马上收到房主的电话说要降价50万元。”

可以说,新政正式出台,政策保护的力度再度向小张这类群体倾斜。“我们属于无房无贷的群体,看到这个新规当然高兴,因为我们一直想等着买到房再办婚礼,这个新规出来后,我觉得离办婚礼的节奏都要近些了,不然一直拖着总觉得不是回事。”

小张还说希望新政出来后,自己在新楼盘摇号里能占据一些优势,“即使摇不上,我觉得二手市场释出的房子应该也能增加一些了,我们的选择余地也会比之前多一些。”

欣慰的是小张的期许在我们走访中介门店的过程中,也获得了一些积极的反馈。

中介小李对我们表示,他们预计未来新释放的房源的确可能会增多,因为有些业主手里还捂着一些房子,本来打算年后卖,而新政的出台,会加剧他们的挂牌动力。不过,他也坦言,新政并不会让上海的房价就此下跌,但总体涨幅会变慢,并且短期的确会把市场热度遏制,但是上海市场长期的需求还在。

就像小张对我们讲的“不论怎样,我们只能慢慢摇、慢慢看,毕竟对于刚需而言,能有个房子落下来,心也就定下来了。”

编辑:高雅
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