财经网讯 1月21日，合生创展以346.67亿元拿下广州最贵旧改项目。至此，合生创展的旧改版图再添一“子”。

广州最贵旧改

1月21日，凤和联社召开康乐村、鹭江村社员代表大会，表决同意选择合生创展作为康乐村、鹭江村更新改造正式合作企业。

康乐鹭江更新改造项目位于广州市海珠区凤阳街道，西至瑞康路，东至敦和路，南至逸景路，北至新港路。这里不光是全国闻名的纺织交易商圈和服装产地，还紧邻中山大学，是广州人口最密集的区域之一。

项目总占地面积约112.71万平方米。其中，国有土地2.78万平方米，集体土地109.93万平方米，改造范围内总建筑面积335.94万平方米。项目复建安置资金约250.77亿元，改造投资总金额约346.67亿元，是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改项目。

值得一提的是，该项目对合生创展的城市更新进度设置有明确的时间节点。根据招标方案，合生创展需要确保2023年底前安置房开工建设，2025年底前基本完成安置房建设。

此外，根据合同细则，合生创展还需做到在2021年底前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；在2022年中期前完成首期安置地块上房屋的补偿安置协议签约、全村改造范围内房屋的签约率达到 50% 以上等要求。

一位有旧改开发经验的房企内部人士告诉财经网，一般来说，挂牌文件不会制定具体时间节点，上述项目很有可能是政府或者村委会附加的必要条件。以避免企业拖建安置房，无故延长旧改周期等不良后果。

资金链承压

2019年开始，合生创展旧改动作不断。财经网梳理发现，2019年，合生创展先后在广州、东莞两地拿下了3个大型旧改项目。

随后，2020年4月，合生创展以33.31亿元从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目；2020年10月8日，合生创展联手知识城集团签约接下广州黄埔迳头村旧改前期服务。

与此同时，2020年，合生创展还频频亮相土拍市场，先后在廊坊、昆山、北京、杭州等地斩获地块。其中，仅5月份，合生创展斥资180亿元在北京南三环分钟寺拿下三宗地块。

与合生创展土地储备同步走高的，还有合生创展的负债情况。2019年之前，合生创展的资产负债率多维持在60%以下，2019年合生创展资产负债率升至63.25%，较上一年增长4.54个百分点；2020年中期合生创展资产负债率为68.56%，较上一期增长6.4个百分点。

此外，合生创展集团剔除预收款后的资产负债率为66.6％、净负债率为92％、现金短债比为0.9。根据“三道红线”所规定的剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍，合生创展现金短债比“踩线”，另外两项指标也逼近监管红线。

对于原本负债就持续走高的合生创展来说，要想掏出300多亿元的“真金白银”并非易事。接手旧改项目之前，合生创展还通过出售股份救急。2020年12月11日，合生创展发布公告，拟以21.57亿元出售4.42亿股北京农商行股份。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向财经网表示，近347亿元的旧改项目，对企业资金实力要求较大，如若后续开发不当，也容易引起企业的资金问题。

而吞下广州最贵旧改这块“大蛋糕”究竟是祸、是福，还要看合生创展的后续开发能力和资金实力。

熊颖/文（责编：王晗玉）