话企丨绿地香港:销售目标完成率仅四成 收购广州绿地意图“临时抱佛脚”?

本文来源于:财经网 熊颖 2020/10/16

2020年,绿地香港的日子并不好过。

2020年,绿地香港的日子并不好过。一方面,2020年时间已经过去四分之三,销售目标却仅完成四成;另一方面,绿地香港净利润七年来首次出现下滑,盈利能力陷入困境。

或许正因如此,10月12日,绿地香港发起“自救行动”,拟以72.6亿元的总代价从母公司收购广州绿地全部股权。不过,收购广州绿地真的能让绿地香港实现逆风翻盘吗?

销售目标完成难度大

“金九银十”期间,不少房企加大了抢收力度。据中原地产首席分析师张大伟介绍,目前公布9月销售业绩的企业已超过30家,合计单月房地产月度销售额达到6096亿元,同比上涨19%。

不过也有房企的抢收效果并不明显。绿地香港就是其中的代表房企之一。10月12日,绿地香港发布前9月销售数据。财经网结合以往公开销售数据计算得出,2020年9月单月,绿地香港合约销售额约29亿元,较2019年9月合约销售约39.3亿元同比下滑26.21%。

其实销售额下滑的背后,绿地香港也取得一定抢收成绩。9月,绿地香港已售合约总建筑面积约47.82万平方米,较2019年9月已售合约总建筑面积39.94万平方米,同比增长19.73%。

但为何销售面积增多了,绿地香港销售额却不进而退?

这一原因,一定程度上和绿地香港的平均售价相关。虽然绿地香港并未公布9月单月的平均售价,但从2020年前9月来看,绿地香港平均售价“跳水”严重。2019年前9月,绿地香港相关平均售价约为17011元/平方米;而到了2020年,前9月相关平均售价约为12945元/平方米,同比下滑23.9%。

平均售价的跳水,一定程度上拖累了绿地香港的销售额增长。2020年前9个月,绿地香港、其子公司及其联属公司的合约销售额约224.16亿元,同比下滑34.27%。

2019年业绩发布会上,绿地香港管理层介绍,2020年公司合同销售目标为550亿元。以此计算,前9月,绿地香港仅完成年度目标的40.76%。

而中指院研究报告指出,截至2020年三季度结束,20家代表房企的全年目标完成率均值为72%,其中13家房企销售目标完成率在70%以上。不难看出,绿地香港的销售目标完成情况远远低于行业平均水平。这也意味着,绿地香港要想在最后三个月冲刺达标销售目标的难度系数较大。

值得一提的是,这并不是绿地香港第一次在完成销售目标上感到吃力。2018年,绿地香港立下400亿元销售额目标,最终实现合约销售额379.25亿元,完成目标的94.81%;2019 年,绿地香港立下500亿元销售额目标,最终实现合约销售额484.58亿元,完成目标的96.92%。

连续3年销售额不尽如人意原因何在? 财经网梳理财报发现,这或许和绿地香港的地产项目规划关系密切。绿地香港地产项目多配套商业、写字楼、酒店等物业,纯住宅项目较少。

地产分析师严跃进也分析称,“纯粹传统住宅本身的业绩表现不错,但是其商业项目的销售压力比较大。”对于绿地香港来讲,其更多受制于近两年商办物业的降温所导致的空置率上升。”

关于“销售额表现不理想,是否受到商办物业降温影响”,财经网向绿地香港发去询问。不过截至发稿并未得到回复。

平均售价“跳水” 盈利能力减弱

值得思考的是,为何短短一年时间,绿地香港平均售价降幅如此明显?

半年报显示,2020年上半年,绿地香港合约销售额主要来自江苏省、广西壮族自治区、云南省及浙江的项目,分别占合约销售额的51%、17%、17% 、13%。期间,合约平均售价约为11920元/平方米。

然而和2020上半年绿地香港过半销售额来自江苏省不同,2019年上半年,上海才是绿地香港的销售额“主力军”。财报指出,2019年上半年,上海地区贡献了绿地香港销售额的45%。此外,江苏和广西项目分别贡献公司销售额16%、13% 。

与此同时,上海的高房价也拉高了绿地香港的平均售价。2019年上半年,公司合约平均售价约为20643元/平方米,较一年后同期的合约平均售价高出8723元/平方米。

其实2020年,绿地香港面临的问题并不仅仅只有平均售价的“跳水”,公司的盈利能力也在减弱。半年报显示,2020年上半年,绿地香港实现净利润6.5亿元,同比减少7.87%。值得一提的是,这也是自2013年开始,绿地香港7年来净利润出现的首次出现下滑。

半年报中,绿地香港将净利润下滑的原因归咎于投资物业公允价值变动的净收益减少。2020年上半年,绿地香港录得投资物业公允价值收益1.81亿元;而去年同期收益5.09亿元。

不过,绿地香港在原因中没提到的是,2020年上半年,绿地香港销售成本由去年同期的37.39亿元增至43.09亿元,增长约15%;毛利率也由36%下降至33%。

实际上,绿地香港主营业务的盈利能力问题在2018年已经初见端倪。2018年,绿地香港扣非净利润12.28亿元,同比下滑22%;2019年,绿地香港近半净利润来自房地产主营业务之外。2019年绿地香港出售上海五里桥项目,绿地香港助理总裁陈增立在业绩会上表示,这个出售算投资收益,在去年的账面上利润贡献超10亿元。

收购广州绿地为哪般?

近日,绿地香港的新动作“浮出水面”。10月12日,绿地香港发布公告,拟以72.6亿元的总代价从母公司收购广州绿地全部股权,其中包括36.4亿元的股权转让价,以及36.2亿元的净负债款项。

收购广州绿地,绿地香港打的什么“算盘”?

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网,集团公司在各个上市平台之间进行资产和业务调整是公司的常规动作之一,一般是为了在合规前提下优化或者加强各上市平台的业绩、资产和可持续发展能力。绿地香港从母公司收购广州绿地同样不能例外。

2020年绿地香港销售额压力较大。一方面,截至前9月,销售目标完成率近四成多;另一方面,绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军曾在2018年立下小目标,2021年实现1000亿元(销售额)。严跃进向财经网分析,通过合并,绿地香港的后续销售业绩有成长的可能性。

财经网就“收购广州绿地是否意在为公司销售额输血”等问题,向绿地香港发出询问。截至发稿前,并未得到绿地香港回复。

不过,公开信息显示,2020年上半年,广州绿地实现营业收入42.46亿元,实现净利润5.67亿元,净利润相当于绿地香港同期的87.23%。虽然广州绿地并未披露其在2020年上半年的销售额,但不难推测,收购广州绿地后的并表,无疑会为绿地香港“雪中送炭”。

此外,根据收购公告,广州绿地主要从事物业开发,包括46间子公司、3间共同控制实体及6个分支机构。截至2020年6月30日,广州绿地在广东省持有35项物业,其中29项物业位于大湾区。此外,截至2020年6月30日,广州绿地土地储备约712万平方米,其中354万平方米位于大湾区。

中原地产分析师卢文曦告诉财经网,一方面,广州绿地的丰厚土地资源也对绿地香港对未来发展至关重要;另一方面,资产包进入绿地香港有助于提升投资信心。

收购广州绿地这一动作,和绿地香港的发展策略似乎一脉相承。其在2019年年报中提到,公司策略是在泛珠三角区域主要城市的黄金地段物色土地,支持物业发展及投资,以增加土地储备及进一步推动本公司发展。

作为房企的生命线,土地储备极大程度会影响房企的销售规模。但广州绿地的丰厚土储,真能敲开华南区域市场大门,给销售疲软的绿地香港带来转机吗?恐怕还是未知。

广州绿地前控股股东曾在2020年半年报中指出,公司在广东拥有27个在售项目,但纯住宅项目只有3个。“纯住宅项目较少”这一特征,和绿地香港“同病相怜”。这也意味着,商办物业的降温对其影响较大。

距离2021年仅剩两个多月时间。收购广州绿地后,绿地香港能增色多少?2020年,绿地香港是否再次“爽约”销售目标?2021年其又能否突破千亿门槛?我们拭目以待。

熊颖/文(责编:高雅)

编辑:熊颖
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