起底广宇集团:“佛系”的焦虑

本文来源于:乐居财经 张文静 2020/09/27

随着房地产行业天花板越来越逼近,市场竞争越发激烈,中小房企的生存空间被挤压,广宇“佛系”的生存哲学显然不太奏效。

原标题:起底广宇集团:“佛系”的焦虑 | 进深

在浙系地产圈,广宇集团创始人王鹤鸣的江湖地位颇高,与绿城宋卫平、滨江戚金兴一样,同是浙江房地产界的元老级人物。不同的是,早在2012年,王鹤鸣就已退居二线,交棒给了下一代的王轶磊。

外界乐于将广宇集团与滨江集团做对比,两者皆脱胎于国企,掌门人均在体制内工作,且在地产圈都以低调著称。

但时至今日,广宇显然已无法与滨江相提并论。2019年,广宇集团实现合约销售额42.9亿元,仅是滨江集团的1/26,被远远甩在了后面。

“做房地产,比的是心态。”王轶磊一语道出广宇集团30余年发展精髓。事实上,就是“求稳”心态——不求快、大,而求稳。当其他房企纷纷向百亿、千亿规模冲击时,广宇集团却“无动于衷”,这在充满狼性的地产圈也是颇为独特的存在。

不过,稳健的另一面是“佛系”。随着房地产行业天花板越来越逼近,市场竞争越发激烈,中小房企的生存空间被挤压,广宇“佛系”的生存哲学显然不太奏效。

“老十八家”房企

上世纪80年代,杭州市各级政府和房管部门成立了18家房屋经营公司,主要职责是对危房进行拆除和改建,号称杭州“老十八家”房企,广宇集团位列其中。

广宇集团最早隶属于上城区的房屋建设开发公司。1989年,时任杭州上城区计经委主任、刚满40岁的王鹤鸣进入上城区房屋建设开发公司担任总经理。

与其他国有房企一样,广宇主要任务是旧城改造,曾先后改造大学路小区、观音塘小区、金钱巷小区、华藏寺巷小区等多处旧小区,总改造面积达100多万平方米。

1992年,政策允许中外合资,广宇也借机走出了上城区,与外资合作拿地,打造住宅项目。杭州滨江区之江花园就是广宇联合外资,跨江开发的第一个别墅项目。同年,广宇还与港资合作打造了杭州第一个高层住宅金隆家园。可以说,广宇是杭州房地产开始市场化的最早参与者。

2000年,广宇集团完成改制。经多次股权转让及增资扩股,2004年,广宇集团股份有限公司成立,王鹤鸣成为实控人。

3年后,广宇集团在深圳中小板上市,在浙江地产圈引起极大震动,成为全国第一家A股上市的民营房企,被形容为“刚浮出水面的潜水艇”。而在杭州影响力和知名度颇高的滨江集团也在一年后才上市。

从股权架构来看,杭州平海投资有限公司、王鹤鸣、杭州澜华投资管理有限公司、法泰达管理(杭州)有限公司和王振丰为广宇集团的前五大股东,分别持股17.41%、9.58%、4.26%、1.50%和1.26%。

随着房地产市场进入资本竞争时代,“老十八家”房企逐渐淡出公众视线。目前依然活跃在市场上的,除了广宇外,只剩下宋都集团、杭房、西房、大家地产等。

风云际会多变幻。“老十八家”房企的相继离场让广宇人既唏嘘,又心生危机感。能历经市场洗礼而不倒,王轶磊把广宇集团的生存之道归结为一个“稳”字。

上阵父子兵

广宇的“佛系”特质与创始人王鹤鸣有莫大关系。

王鹤鸣是地产圈的“儒商”,一头白发,外表像是一名大学教授,十分低调,野心不大。

他曾在东北某兵团做了10年技术工人,以做产品的精神做房地产。“有人说‘人要富走险路’,我不认同。我做了30多年,靠的就是一个‘稳’字。”王鹤鸣曾说。

2008年楼市遭遇寒冬。此后,广宇开始努力降负债,负债率由2008年的71.4%一路降至60%左右,且在内部形成了“潜规则”:宁愿少拿一块地,也要保障有充足的现金流,手头有多少的现金,做多少的事。

财务要稳,作风更需稳。王鹤鸣在体制内工作过,有不少政界朋友。“但我从来没有利用这些关系为企业谋过利。”王鹤鸣曾说,“我们不但要自己平平安安,也不能害人。”

曾有部门调查杭州市某官员腐败案,“广宇”下属一家分公司负责人被叫去配合调查。王鹤鸣十分笃定:“我们从不行贿,不会有事。”后来,这位负责人果然平安回家。

而从传承上看,广宇集团也是交班较早的企业。2012年,刚刚满30岁的“二代”王轶磊正式从王鹤鸣手中接棒,他比碧桂园的杨惠妍还年轻一岁。

但事实上交班并非一朝一夕,这个过程长达近10年。2002年,王轶磊以半工半读身份进入广宇集团,从最基层的工作做起,此后历任总裁秘书、证券部经理、董事会秘书、副总裁、副董事长、总裁。

如今即使王鹤鸣退居二线,王轶磊仍时常前去请教。在王轶磊眼中,王鹤鸣是广宇的精神领袖。王轶磊喜欢把王鹤鸣称作“老法师”。这是上海话中的用语,形容经验丰富、精通业务,能解决疑难杂症的资深达人。

王轶磊继承了父亲的稳健气质。经营理念与王鹤鸣一脉相承,即不比“快”,走小步,年年都有进步。

销售额原地踏步

即使同为“老十八家”房企之一且同具求稳基因的宋都集团,2018年规模也已突破百亿大关。2019年底,宋都集团提出“鲲鹏计划”,将冲击300亿元定为鲲鹏的第一个“九万里”。

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而广宇集团自1984年成立至今36年,营收规模仅在40亿元左右。从主营业务来看,2007年,广宇上市第一年,其房地产收入为12.82亿元;到2019年,房地产收入仅20.50亿元。在克而瑞公布的2019年房企销售TOP200排行榜中,广宇集团未能上榜。

广宇的大本营在杭州,早在2002年,它就进军黄山,之后相继进驻绍兴、台州、舟山以及广东肇庆等城市。十几年过去,广宇的布局分布仍仅限于浙江、安徽、广东三省。

不仅扩张步伐缓慢,广宇在土地市场也颇为谨慎。近年来,广宇拿地主要集中在杭州及浙江其他二三线城市,省外只在已有布局的黄山和肇庆有所行动。

2020年整个上半年,广宇无新增土地储备。直到9月21日,广宇旗下子公司以最高限价9.85亿元+自持2%商品房面积竞得杭州富阳一块住宅地。

不过,9月14日和9月21日,广宇先后公告,将受让杭州星澄商务咨询有限公司40%和杭州毓惠企业管理有限公司49.5%的股权,并分别提供1亿元和1.22亿元财务资助。乐居财经获悉,这两家项目公司在9月各拿到一宗土地。

2017年-2019年,广宇新增土地储备每年仅5宗左右,其中2018年还有两块是通过合作增加的项目。2017年以前拿地更少,每年仅1-2宗。截至2020年6月,广宇储备规划可建面积170.37万方。

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不过近年来,广宇负债率随之节节攀升,2017-2019年分别为59.40%、69.33%和70.95%,截止2020年6月底,广宇负债率74.28%,总负债为108.71亿元。

2020年上半年,广宇集团营业收入为17.29亿元,同比下降8.49%,其中房地产收入为3.51亿元,占总营收的20.34%;净利润为5098.85万元,同比下降70.65%。

从业绩上看,广宇集团确实是过于“佛系”了。

但时代变了。当销售规模达到16万亿后,房地产市场逐渐进入存量竞争格局,“大鱼吃小鱼”的时代来临,“佛系”生存哲学恐怕再难以维持“小而美”的未来。

广宇集团的战略是做好房地产业务的同时,培养第二主业大健康,力争使其成为公司发展新的增长点。

2015年5月,广宇与世正医疗合作成立杭州德康医学诊断中心,系浙江省内首家第三方医学影像诊断中心,宣告公司正式布局大健康行业为第二主业。

无论是现任董事长王轶磊,还是已退居幕后的王鹤鸣,对大健康都颇为重视,称进军大健康产业为广宇集团的“二次创业”。据了解,二人曾多次带队前往日本实地考察。

不过,直到2020年上半年,广宇都未在财报中披露大健康产业营收。

为此,有投资者质疑:广宇集团大健康产业累计投资了多少?所谓的双主业是否是个梦而已?

广宇集团答复称,大健康主业发展还在起步阶段,尚未有经验可循,公司将积极务实探索可持续发展的健康主业发展模式。

编辑:王亚冉
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