高进低出、长收短付 长租公寓套路房东租客

本文来源于:时代周报 2020/09/14

先去住建局登记,再到公安局报案,最后咨询律师,近一周来,林欣(化名)一直为租房维权的事情四处奔波。

先去住建局登记,再到公安局报案,最后咨询律师,近一周来,林欣(化名)一直为租房维权的事情四处奔波。

今年6月10日,在杭州工作的林欣通过杭州适享科技有限公司(下称“适享”),租下了滨江区的一套两居室。

“当时适享提供四种付款方式,其中年付的方式最便宜。租金可以降至2600元/月,算下来年付租金便宜了将近4000元,确实挺诱人。”9月4日,林欣向时代周报记者表示。由于价格便宜,于是自己凑足3.5万一次性付给适享,没想到住了仅两个月就出事了。

“8月30号,房东主动联系我,说从8月份开始,未收到该公司的租金,这时候我才得知,适享跑路了。”林欣说道。

事实上,林欣的情况仅是国内房屋租赁市场乱象的冰山一角。8月,成都、杭州等城市连续爆发多起长租公寓企业诈骗跑路事件,数以万计的房东和租客受骗。

9月7日,乐乎公寓创始人罗意向时代周报记者表示,需要严打此类机构,不然劣币驱逐良币的现象会在长租行业发酵,今年春天听说不少原正规长租机构的离职人员堕入这种挣快钱的“魔道”。这些乱象不严打,房东、租客被坑骗的日子就不会有尽头,正规从业机构就需要长期为这种恶行“背锅”。

新一轮集中爆雷

今年上半年,突如其来的疫情让多家中小型长租公寓陷入经营困境。8月,长租公寓行业又出现新一轮集中爆雷。

在杭州,长租公寓“友客”于8月27日传出爆雷,两天后,杭州另一家长租公寓杭州巢客遇家科技有限公司(下称“巢客遇家”)也同样爆雷。

在成都,多达十几家包租公司失联,疑似卷走房租跑路。

“从8月开始,成都有十多家长租公寓包租公司都跑路了。”王希(化名)是成都巢客的一名租客,9月4日,他告诉时代周报记者,“我在巢客住了一个多月,8月底被房东赶出来,有不少租客跟我的境遇相同。”

9月2日,王希在维权群里收到一份爆雷长租公寓名单。根据名单内容,海南每天房屋租赁有限公司成都分公司、成都乐租丛林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租赁有限公司、成都小北房地产经济有限公司等12家租房中介公司已“跑路”。

名单最后也做出了相应提醒,“请有租这些公司的业主及时到派出所备案。”

事实上,受到损失的不仅有租客,还有房东。

今年5月,陈先生将自家位于杭州西湖区的一间66平米的房子委托给巢客遇家出租。双方约定月租金为4500元。

最开始的3个月,巢客遇家会按时支付租金,而在8月,陈先生就未收到该公司的租金。随后,陈先生同一众业主奔到该公司,才发现巢客遇家已人去楼空。

事实上,不只是杭州和成都,重庆、长沙、广州等地,近期也相继曝出长租公寓平台失联、关闭的消息。

据时代周报记者不完全统计,8月,全国有近20家长租公寓爆雷。

“我在重庆渝北这边的律师事务所上班,在今天一天就接待了四拨咨询,全是咨询长租托管公司跑路的事情。”9月4日,一位房地产律师告诉时代周报记者。

天眼查专业版风险数据显示,据不完全统计,我国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

“高进低出”模式惹争议

罗意指出,长租公寓之所以爆雷,主要还是“高进低出”所导致。

“高进低出”是指长租公寓公司作为中间商,高价从房东手中租来房子,却以低价租给租客。

在罗意看来,“高进低出”分为两类,一类是早些年恶性竞争和高杠杆使然,一些包租机构对租价走势误判,后来又遭遇市场收缩和租价下跌,为保证现金流和持续经营不得不“低出”。而另一类就是以卷钱为目的,以“高进低出”为手段的诈骗行为。

9月6日,一位长租公寓运营人士向时代周报记者揭秘“高进低出”背后的运营套路。

“长租公司注册之后,马上从房东手里高价收房,往往高出市场价10个百分点甚至更高, 用低于市场价的价格租给那些租房经验经较少的租客,但条件是年付,比如一套房子中介从房东手里收过来是5000元每月,年付租给租客平均每月只要4000元。”

该人士透露,长租公寓企业使用低价策略垄断所有网络平台,使得其它中介和房东自己发布的房源价格过高而鲜有人关注,然后用高额提成让其他中介公司的业务员偷偷带客户过来,最后择机卷款跑路。

9月7日,贝壳研究院高级分析师黄卉向时代周报记者表示,除“高进低出”外,公寓运营商通常还搭配“长收短付”手法,企业向租客一次性收取半年度或年度租金,然后按照季度或月度支付给房东,将差额部分用于自身经营或其他用途,这也为之后的捐款逃跑创造了机会。

天眼查APP显示,爆雷的长租公寓,基本都频繁发生工商变更。以巢客的关联公司适享为例,今年以来,该公司共发生两次法定代表人变更。4月,公司原法定代表人张嘉龙退出,由黄大坤接任;8月,黄大坤退出,由陈挺继任。

这并非个案,在8月爆雷的上海岚越企业管理咨询有限公司,也于今年4月开始发生数次法定代表人、监事、投资人的工商变更。

在此情况下,房东和房客要如何维护自己的权益?

9月6日,北京金诉律师事务所主任王玉臣向时代周报记者指出,“这种案子最大的难度在于公寓方将收取的租金挪作它用,无法及时回笼,所以可能会遇到哪怕打赢了官司也拿不到钱的问题。”

王玉臣指出,无论是房东还是租客,一定要积极维权,采用法律手段保护自己的权利。遇到这种情况,相关部门也要积极行动起来,很多房主和租客做不了的事情,相关部门可以依职权进行。

面对接连不断的爆雷潮,目前,多个城市相关部门、协会已密集发布公告提示风险。

9月1日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》,提醒有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式,一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。而广州市房地产租赁协会、成都市住房和城乡建设局也提醒广大租客加强风险防范,避免经济损失。

 房屋租赁市场遇冷

从2015年进入爆发期到近两年的迅速降温,长租公寓已经历数次严峻考验。

今年上半年,租赁市场季节周期规律被打破,传统的租赁旺季并不旺,集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞,中小企业更是面临资金困境。爆雷、倒闭、挣扎成为当下长租公寓企业最真实的写照。

贝壳研究院数据显示,上半年TOP10品牌新开门店共93家,新开店率为8.2%,部分品牌门店数量负增长,部分门店关停,门店拓展速度趋于停滞。

停滞背后,是房屋租赁市场遇冷的现实。贝壳研究院数据显示,2月重点城市的租赁市场交易触底,节后旺季推迟到3月出现,6月疫情反复,18城成交量环比下降7.3%。此外,上半年疫情对租金水平也影响明显,租金情况总体呈现趋势性下降,其中,6月租金环比下降3.2%,同比下降10.9%。

在疫情考验下,部分长租公寓为加快融资,采取“高收低租”的模式迅速获取房源和租客,并以“长收短付”的方式获得沉淀资金。

黄卉指出,这种现象主要存在于经营能力不足的中小企业,在受到疫情影响的外部冲击下,风险就会加速暴露,尤其是尾部中小长租公寓的抗风险能力更弱。

罗意则表示,对爆雷事件,不应该轻易跟“长租公寓”四个字联系在一起,不是所有长租企业都是“坏蛋”,不能将“孩子和脏水”一并倒掉。城市的发展离不开住房租赁,人们需要认识这个行业,并积极和健康的机构展开合作。

尽管目前行业存在的问题较多,但对于长租公寓的未来,黄卉的看法仍趋于乐观。

“虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境,但行业长期向好向稳发展的态势不会变。品质居住是消费升级背景下的必然需求,市场需求才是长租公寓发展的根本动力,这种动力从未改变。”黄卉说道。

但目前看来,何时才能回归理性发展,仍是摆在长租公寓企业面前的一道难题。

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