“追加”的限购令:东莞、杭州楼市补丁背后

本文来源于:观点地产网 2020/09/07

这些细则追加的背后,无疑是为了支持楼市自住需求,抑制投机炒房,但两个距离1000多公里的城市,难免也有着不一样的境遇。

观点地产网 前后间隔不到一天,两个在上半年赚足风头的“新一线”城市,相继给楼市添加补丁,推出“加强版”的调控细则。

这些细则追加的背后,无疑是为了支持楼市自住需求,抑制投机炒房,但两个距离1000多公里的城市,难免也有着不一样的境遇。

9月3日,东莞市住房和城乡建设局(以下简称“东莞住建局”)、东莞市不动产登记中心、东莞市人力资源和社会保障局等在内的多部门联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》(下称:《通知》)。

该《通知》表明,在此前7月27日发布的《<关于进一步促进东莞市房地产市场平稳健康发展的通知>政策解答》基础上,结合东莞市实际情况,对有关事项进行细化,包括二手房转让、二手商品住房在途交易的认定、商品住房限购政策等方面,都有了更明确的规定。

而这场热度还没等到退却,9月4日,杭州也发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”),对土地市场、契税缴纳、住房贷款、限购政策、无房家庭认定等多个方面,作出了进一步的“查漏补缺”。

对于东莞细则,有业内人士直言,这次的添补堪称是“无死角”,而杭州的追加版,也实为前期政策“打补丁”,有过之而无不及。

“追加”的限购令

具体而言,在东莞这次的《通知》中,针对东莞“725”限购、限转政策细则方面,明确了二手商品住房在途交易的认定以及商品住房限购政策、商品住房限转让等政策。

其中,在关于商品住房限购政策方面,非东莞市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称,能提供东莞工作单位劳动合同,在今年7月25日前两年内已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明,可按原政策规定购买首套新建商品住房;

同时,非东莞市户籍居民家庭今年7月25日前已逐月连续缴纳个人所得税满1年或2年的,可按原政策规定购买首套或第二套新建商品住房。7月25日前逐月连续缴纳个人所得税未满规定期限,但已发生实际交易行为,已签订认购书且已支付定金或首付款的,按原政策执行。

可以说,若符合上述情形,购房者可不受新政影响,而部分符合条件者社保缴纳时间也放宽为半年。

此外,在明确商品房转让年限上,也细分了三个时期进行限制执行。2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房,无限转让年限要求;此后至今年7月24日24时期间,完成网签的商品住房,须取得不动产权证满2年后方可交易转让(含赠与);今年7月25日零时以后,完成网签的商品住房,则须取得不动产权证满3年后方可交易转让(含赠与)。

一位在东莞从事地产多年的业内人士透露,东莞“725”限购与此次的细则制定,意图无疑都是打击外来投资客,总体上是针对限购与限售,不仅限制购买人群,抑制炒房需求,也规范了二手房买卖,防止价格过度异常,多方面平稳市场。

“对于本地人来说,商品房限售三年所增加的细则,也在最大程度上进行了人性化处理。”

另一则杭州的“补丁”《通知》,也更多在于抑制楼市火爆,为真正刚需购房客提供实际政策倾斜。其中,除了加大住宅用地供应,继续推行“限房价、竞地价”;在加强住房贷款方面,也规定强化借款人资格审查,核定借款人真实收入,严查购房首付资金来源,防止违规贷款挪用于购房;

在税收政策上,在杭州范围内购买新建商品住房,办理房屋不动产证时方可缴纳契税;同时,明确以父母投靠成年子女方式落户本市的,须满3年方可取得购房资格,包括新建商品住房和二手住房;无房家庭认定标准中,也明确30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭;摇号倾斜比例也得到具体规定,热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%,但也需限售5年。

对此,浙报传媒研究院院长丁建刚认为,这次的杭州新政是一个调控政策的精细化版,不算是调控的升级,主要体现在稳定市场预期和填补漏洞。“对市场的影响不会立竿见影,但会逐步显现。”

“比如,关于土地政策精细化、按揭贷款政策精细化、限购和摇号政策精细化,都比较符合杭州的实际情况,也应该会得到公众的理解,继而缓解房企和公众的恐慌情绪。”

加码楼市“补丁”背后

一直以来,作为多年承接外溢需求的东莞,并不缺乏外地投资客的青睐,甚至也一度成为深圳人买房的第二选择。一位业内人士透露,2016年9月以前,东莞市新建商品住房非户籍人口购房比例一度高达九成,其中,深圳客户占比可达六成以上。

直到2017年4月,东莞出台“限购令”,规定非本市户籍居民家庭购买新建商品住房,首套需要缴纳1年以上社保,二套需要缴纳2年以上社保,并且2年内限制出售。彼时,市场才开始降温,外来投资投机购房的抑制效果也逐步显现。

“之后2018年左右,东莞非户籍人口购房比例一直稳定在六至七成左右,而这里面仍有四成的深圳客。”

与之对应的也是东莞一手房价格的起伏。有数据显示,2014-2018年,东莞新房价格累计上涨约89.8%,但到2017-2018年间,这种势头明显跌落,东莞新房价格年涨幅仅5.1%,低于过去五年的平均年涨幅。

同时,这五年间,更明显的表现于,东莞一手住宅均价从9151元/平方米上涨至1.75万元/平方米,涨幅为90.9%;而二手房在2017年之后也开始增长,成交价格从1.37万元/平方米至2020上半年的1.96万元/平方米,同比涨幅高达21.7%。

除此之外,东莞楼市的热度从土地市场也能得到印证。数据显示,2019年东莞土拍市场活跃,全年土拍揽金约483亿元,为历年成交金额最高,同比涨幅高达65%。到2020上半年,东莞仅上半年招拍挂总收入就达402亿元,市场热度依旧。

而同样作为拉开新一轮楼市调控序幕的跟随者,今年杭州楼市的火热无疑也吸引了较多关注。

此前,丁建刚在2020博鳌房地产论坛的“后疫情时期的楼市”博鳌开讲环节中就曾透露,今年部分城市楼市发生非常大的变化,其中便有杭州。

他直言,杭州出现抢房、抢地的情形,甚至在新房出售时最高出现了6万人摇号,大家都带着极其焦虑的心情抢房,开发商也在抢地。“杭州今年7个月的时间卖了超过2000亿的地,今年又是遥遥领先的全国第一。”

这些言语均有据可依。最早于2020年3月,位于钱塘新区的杭州融创城,417套房源吸引了多达13542位购房者报名,平均中签率3%;随之,远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾也步入“万人摇”阵营。其中,远洋西溪公馆不到千套房源,引发超过6万人报名摇号,相继两次开盘都是“万人摇”。

至此,有数据显示,2020年上半年杭州共出现5次“万人摇”,亦是自2018年4月正式实施摇号新政以来,杭州的第29次“万人摇”。此前,2019年杭州全年出现了16次“万人摇”,最低中签率仅为0.59%。

房源与需求的对比带来了一连串直接反应,除了一手房、二手房成交方面的明显上涨之外,还有一级市场的强烈回应。

2020年前6月,杭州一手房成交64123套,均价为2.88万元/平方米,成交量累计同比增长48%,成交金额高达2013亿元。单看6月整月,杭州全市一手房累计成交18594套,涨幅约51%,超过了近两年以来的一手房单月成交量。

同时,杭州二手房同步火热态势,不仅成交量连续三个月破万,6月单月成交10372套,同比上涨32%;卖地收入则高达1733.2亿元,位居全国首位,而6月成交金额最直接突破500亿元。

市场数据显示,2020上半年,杭州拿地投资金额最多的五家房企分别是滨江、融创、绿城、万科以及融信。其中,总价“地王”由龙湖摘得,单价“地王”则由滨江房产摘得。

总而言之,不管是东莞多年的外溢“泡沫”,还是杭州万人“摇号潮”,为了那四个字的房住不炒,杭州和东莞都正在认真升级补丁,只是,购房者和房企都需要时间消化。

编辑:王亚冉
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