财面儿·中报深解丨“长跑者”龙湖的内功修炼法则

本文来源于:财经网 熊颖 2020/08/27

龙湖集团董事长吴亚军曾在答投资者问时有这样一句金句:“先做长,再做强,而做大是自然而然的结果。”

龙湖集团董事长吴亚军曾在答投资者问时有这样一句金句:“先做长,再做强,而做大是自然而然的结果。”

吴亚军的回答一定程度上折射出龙湖的发展哲学。在“掌舵人”吴亚军看来,龙湖的发展之路更像一场马拉松,而要想当好这个长跑者,长期稳健比爆发式增长更为重要。

2020年,房地产行业“大风大浪”来袭。常将“稳健”二字挂在嘴边、并身体力行的龙湖抗风险能力凸显,一如继往的保持着盈利能力的稳步上升,几乎完全抹平了“风浪”的影响。

弱环境下逆势增长

2020年,房地产行业红利消退和疫情的突然来袭,让各大房企不得不接受重重挑战。与此同时,销售下滑成为行业趋势。克而瑞数据显示,2020年1-6月,TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%。

弱环境下,能够一如既往保持向上增长的“成绩单”显得更加难能可贵。8月26日,龙湖发布2020年半年业绩,上半年,龙湖完成合同销售额1111亿元,同比增长5.2%。以其公布的2020年全年销售目标2600亿元计算,上半年达成销售目标的42.73%。

值得一提的是,2020年上半年,房企销售目标完成情况普遍不及去年同期。克而瑞数据显示,36家公布销售目标的房企中,近半数房企销售目标完成率未达40%。

截至2020年7月底,龙湖已实现合同销售金额1320.8亿元,完成全年销售目标的51%。管理层在业绩会上也充分表达了对于完成2600亿元全年销售目标的信心。据龙湖CEO邵明晓介绍,集团备货充足,全年可售货源达到4100亿元。此外,龙湖布局主要聚焦一、二线城市以及一些主要的卫星城市,量级都比较高。从市场端来看,这些城市下半年的情况整体向好。

除了稳步增长的销售额,2020年上半年,龙湖在营收和净利上均有所突破。报告期内,龙湖实现营业收入511.4亿元,同比增长32.6%;实现毛利157.5亿元,同比增长25.2%;实现核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。

此外,截至报告期末,龙湖已售出但未结算的合同销售额为3021亿元,面积为1770万平方米,这也将为企业未来的核心利润持续稳定增长夯实基础。

四大航道协同发力

营业收入和核心净利的齐增长,是龙湖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大航道协同发力的结果。

地产开发方面,中报指出,2020年上半年,龙湖物业发展业务营业额为452.5亿元,同比增长32.4%。

龙湖物业发展营业额的高增速,不但来自于量的增长,更多还在于质的提升。报告期内,龙湖交付物业总建筑面积338.3万平方米,较2019年上半年的283.7万平方米同比增长19.25%。此外,2020年1-6月,龙湖营业额单方价格为13374元/平方米,较龙湖2019年上半年的12044元/平方米同比增长11.04%。

商业运营方面,在疫情对于行业的巨大冲击下,龙湖的商业团队展现出了龙头才有的韧性。疫情期间,龙湖宣布给予旗下商场的所有商户历时2个多月的租金费用减半政策,覆盖龙湖商业布局的西安、北京、上海、杭州等10座城市,给予超过4500家合作品牌支持。除此之外,疫情期间企业还增加了对于商户的金融支持和互动扶持,推出线上创新以及空间的创新、点位高效利用等措施,以更好地减轻疫情影响。

值得一提的是,即便是在减免商户租金的大前提下,龙湖商业仍旧实现了租金收入的迅速增长。2020年上半年,龙湖商业实现租金收入26.7亿元,同比增长22%。

截至报告期末,龙湖已累计开业商场40座,已开业建筑面积387万平方米,整体出租率为94.7%。此外,龙湖紧抓其城市中产新锐家庭客群需求,6月19日,南京龙湾天街如期开业,招商率与开业率达99%。

租赁住房方面,截至2020年上半年末,冠寓已开业7.9万间,整体出租率为85.3%,其中开业超过六个月的项目出租率为 88.6%。业绩会上管理层亦透露,今年冠寓将会首度实现净利方面的微盈利。并表示,租赁住房业务经过两三年的打磨,会形成集团未来的一个重要的可以赚钱的业务。

智慧服务方面,2020年上半年,龙湖实现物业管理收入24.9亿元(合并抵消后),同比上涨42%。此外,截至报告期末,龙湖智慧服务实管面积达到1.32亿平方米,并连续11年客户满意度超90%。

邵明晓表示,未来将努力实现C1业务会每年两位数的增长,C2、C3、C4业务收入,每年30%的增长,以及整个集团的利润两位数的增长,今年有望实现超过20%的增长。这是龙湖这么多年能力圈的打造,包括整个团队能力交付的成果。

财务稳健未雨绸缪

在行业融资收紧的大环境下,只有公司盘面儿扎实,才能拥有绝对的战略主动权,用自律换自由,这是龙湖管理层再三强调的大准则。弱环境下依旧能够实现业绩逆势增长,显然也离不开龙湖对于自身的绝对自律。特别是在财务把控上的高度克制与谨慎,使得龙湖一直以来被业界誉为绝对的财务优等生。

2020年开年,龙湖用超低融资成本为自己开了个好“彩头”。2020年1月,龙湖成功发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%;4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

在行业融资难的大背景下,2020年上半年,龙湖不但在年初把握窗口,完成了数笔境内外再融资;还将平均借贷成本维持在4.5%的低位水平。

龙湖超低融资成本的诀窍何在?龙湖CFO赵轶分析表示,龙湖在融资上一直以来坚持底线策略和方法选择、渠道选择。

赵轶指出,国内我们有两条线。一个是融资债券、一个是开发贷。它不会像非标、信托,会受调控影响时有时无,是一个稳定健康的融资方式。再加上国外美元债和银团贷款,这四个渠道能够非常充裕的为我们提供融资弹药。

中报指出,2020年上半年,龙湖净负债率低至51.4%,在手现金784.0亿元。而从债务结构来看,龙湖的表现同样优秀,有息负债中,一年内到期债务172.1亿元,占总债务的比例10.2%,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)更是高达4.55,偿债压力极小。

近期,市场传言监管部门出台“345新规”控制房地产企业有息债务的增长,并设置“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。而这三道红线,龙湖均未触及。

中期业绩发布会上,吴亚军表示,“这是对我们过去坚持在财务上自律的一种报偿。但是我们并不会因此沾沾自喜,下一步还要进一步坚持自律,总体做好稳健发展的准备。

对广大房企而言,无论是“三道红线”,还是原本就趋严的融资环境,都犹如扣上一道无形枷锁。戴上“枷锁”后的房企要如何“跳舞”?对于常常将“自律换自由”挂在嘴边的龙湖来说,恐怕心中早有答案。

编辑:熊颖
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